Каталония изменила правила налогообложения при покупке вторичной недвижимости. Эти изменения были внесены Законом № 5/2025 от 25 марта и вступили в силу по всей территории Каталонии. Они особенно важны для тех, кто приобретает жильё для постоянного проживания (основную резиденцию), а также для молодых покупателей и владельцев нескольких объектов. Давайте разберёмся, что именно изменилось и как это может повлиять на вашу покупку недвижимости.
Почему ставки налога ITP различаются по регионам?
Испания состоит из 17 автономных сообществ, каждое из которых имеет широкие полномочия в сфере налогообложения. Одним из таких налогов является налог на передачу имущества (ITP) — он взимается при покупке недвижимости на вторичном рынке. В отличие от НДС, который применяется к новостройкам, ITP уплачивается при покупке уже существующего жилья.
Каждое автономное сообщество вправе устанавливать свою собственную ставку ITP в зависимости от:
- экономической ситуации региона,
- уровня цен на жильё,
- жилищной политики.
Например:
- В Мадриде ставка ITP составляет 6% в общем случае и может быть снижена до 3,5% при соблюдении ряда условий.
- В Аликанте, входящей в Валенсийское сообщество, базовая ставка — 10%, но для основной резиденции возможна сниженная ставка — 7%.
- В Стране Басков (например, в Бильбао) ставки колеблются от 4% до 7% в зависимости от типа недвижимости и её стоимости.
Такая гибкость позволяет регионам адаптировать налоговую нагрузку под свои нужды: где-то стимулировать покупки, где-то — увеличить доходы бюджета.
Что изменилось в Каталонии?
С вступлением в силу Закона № 5/2025 Каталония ввела прогрессивную шкалу ставок ITP, зависящую от стоимости приобретаемой недвижимости. Это значит: чем дороже жильё, тем выше ставка налога на сумму превышения.
Вот как это работает:
🔹 Если вы покупаете жильё за €400,000, и это будет ваша основная резиденция:
- применяется ставка 5%,
- налог к уплате: €20,000.
🔹 Если вы покупаете жильё за €700,000:
- первые €500,000 облагаются по 5% → €25,000
- оставшиеся €200,000 — по 10% → €20,000
- итого налог: €45,000
🔹 Если вы покупаете жильё за €1,200,000:
- €500,000 по 5% → €25,000
- следующие €500,000 по 10% → €50,000
- оставшиеся €200,000 по 15% → €30,000
- итого налог: €105,000
Такая прогрессия направлена на то, чтобы сделать покупку доступного жилья менее обременительной для большинства, и одновременно увеличить налоговую нагрузку при покупке дорогой или инвестиционной недвижимости.
Какие льготы есть у молодых покупателей?
Если вам меньше 35 лет, и вы покупаете первое жильё для постоянного проживания, вы можете воспользоваться сниженной ставкой 3%, но при соблюдении следующих условий:
- Ваш годовой доход не должен превышать определённый порог (устанавливается ежегодно, с учётом числа членов семьи).
- Стоимость приобретаемого жилья также не должна превышать установленного лимита (например, €300,000–€350,000, в зависимости от местоположения).
Пример:
Анна, 30 лет, работает в Барселоне и зарабатывает €27,000 в год. Она покупает свою первую квартиру за €290,000. Поскольку она соответствует всем условиям:
- ставка налога для неё — 3%,
- налог к уплате: €8,700,
- без льготы она бы заплатила 5% = €14,500 → экономия €5,800.
Налоговые вычеты по основной резиденции (в декларации IRPF)
Помимо уплаты ITP при покупке, вы можете получить налоговые вычеты при подаче годовой декларации по подоходному налогу (IRPF), если недвижимость была:
- приобретена или реконструирована,
- используется как основное место жительства.
Для этого вы должны быть налоговым резидентом Испании, что означает:
- Испания считает вас резидентом для налоговых целей;
- вы можете проживать более 183 дней в Испании, но также учитывается:
- где находятся ваши основные экономические интересы (работа, бизнес);
- положения соглашений об избежании двойного налогообложения.
Пример:
Александр работает удалённо на европейскую компанию и проживает в Жироне с семьёй. Он зарегистрирован как налоговый резидент Испании. Он купил и отремонтировал дом, вложив €40,000 в улучшения энергоэффективности.
В декларации IRPF он сможет уменьшить налогооблагаемую базу, представив:
- договор купли-продажи,
- счета и акты приёма-передачи работ,
- сертификат энергоэффективности.
Что такое основная резиденция с точки зрения закона?
Основной резиденцией считается жильё, в котором вы проживаете не менее трёх лет подряд и используете как постоянное место жительства. Только в этом случае вы можете:
- воспользоваться сниженной ставкой ITP,
- получить налоговые вычеты в IRPF,
- претендовать на другие региональные и государственные субсидии.
Что изменилось для крупных владельцев недвижимости?
Согласно новому закону, если вы владеете 10 или более объектами недвижимости в Каталонии, вы считаетесь «большим арендодателем» (gran tenedor). Теперь для вас действуют следующие правила:
- На определённые сделки по передаче недвижимости будет применяться ставка 20%, а не стандартная;
- Мера направлена на стимулирование освобождения жилья и сдерживание спекуляции на рынке.
Таблица ставок ITP по регионам
| Регион | Ставка ITP (основная резиденция) |
| Каталония | До €500,000 — 5% €500,001–1,000,000 — 10% Свыше €1,000,000 — 15% |
| Мадрид | Общая: 6% Сниженная: 3,5% (при выполнении условий) |
| Аликанте (Валенсия) | Общая: 10% Сниженная: 7% |
| Бильбао (Страна Басков) | От 4% до 7%, в зависимости от цены и типа недвижимости |
В заключение
Покупка недвижимости — это важный шаг, особенно если речь идёт о первом жилье или о смене страны проживания. Благодаря Закону 5/2025, в Каталонии теперь действует более справедливая и гибкая система налогообложения, которая позволяет:
- снизить налоговую нагрузку на покупателей с умеренным доходом;
- поощрять молодёжь к покупке жилья;
- обеспечить доступность рынка жилья за счёт более высокой фискальной нагрузки на дорогие объекты и крупных собственников.
Fabregat Perulles Sales Abogados— юридическая фирма, которая помогает частным лицам, инвесторам и семьям разобраться в тонкостях испанского налогового и жилищного законодательства.
Если вы планируете покупку недвижимости, оформление налоговых вычетов или хотите убедиться в правильности своего налогового статуса —
обратитесь к нам.
Fabregat Perulles Sales Abogados — ваш проводник в мире испанского налогообложения и недвижимости.
