El Gobierno publica el índice de precios del alquiler previsto en la Ley 12/2023 por el derecho de vivienda

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El Gobierno publica el índice de precios del alquiler previsto en la Ley 12/2023 por el derecho de vivienda

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) presentó el pasado martes 27 de febrero de 2024 el nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler que regulará el precio de los arrendamientos en aquellas zonas de mercado consideradas como tensionadas de acuerdo con la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante “Ley de Vivienda”).

El índice, que ya se encuentra disponible en la web del Ministerio (https://serpavi.mivau.gob.es/), estará en información pública durante 10 días hábiles, siendo publicado posteriormente en el Boletín Oficial del Estado el próximo 12 de marzo y entrando en vigor al día siguiente de su publicación, el 13 de marzo de 2024.

Este nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler, únicamente afectará a las zonas de mercado que hayan sido declaradas como tensionadas de acuerdo con la Ley de Vivienda, siendo actualmente Catalunya la única Comunidad Autónoma que ha iniciado los trámites con el Gobierno para tal declaración para un total de 140 municipios.

El sistema de índices determinará unos rangos superiores e inferiores que constituirán el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda que se suscriban, atendiendo a una serie de características y condiciones particulares del inmueble tales como la superficie construida (de 30 a 150 metros cuadrados), la conservación del inmueble, año de construcción, si tiene ascensor, aparcamiento, está amueblada, tiene certificado energético y cuál, qué altura es, si tiene zonas comunes, piscina, portero o pistas.

A mayor abundamiento, no todos los alquileres de vivienda en zonas de mercado tensionadas se verán afectados por estos límites, incidiendo principalmente en aquellos que sean celebrados por un arrendador Gran Tenedor[1].  En concreto, y de conformidad con la modificación introducida por la Disposición Final Primera de la Ley de Vivienda por la que se modifica el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos los índices de precio afectarán a:

  • Nuevos contratos de alquiler celebrados con un arrendador Gran Tenedor en zona de mercado tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
  • Nuevos contratos de alquiler para una vivienda que se incorporan por primera vez en el mercado del alquiler en zona tensionada y que no haya sido arrendada en los últimos 5 años. En estos casos el precio máximo de la renta no podrá superar el índice de referencia del precio de alquiler tanto si el arrendador es o no un Gran Tenedor.
  • Para aquellos nuevos contratos de arrendamiento que se formalicen entre particulares en una zona declarada como mercado tensionado, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta cuando se den una serie de supuestos concretos previstos en la Ley.

Los índices publicados, no afectan a nuevos contratos de alquiler en zona tensionada en los que el arrendador no sea Gran Tenedor siempre y cuando la vivienda haya sido arrendada los últimos cinco años. En tales supuestos, el precio del arriendo podrá mantenerse igual que el precio fijado en el contrato anterior pudiendo incrementarse el porcentaje de actualización que corresponda para este 2024 (3%). El arrendador podrá mantener el precio, incluso si la renta es más alta que el máximo indicado por el índice de referencia.

En los contratos de alquiler de vivienda habitual en vigor entre particulares se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo, y, en caso de no llegar a un acuerdo entre partes. Cabe recordar que, a partir de 2025, a la actualización de la renta se le aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al actual IPC.


[1] Artículo 3 k) Ley 12/2023, de 24 de mayo :

“Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”

Sobre esta posibilidad que otorga la Ley de Vivienda, debemos significar que Catalunya ya ha adoptado y reducido el umbral que convierte a un propietario en Gran Tenedor de 10 a 5 inmuebles siempre y cuando estos se encuentren, en alguno de los 140 municipios declarados como zonas de mercado tensionadas.

Información compartida por nuestro compañero y abogado Xavier Peguero

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