Medidas ante la DESOCUPACIÓN PERMANENTE de viviendas – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- Concreción de la definición del concepto de vivienda vacía

El DL 17/2019 concreta la definición del concepto de vivienda vacía proporcionada por el artículo 3 de la Ley (Cat) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en lo sucesivo, “Ley 18/2007”).

Se considera vivienda vacía aquella que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de 2 años. Según la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, el cómputo de este plazo se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder su uso a un tercero, y no existe causa alguna que justifique su desocupación.

La novedad introducida por el DL 17/2019 es que la ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda, salvo en el caso de que la persona propietaria acredite haber iniciado las acciones judiciales oportunas para la recuperación efectiva de la posesión antes de cumplirse el mencionado plazo. Y aclara que la transmisión de titularidad de  la vivienda no reanuda el cómputo del plazo.

No varían las causas que justifican la desocupación de una vivienda, considerándose como tales el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad o la posesión de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

2.- Incumplimiento de la función social de las viviendas

El DL 17/2019 modifica dos de los supuestos de incumplimiento de la función social de la vivienda, enumerados en el artículo 5 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las modificaciones:

  1. b) La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada. En el supuesto en que una vivienda o edificio de viviendas permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada por un plazo de más de dos años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad.
  2. d)No se destine a residencia habitual y permanente de personas, si es una vivienda de protección oficial, a residencia habitual y permanente de los propietarios o a una vivienda reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia.

Ambos casos se consideran, además, como un incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

Por otro lado, si bien la desocupación permanente e injustificada de una vivienda en los términos del apartado b) arriba descrito ya constituye lo que la Ley 18/2007 (art. 41.1) denomina una utilización anómala, el DL 17/2019 introduce un nuevo supuesto de utilización anómala pues asimila a la desocupación permanente injustificada, aquella situación en la que se encuentran “los edificios inacabados con destinación final a vivienda, con más del 80% de las obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la conclusión del plazo máximo para acabarlos”.

3.- Actuaciones frente al incumplimiento de la función social de las viviendas

Para garantizar el cumplimiento de la función social de la vivienda, el DL 17/2019 refuerza las potestades de reacción administrativa, quedando configuradas las capacidades de las Administraciones competentes en materia de vivienda de la siguiente manera –la novedad introducida por el DL 17/2019 es el apartado (iii) que sigue a continuación–:

  • – Arbitrar las vías positivas de fomento y concertación.
  • – Establecer también otras medidas, incluidas las de carácter fiscal, que propicien el cumplimiento de dicha función social y penalicen su incumplimiento.
  • – Declarar el incumplimiento de la función social de la vivienda cuando, requeridos los propietarios para que adopten las medidas necesarias para cumplir con la función mencionada, estos incumplan el requerimiento en el plazo que se establezca. Esta declaración de incumplimiento puede conllevar la adopción de medidas de ejecución forzosa previstas legalmente.

En relación a este último caso, el DL 17/2019 dedica especial atención, mediante la introducción de tres nuevos apartados en el artículo 42 de la Ley 18/2007, que regula las “Actuaciones para evitar la desocupación permanente de las viviendas”:

Apartado 6 (de aplicación a personas jurídicas privadas[1]): cuando la Administración requiera a las personas responsables que adopten las medidas necesarias para ocupar legal y efectivamente las viviendas, debe igualmente advertir que en caso de incumplirse dicho requerimiento en el plazo establecido, se podrán imponer multas coercitivas de mil euros por cada vivienda por lapsos de tiempo de un mes mientras permanezcan desocupadas, con un importe máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda. En la situación asimilada relativa a los edificios de viviendas inacabadas, el requerimiento mencionado debe incluir las medidas necesarias para acabar previamente las obras de edificación.

Apartado 7 (también únicamente en relación a las personas jurídicas privadas): la advertencia de multas coercitivas, debe incluir la posibilidad de declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad a efectos de iniciar el procedimiento para su expropiación forzosa.

Apartado 8: En el caso de transmisión de la vivienda, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició la desocupación.

Es importante, por tanto, destacar, que el incumplimiento del requerimiento que la Administración curse a las personas jurídicas privadas para que éstas adopten medidas para ocupar las viviendas –previa finalización de las obras o no–, puede conllevar las siguientes medidas, todas ellas compatibles entre ellas:

  • – Multa coercitiva que señala el apartado 6 arriba indicado.
  • – Sanción consistente en multa de 90.001 a 900.000 euros, pues el DL 17/2000, tipifica como Infracción muy grave, el incumplimiento de un requerimiento para que se ocupe legal y efectivamente una vivienda con el fin de que constituya la residencia de personas (modificación de la letra h del artículo 123.1 de la Ley 18/2007).
  • – Expropiación forzosa tras la declaración del incumplimiento de la función social.

4.- Multas coercitivas no sancionadoras de la Administración

El DL 17/2019 modifica los apartados 1 y 2 del artículo 113 de la Ley 18/2007, llevando a cabo un ajuste de la capacidad de la Administración competente para imponer multas coercitivas en los casos de incumplimiento de un requerimiento por la persona obligada. Se elimina el límite máximo de tres multas, concediendo la posibilidad de interponer reiteradas multas por lapsos de tiempo que sean suficientes para cumplir con lo ordenado.

Por otro lado, se extiende los importes máximos de las multas coercitivas, estableciéndose los siguientes:

  • – En los casos de ejecución forzosa de obras, no pueden superar el 50% del coste estimado para ejecutarlas.
  • – En otros supuestos, no pueden superar el 50% de la multa sancionadora establecida para el tipo de infracción cometida.

La multa coercitiva es independiente y compatible con la sanción que corresponda por la infracción administrativa en materia de vivienda que se haya podido cometer.

5.- Derecho de tanteo y retracto de la Administración

Los derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 2.1 del Decreto Ley (Cat) 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (en adelante, “DL 1/2015”), atribuidos a la Generalidad respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, que antes se circunscribían a las viviendas situadas en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, ahora se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del DL 1/2015. Éste además añade que el plazo para formalizar la adquisición, caso que se ejercite el derecho de tanteo, es de tres meses a contar desde la notificación de dicho ejercicio.

También se amplía el  carácter temporal de las medidas establecidas en el DL 1/2015, pues éste, en su redacción original limitaba su ejercicio a los 6 años siguientes a contar desde la entrada en vigor del mismo. El DL 17/2019 amplía ese plazo a 12 años (es decir, hasta marzo de 2027).

[1] Entendidas por el artículo 36.2 del Código Civil como asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados.

 

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