Del deber del juez civil de abstenerse de conocer sobre la obligación de ofrecer y formalizar un contrato de alquiler social

Del deber del juez civil de abstenerse de conocer sobre la obligación de ofrecer y formalizar un contrato de alquiler social

La persistencia de la crisis en materia de vivienda, está provocando que muchos litigantes deduzcan ante la Jurisdicción civil la pretensión consistente en que se declare el incumplimiento de los “grandes tenedores” a ofrecer el llamado “alquiler social”.

Dicha circunstancia ha suscitado el debate en torno a si la Jurisdicción civil es competente para conocer acerca de dicha pretensión, o bien, si por el contrario el ejercicio de tales supuestos derechos, deben hacerse efectivos frente a la Administración Pública, y, en su caso, ejercitarse las acciones que procedan ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

En primer lugar, es preciso hacer referencia a la norma en la que se regula dicha obligación, la cual es de carácter esencialmente administrativo. Dicha norma es la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, cuyo art. 5.2 dispone la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda ejecutiva hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler siempre y cuando se reúnan los requisitos expuestos en el mencionado precepto, así como que la persona o unidad familiar perjudicada se encuentre en una situación de riesgo de exclusión social. De igual forma, esta obligación se ha hace extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio señaladas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015).

A pesar de que la obligación de ofrecimiento de alquiler social que regula la norma citada es de carácter meramente administrativo, algunos litigantes han pretendido amparar su presunto derecho a obtener dicha oferta, mediante el ejercicio de las correspondientes acciones declarativas ante la jurisdicción civil, alegando, en síntesis, que al tratarse de una acción conducente a la celebración de un contrato de arrendamiento, la obligación que integraría su pretensión se trataría de una obligación Inter partes de carácter privado.

Sin embargo, y como ha recogido la Jurisprudencia que ha tenido oportunidad de pronunciarse al respecto, lo cierto es que, tanto el petitum -pretensión- como la causa petendi -circunstancias subjetivas y objetivas que integrarían la pretensión- se asientan en una ley administrativa que impone determinadas obligaciones de índole administrativo, lo que imposibilita de calificar o encuadrar tal presunta obligación en una relación de carácter privada entre las partes.

En este sentido, los acuerdos de unificación de criterios de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona adoptados en sesión 21 de febrero de 2020 -complementados por aquellos otros adoptados en sesión de 9 de febrero de 2024 que tienen por objeto la definición de gran tenedor, y que será objeto de otra nota- establecen las pautas que señalamos a continuación para terminar declarando que la jurisdicción civil carece de competencia para conocer de la cuestiones relativas  a la presunta obligación  de ofrecer el “alquiler social”.

1.- El deber de ofrecer un alquiler social no puede ser considerado como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de una demanda.

2.- Las cuestiones que afectan a la presunta obligación de ofrecimiento de “alquiler social” se limita exclusivamente al alcance de las sanciones administrativas que, en su caso, puedan ser impuestas al amparo de la Ley de la vivienda (Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007)).

La SAP de Barcelona, núm. 601/2022, de 18 de noviembre de 2022, ha tenido ocasión de pronunciarse respecto de las cuestiones que tratamos y termina por resolver que la Sentencia de instancia es ajustada a derecho al haber inadmitido la demanda de juicio ordinario por no corresponder a la jurisdicción civil la competencia para enjuiciar aquellas cuestiones relativas al ofrecimiento de “alquiler social”.

Su razonamiento jurídico es claro:

Pretende en resumen la apelante que se condene a la demandada a cumplir las obligaciones administrativas que según dicha parte le imponen a DIVARIAN PROPIEDAD, S.L. las Leyes 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre.

Su solicitud no puede ser atendida en este procedimiento ni en esta jurisdicción. Como señal la SAP de Barcelona, Civil sección 1 del 17 de junio de 2022 (ROJ: SAP B 4951/2022): «Como recordábamos ya en Sentencia de 30 de septiembre de 2019, y hemos venido reiterando en ulteriores resoluciones, conforme a lo dispuesto en el artículo 53.3, el reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo tercero de la Constitución Española (EDL 1978/3879), que incluye a los artículos 39 y 47, de protección a la familia y reconocimiento de una vivienda digna respectivamente, informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, pero solo podrán ser alegados ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.

Es decir, que si la actora entiende que la demandada ha incumplido obligaciones administrativas que le imponen las normas mencionadas, deberá ponerlo en conocimiento de la Administración competente, sin que pueda solicitar en esta jurisdicción la tutela judicial de obligaciones meramente administrativas y no derivadas de relaciones entre particulares.

Téngase en cuenta que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social (si es que se produce) conforme a lo previsto por la Ley 24/2015, de 29 de julio (EDL 2015/132844), es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (EDL 2007/229854), del derecho a la vivienda y no la imposición del cumplimiento de obligaciones por vía civil.

Por tanto, el recurso debe ser desestimado.

En suma, se clarifica cada vez más que la obligación de ofrecer un alquiler social para garantizar el acceso a una vivienda digna queda fuera del alcance de la jurisdicción civil, siendo exclusivamente competencia de la jurisdicción administrativa.

Publicación realizada por nuestro compañera y abogada Isabel Lessing Laasheras

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