1.- Extensión del concepto de grandes tenedores de viviendas
Hasta ahora, el art. 5.9 de la Ley (Cat) 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, señalaba que debía entenderse por gran tenedor de viviendas, a:
- a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
- b) Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con las siguientes excepciones:
1º. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2º. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
El DL 17/2019 extiende el concepto de gran tenedor, englobando a las siguientes –en cursiva, las novedades-:
- a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
También los fondos de capital riesgo y titulización de activos.
- b) Las personas físicas o jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2 más de 15 viviendas, con las siguientes excepciones:
1º. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2º. Las personas físicas o jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
2.- Renovación obligatoria de los contratos de alquiler social y extensión de su duración mínima
El DL 17/2019 regula la renovación obligatoria, por una única vez, de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de exclusión residencial y así lo acrediten. A tal efecto, el titular de la vivienda DEBE requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato.
La duración mínima de éstos, al igual que regula la LAU, no podrá ser inferior a 5 años si el titular de la vivienda es una persona física o 7 años si el titular es una persona jurídica (con anterioridad, el período era de 3 años).
3.- Extensión de supuestos en los que resulta obligatorio formular la “propuesta de alquiler social”
El DL 17/2019 amplía las situaciones en las que resulta obligatorio formular una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, haciéndose extensiva dicha obligación por tanto, a:
-Las acciones ejecutivas derivadas de la reclamación de una deuda hipotecaria,
-Las demandas judiciales de desahucio por impago de alquiler,
-Las demandas de desahucio por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda y
-Las demandas de desahucio por falta de título jurídico que habilite la ocupación, siempre que concurran, en este último caso, las siguientes circunstancias:
1.Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala.
2.Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.
3.Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o por el demandante antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.
4.Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
Esta obligación nace incluso cuando los mencionados procedimientos judiciales se hayan iniciado con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (recordemos, 31 diciembre 2019) y todavía estén en tramitación.
El incumplimiento de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer alguna de las demandas arriba indicadas constituye una causa de incumplimiento de la función social de la propiedad y se configura ahora como una infracción grave, sancionable con multa de 9.000.-€ a 90.000.-€ (o hasta el beneficio obtenido si éste fuera mayor a 90.000.-€).
También constituye una infracción grave el formular la propuesta sin cumplir con los requisitos que debe reunir ésta[1].
Las propuestas de alquiler social obligatorio deben de comunicarse a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, además del ayuntamiento del municipio en el que se sitúa la vivienda, en un plazo de tres días hábiles desde su realización.
[1] La propuesta pueda ser considerada de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos:
- a) Debe fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.
- b) Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.
- c) Debe ser para un período de como mínimo cinco años si el arrendador es persona física y siete, si es persona jurídica.
