El 28 de diciembre de 2022, se ha publicado en el BOE (Núm. 311) el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad (en lo sucesivo, “RD-L 20/2022”).
En materia de arrendamientos de viviendas, en continuidad de aquellas medidas aprobadas por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (en lo sucesivo, “RD-L 6/2022”), que fueron prorrogadas por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio (en lo sucesivo, “RD-L 11/2022”), el Gobierno entiende necesario extender su aplicación más allá del año 2022 e implementar nuevas medidas para el año 2023.
Concretamente, entre las medidas adoptadas para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo, “LAU”), destacan (i) la limitación extraordinaria del 2% en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2023 y (ii) la prórroga extraordinaria de 6 meses.
- Limitación extraordinaria del 2% en la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda sujetos a la LAU hasta el 31 de diciembre de 2023
El RD-L 6/2022 introdujo inicialmente la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda sujetos a la LAU, hasta el 30 de junio de 2022, medida que fue posteriormente prorrogada hasta el próximo 31 de diciembre de 2022, en virtud del RD-L 11/2022, y que ahora, el nuevo RD-L 20/2022 amplía un año más, es decir hasta el 31 de diciembre de 2023.
Es necesario destacar los siguientes extremos respecto de la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta:
- ¿A qué contratos aplica?
La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta aplica a aquellos contratos de arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, que hubieran cumplido anualidad o vayan a cumplirla dentro del período comprendido entre el 31 de marzo de 2022 (fecha de entrada en vigor del RD-L 6/2022) y el 31 de diciembre de 2023.
- ¿A quién afecta?
La medida afecta tanto a personas jurídicas como físicas, ya sean grandes tenedores o no.
A efectos de esta norma, se entiende por grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros).
- ¿En qué consiste?
La medida consiste en limitar la actualización anual de la renta tomando como índice de actualización la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (en lo sucesivo, “IGC”), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
A fecha del presente, la última variación interanual del IGC publicada por el INE (octubre 2021 a octubre 2022) se sitúa en un 8,6%. No obstante, la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, establece que, (i) cuando la tasa de variación del IGC se sitúe por debajo de 0%, se tomará tal valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión; y (ii) si la tasa de variación del IGC supera el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%, actualmente), se tomará este último valor como referencia.
Por tanto, a fecha del presente, el límite a la actualización anual de la renta en arrendamientos de vivienda debe entenderse fijado en el 2%.
- ¿Es de obligado cumplimiento?
A efectos prácticos, aunque el RD-L 20/2022 distinga entre arrendadores grandes tenedores y los que no lo son, en ambos casos, en ausencia de acuerdo entre las partes, ya porque no se ha alcanzado o no siquiera han llegado a negociar, la limitación extraordinaria de la actualización de la renta es imperativa, sin que pueda el incremento de la renta exceder del resultado de aplicar el 2% o el que proceda en el momento de aplicar la actualización.
- Prórroga extraordinaria de 6 meses de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU
A diferencia de los anteriores Reales-Decretos, el recién aprobado RD-L 20/2022 añade una nueva medida que prevé la posibilidad de prorrogar por un período de 6 meses los contratos de arrendamiento de vivienda habitual desde su finalización.
Respecto a esta nueva medida, cabe destacar los siguientes extremos:
- ¿A qué contratos aplica?
La prórroga extraordinaria de 6 meses aplica a aquellos contratos de arrendamientos de vivienda habitual, sujetos a la LAU, que vayan a finalizar, entre el 28 de diciembre de 2022 (fecha de entrada en vigor del RD-L 20/2022) y el 30 de junio de 2023, por transcurso de la prórroga anual obligatoria prevista en el artículo 9.1 de la LAU o de la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU.
- ¿A quién afecta?
La medida no distingue entre personas jurídicas como físicas, por lo que afecta a todo tipo de arrendatarios y arrendadores.
- ¿En qué consiste?
La medida consiste en prorrogar por un período de 6 meses el contrato de arrendamiento desde su finalización, período durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones pactados.
La actualización de la renta que tenga lugar durante la prórroga extraordinaria deberá ajustarse a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta anteriormente comentada.
- ¿Es de obligado cumplimiento?
La prórroga extraordinaria no es de obligado cumplimiento, salvo que el arrendatario la haya solicitado previamente al arrendador, en cuyo caso, a tenor de la norma, éste último deberá aceptarla.
- Posibles excepciones:
Existen 2 excepciones en las cuales el arrendador no estará obligado a aceptar la prórroga extraordinaria y son las siguientes:
- Cuando las partes hayan alcanzado un acuerdo en el que se hayan fijado otros términos y condiciones.
- Cuando el arrendador haya comunicado al arrendatario, en los plazos y condiciones previstos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o determinados familiares, en las condiciones previstas en el artículo 9.3 de la LAU. De conformidad con este último precepto, esta excepción sólo se podrá hacer valer cuando el arrendador sea persona física.
Artículo realizado por Cynthia Sureau De Los Boix
