El pasado 14 de febrero de 2018 el Tribunal Supremo dictó Sentencia resolviendo acerca de la cuestión jurídica en que se planteaba la exigencia de pago de la pena pactada en un contrato de arrendamiento de inmueble para la explotación de un negocio cuando, tras el incumplimiento del arrendatario, el arrendador celebra un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero.
El Tribunal entiende que, en el caso de un contrato entre dos empresarios, al no existir un control específico de abusividad para tales contratos, la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva únicamente está sujeta a los límites que impone a la autonomía de la voluntad el art. 1255 CC. Sin embargo, en el caso objeto de autos, no se ha acreditado que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.
Es doctrina del Tribunal Supremo la de que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento no procede la moderación del art. 1154 CC, al entender que sólo se admite esta rebaja cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido parcialmente.
Existen varias sentencias en las que el arrendatario ha pretendido una moderación judicial de la cláusula penal incluida en contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. La sentencia 810/2009, de 23 de diciembre, entendió que no procedía la moderación judicial de la indemnización pactada por las partes, sino que, de acuerdo con la prevalencia de la autonomía de la voluntad establecida en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, debía estarse a la voluntad de las partes, toda vez que su libertad sólo está condicionada por lo establecido en los arts. 6.2 y 1255 CC.
En presente caso, la penalización pactada establecía el derecho del arrendador a percibir un porcentaje de la renta a devengar en función del momento en que se produjera el incumplimiento del arrendatario. Por lo que el pacto fijó la pena en atención a las circunstancias de las relaciones existentes entre las partes.
Añade, el Tribunal Supremo, que la cuantía de la pena fijada no equivalía a la indemnización por el posible lucro cesante como consecuencia de la resolución. De hecho, la cláusula penal pactada por las partes no excluía que se reclamaran los daños que se produjeran por el incumplimiento.
Por ello, el Tribunal Supremo declara improcedente la moderación de la pena hasta el punto de eliminar su aplicación –que había sido acordada por la Sentencia recurrida-, resultando procedente la aplicación de la misma.