Wenn ein Kaufvertrag über ein spanisches Grundstück vor einem deutschen Notar geschlossen wird und in der Folge die Umschreibung im spanischen Grundbuch erfolgen soll, ist seit einigen Monaten das Urteil des Tribunal Supremo – vergleichbar dem Bundesgerichtshof – vom 19. Juni 2012 (AZ 489/2007) zu beachten (abrufbar unter:http://www.notariosyregistradores.com/LEYESEXTRANJERAS/ARTICULOS/STS-16-06-2012-NOTARIO-EXTRANJERO.pdf )
Ausgangspunkt der höchstrichterlichen Entscheidung war ein notarieller Kaufvertrag, der in Deutschland über ein spanisches Grundstück im Jahr 1984 geschlossen wurde. Die entsprechende Eintragung im spanischen Grundbuch sollte 2003 erfolgen. Dies wurde der Käuferin durch den Registerbeamten in Spanien versagt, woraufhin sie Klage einreichte.Die Rechtsfrage wurde nun vor einigen Monaten vom Tribunal Supremo zu Gunsten der Käuferin entschieden. Das Gericht führte u.a. aus, dass laut dem spanischen internationalen Privatrecht, konkret Art. 10.1 Código civil (spanisches Zivilgesetzbuch), das Recht des Belegenheitsortes der Immobilie für die Eintragungsfähigkeit entscheidend ist. Es findet keine Verweisung auf deutsches Recht statt, sondern es sind allein spanische gesetzliche Vorgaben für die Übertragung von Eigentum anwendbar. Deswegen greifen beispielsweise Art. 1462 Código civil, Art. 4 Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz) sowie Art. 323 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC, spanische Zivilprozessordnung) Aus diesen Normen schlussfolgert das Tribunal Supremo, dass die ausländischen notariellen Urkunden eintragungsfähig sind.
Nach Art. 323 LEC können diese Art Urkunden als Beweis vorgelegt werden. Art. 1462 Código civil unterscheidet bei der Übertragung einer Sache nicht zwischen spanischen und ausländischen Notaren. Des Weiteren bezieht sich das Gericht auf die Dienstleistungsfreiheit gemäß Art. 56 Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, die bei Voraussetzung eines inländischen Notars verletzt würde. Auf Grundsätze der Europäischen Union greift das Tribunal Supremo ebenfalls zurück, wenn mit der Vermeidung der doppelten Erfüllung formaler Voraussetzungen, die bezüglich Dokumenten das gleiche Ziel haben, argumentiert wird. Zur Untermauerung spricht es das Grünbuch der Europäischen Union KOM (2010) 747 zum freihen Verkehr öffentlicher Urkunden an. Danach soll die intereuropäische Behandlung dieser Dokumente erleichtert werden. Das Gericht ist der Meinung, dass deutsche notarielle Urkunden den spanischen gleich zu setzen sind. Das deutsche Abstraktions- und Trennungsprinzip spielen dabei keine Rolle.
Gegen diese Argumentation und die Zulassung der deutschen Urkunde spricht sich das Sondervotum zweier Richter des Tribunal Supremo aus. Es moniert die fehlende Begründung dazu, warum die Dienstleistungsfreiheit bei einem öffentlichen Amt wie dem des Notars Anwendung findet und ist mit der Auslegung von Art. 1462 Código civil nicht einverstanden. Die Norm sagt, dass eine Übergabe der Immobilie nicht angenommen werden kann, wenn sich aus der Urkunde ein entgegenstehender Wille ergibt. Es sei an dem Registerbeamten, dies zu beurteilen. Und da nach deutschem Recht die – hier vorliegende – bloße Kaufvertragsurkunde den Willen zur eigentlichen Eigentumsübertragung noch nicht enthält, hätte der spanische Registerbeamte zur Recht die Eintragung abgelehnt. Nach dem Sondervotum fließt deutsches Recht in die Anwendung des spanischen mit ein.
Im Ergebnis hat das Gericht jedoch der Käuferin mit 9 zu 2 Stimmen Recht gegeben und den reinen Kaufvertrag für eintragungsfähig erklärt.
Diese Entscheidung bedeutet nach unserer Einschätzung zugleich, dass ein tiefgreifender Unterschied zwischen der spanischen und deutschen Rechtsordnung besteht. Die herrschende Meinung in Deutschland hält nach wie vor daran fest, dass nur deutsche Notare die Übertragung von Immobilieneigentum, das in Deutschland belegen ist, beurkunden können. Nur dann bestünde eine Auflassung gemäß § 925 BGB, die eintragungsfähig ist. Die Auffassung rührt aus der früheren Fassung des Gesetzes her, wonach das Grundbuchamt als rein deutsche Behörde für die Auflassung zuständig war, ohne dass ein ausländisches Äquivalent in Frage gekommen wäre (Kanzleiter, in Münchner Kommentar zum BGB, 2009, § 925, Rn. 14). Eine Behinderung zumindest des Rechtsverkehrs im Allgemeinen wird darin nicht gesehen, da die Auflassung mittels in Spanien erteilter Vollmacht sowie vor einem Konsularbeamten möglich ist. Problematisch bleibt indes die Frage nach der Vereinbarkeit dieser Position mit dem Europarecht. Der EuGH hat bereits in seinem Urteil vom 24.05.2011 (C-54/08; abrufbar unter: http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=81987&pageIndex=0&doclang=DE&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=2436113) hinsichtlich der Niederlassungsfreiheit entschieden, dass Notare nicht unter die Ausnahme nach Art. 51 Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) für die Ausübung öffentlicher Gewalt fallen. Ähnliches dürfte für die Dienstleistungsfreiheit und der Ausnahme davon zutreffen, da Art. 62 AEUV von den Regeln zur Dienstleistungsfreiheit auf Art. 51 AUEV verweist.
Indes rückt die deutsche herrschende Auffassung noch nicht von ihrem entgegengesetzten Standpunkt ab.
Zuletzt wurde am 14.12.2011 im Länderausschuss über das erwähnte Grünbuch debattiert (abrufbar über http://ec.europa.eu/prelex/detail_dossier_real.cfm?CL=en&DosId=199990). Es bezieht sich dabei auch direkt auf notarielle Kaufvertragsurkunden (Seite 4) und andere Verordnungen, die bereits zum Abbau der Formalien dienen (Seite 7).
Zitierte Normen:
Artículo 1462 Spanisches Zivilgesetzbuch
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Artículo 4 Spanisches Hypothekengesetz
También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo 2, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas en Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 323 Spanische Zivilprozessordnung: Documentos públicos extranjeros
1. A efectos procesales, se considerarán documentos públicos los documentos extranjeros a los que, en virtud de tratados o convenios internacionales o de leyes especiales, haya de atribuírseles la fuerza probatoria prevista en el artículo 319 de esta Ley.
2. Cuando no sea aplicable ningún tratado o convenio internacional ni ley especial, se considerarán documentos públicos los que reúnan los siguientes requisitos:
1.º Que en el otorgamiento o confección del documento se hayan observado los requisitos que se exijan en el país donde se hayan otorgado para que el documento haga prueba plena en juicio.
2.º Que el documento contenga la legalización o apostilla y los demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.
