Die fehlende Solvenz für die Begleichung der Hypothekenforderung beim Immobilienerwerb führte in nicht wenigen Fällen dazu, dass die Käufer die privatschriftlichen Verträge auflösen und dabei u.a. geltend machen, der Bauträger habe eine verwaltungsrechtliche Voraussetzung nicht erfüllt. Beispiele sind die Genehmigung zum Erstbezug oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung:
Zu ersterer hat sich der Oberste Spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) in einem Urteil vom 1. Oktober 2013 geäußert, worin er bestätigte, dass das Fehlen der Genehmigung zum Erstbezug eine Vertragsauflösung rechtfertigt, sofern der Vertrag eine ausdrückliche Regelung in diesem Sinne vorsieht. Gleiches gilt auch ohne die Vertragsklausel, wenn die Genehmigung zum Erstbezug aufgrund etwaiger Verstöße gegen städtebauliche Regelungen fehlt. Dieser Verstoß kann unter anderem bei Ablehnung der Genehmigung zum Erstbezug eintreten, wie in dem vor dem Tribunal Supremo verhandelten Fall. Daneben ist aber das Fehlen der Genehmigung zum Erstbezug laut den Urteilsausführungen grundsätzlich nicht von essentieller Bedeutung. Diese allgemeine Meinung findet sich auch in dem Urteil des Obersten Gerichts vom 10. September 2012, AZ: 537/2012, wieder. Essentielle Bedeutung erreicht sie nur bei audrücklicher Festlegung im privatschriftlichen Kaufvertrag oder bei schwerwiegender Nichterfüllung einer Einreichungsfrist – beispielsweise wenn die Übergabe innerhalb einer angemessenen Frist nicht möglich ist. In Übereinstimmung mit den Regelungen zur Beweislast und dem Grundsatz der Möglichkeit der Beweisführung ist es laut dem genannten Urteil an dem Verkäufer, neben anderen Voraussetzungen die lediglich untergeordnete Bedeutung des Fehlens der Genehmigung zum Erstbezug nachzuweisen. Als letzter Punkt bleibt zu erwähnen, dass in Katalonien mit der Neufassung des Katalanischen Baugesetzbuches die Genehmigung zum Erstbezug durch diverse Mitteilungs- und Anzeigeregelungen ersetzt wurde. Dabei wird es bleiben, bis eventuell das Verfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit dieser Vorgehensweise urteilt. Jedoch gehen wir davon aus, dass die eben dargestellte gerichtliche Einschätzung ebenfalls Anwendung findet, sofern die Anzeige gegenüber der Behörde gegen baurechtliche Vorgaben verstößt.
