Novedades relacionadas al derecho de adquisición preferente de las Administraciones Públicas sobre las transmisiones inmobiliarias en Barcelona

 

Derecho de adquisición preferente de las Administraciones Públicas sobre las transmisiones inmobiliarias en la ciudad de Barcelona.

En supuestos de compraventa de inmuebles es importante tener en cuenta si el mismo está afecto a derechos de adquisición preferente, ya que podría suponer la frustración del negocio jurídico. En este sentido, mediante el presente artículo se pretende dar una idea esquemática de supuestos en los que alguna Administración pública resulta beneficiaria del derecho de adquisición preferente respecto a transmisiones de bienes inmuebles sitos en la ciudad de Barcelona.

Debemos empezar diferenciando entre derecho de tanteo y derecho de retracto. El derecho de tanteo consiste en la facultad de adquirir preferentemente frente a otros sujetos el objeto de la transmisión que se pretende. Mientras que, el derecho de retracto consiste en el derecho de subrogarse en la posición de la parte compradora una vez ya se ha llevado a cabo la compraventa, en otras palabras, recuperar la cosa que ya se ha vendido siempre y cuando no se haya respetado el procedimiento, el cual consiste en cursar las debidas comunicaciones a la Administración Pública pertinente.

A continuación, se indican los supuestos y bienes en los que la ley reconoce un derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones  Públicas con respecto a las transmisiones de bienes inmuebles en la ciudad de Barcelona.

1. Ayuntamiento de Barcelona:  en virtud de la modificación del planeamiento general metropolitano, publicado en el BOP el 20 de diciembre de 2018, por la cual se declara la ciudad de Barcelona área de tanteo y retracto por un plazo de 6 años prorrogables a 6 años más. Aplica en los siguientes casos:

  • – Edificios plurifamiliares enteros destinados principalmente a vivienda.
  • – Terrenos sin edificar en cualquier clase de suelo.
  • – Terrenos con edificaciones ruinosas o desocupadas.
  • – Viviendas vacías sometidas al impuesto sobre viviendas vacías, entendiendo por vivienda vacía aquella que resta desocupada por un periodo mayor a dos años[1], sin causas justificadas[2]. (Ley (Cat) 14/2015, de 21 de julio).

Fincas resultantes de un proyecto de reparcelación una vez hayan transcurrido 5 años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la aprobación definitiva de dicho proyecto. Asimismo, la normativa dispone que las transmisiones onerosas de bienes inmuebles también incluyen las transmisiones de acciones o de participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto este vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que la sociedad sea propietaria de alguno de dichos edificio o viviendas.

2. Generalitat de Cataluña y Ayuntamiento de Barcelona: en virtud del art. 173.1 del Decreto Legislativo (Cat) 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo y de la Disposición Adicional Decimosexta del mismo cuerpo legal. Aplica en los siguientes casos:

  • – Suelos reservados para vivienda de protección oficial por el planeamiento urbanístico.

Viviendas arrendadas cuando se dé la transmisión con el resto de viviendas o locales de un mismo titular que formen parte del mismo inmueble. Esto es cuando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su art. 25.7, excluye el derecho de adquisición preferente del arrendatario, aunque este último no haya renunciado expresamente a él en el contrato de arrendamiento.

– Excepción: Quedan excluidas las transmisiones entre sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar.

3. Generalitat de Cataluña, Ayuntamiento de Barcelona o Agencia de la vivienda de Cataluña: en virtud del art. 2 del Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria y de la Disposición Adicional Séptima de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial vigente por un plazo de 12 años a contar desde el 27 de marzo de 2015. Aplica en el siguiente caso:

  • – Transmisión de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que hayan sido adquiridos después del 9 de abril de 2008.

En este supuesto, no solo cabe derecho de adquisición preferente en la primera transmisión, sino también en las ulteriores.

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“Este documento tiene como propósito exclusivo la divulgación de su contenido. No constituye asesoramiento de ningún tipo y, por tanto, no puede considerarse como tal ni debe servir de base para la toma de decisiones.”

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[1] Véase art. 7.1 Ley (Cat) 14/2015, de 21 de julio. “(…) se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder su uso a un tercero, y no existe causa alguna que justifique su desocupación. Es necesario que durante estos dos años el sujeto pasivo haya sido titular de la vivienda de forma continuada.”
[2] De acuerdo con el art. 8 Ley (Cat) 14/2015, de 21 de julio, resultan causas justificadas las siguientes:
  1. 1. Que la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución en lo que concierne a su propiedad.
  2. 2. Que la vivienda se tenga que rehabilitar, de acuerdo con la definición del artículo 3.g de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. (…)
  3. 3. Que la vivienda, previamente a la aprobación de la presente ley, esté hipotecada con cláusulas contractuales que imposibiliten o hagan inviable destinarla a un uso distinto al que se había previsto inicialmente, cuando se otorgó la financiación, siempre que el sujeto pasivo y el acreedor hipotecario no formen parte del mismo grupo empresarial.
  4. 4. Que la vivienda esté ocupada ilegalmente y el propietario lo tenga documentalmente acreditado.
  5. 5. Que la vivienda forme parte de un edificio adquirido íntegramente por el sujeto pasivo en los últimos cinco años, para su rehabilitación (…).

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