Conflicto de normas en torno a la figura jurídica de gran tenedor de viviendas

Conflicto de normas en torno a la figura jurídica de gran tenedor de viviendas

Ya en el 2019 el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos e introdujo lo que a posteriori sería la figura del gran tenedor de viviendas. En tal ocasión dicho “gran tenedor” era aquella: «persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2».

La definición que transcribimos es idéntica a la que recoge el 3.k) de la Ley 12/2023 de 24, de mayo por el derecho a la vivienda.

Sin embargo, la coexistencia de la definición legal dada por la Ley 12/2023 con la normativa autonómica dictada en materia de vivienda ha motivado ciertos problemas interpretativos acerca del concepto de gran tenedor de viviendas. Esta dualidad de regulaciones estatales y autonómicas dictadas al amparado de sus respectivas competencias ha provocado un conflicto de normas y por tanto de conceptos de “gran tenedor.”

Si bien es cierto que esta materia es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (art. 148.1.3ª CE) no lo es menos que el Estado ostenta competencia sobre la regulación de las condiciones básicas de igualdad para todos los ciudadanos españoles en el ejercicio de sus derechos y deberes constitucionales v (art. 149.1.1.ª CE así como para determinar las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13ª CE), lo que afecta, consecuentemente,  al ámbito material de la vivienda.

El legislador estatal, como hemos visto, define el concepto de  «gran tenedor” con carácter general como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, acotándose en el texto de la ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial. Dicho esto,  la norma dispone igualmente que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.

Por su parte, el legislador catalán ha regulado su propia figura de gran tenedor de viviendas en múltiples normativas en materia de vivienda, entre ellas el art. 5.9.b) de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética que define dicha figura jurídica abarcando i) entidades financieras, filiales inmobiliarias de estas entidades, fondos de inversión y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil, ii) personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, exceptuando a) los promotores sociales, b) las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, c) las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial, iii)  fondos de capital riesgo y de titulización de activos, iv) personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos a) y b) de la letra b).

Según puede apreciarse, el concepto de gran tenedor regulado en el art. 5.9 de la Ley catalana 24/2015 sobre la obligación de ofrecimiento de alquiler social a ocupantes de vivienda en situación de vulnerabilidad económica se aleja de la norma estatal en cuanto excepciona de dicha condición a i) promotores sociales, ii) personas tanto físicas como jurídicas que ostenten más del 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler y iii) entidades privadas sin ánimo de lucro que facilitan una vivienda a personas y familias que se encuentran en situación de vulnerabilidad. En lo que respecta a las personas físicas, para catalogarlas con la condición de “gran tenedor” debe uno ser titular de más de quince viviendas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13ª ha tenido ocasión  de pronunciarse, en su Auto nº40/2024, 29 de febrero, acerca la dualidad y preeminencia de las regulaciones que hemos señalado. En dicha resolución declara que la Agencia Catalana de Vivienda no tiene la condición de gran tenedor, estimándose el recurso de apelación contra el auto que había inadmitido la demanda de desahucio por falta de pago por no haberse cumplido los requisitos de procedibilidad previstos en el art. 439.6 y 7 de la LEC, dejándolo sin efecto, y obligando al juzgado de primera instancia a resolver de nuevo sobre la admisión de la demanda, teniendo en cuenta lo resuelto en la alzada. El citado Auto determina que es de aplicación el concepto de gran tenedor previsto en la Ley catalana 24/2015, puesto que si el legislador catalán ha establecido una definición de gran tenedor de vivienda que matiza o difiere de la contemplada por el legislador estatal ha de prevalecer la definición autonómica sobre la estatal.

En conclusión, para solventar la cuestión de si un propietario tiene la condición de gran tenedor de viviendas habrá que estar a la definición prevista por la normativa autonómica correspondiente en materia de vivienda, y en su defecto, por el art. 3.k) de la Ley 12/2023.

Publicación realizada por nuestra compañera, abogada Isabel Lessing Lasheras

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