Date: 13 February, 2020

Categories: Deutsch Español FPS News General

JORNADA SOBRE COMPRAVENTA DE EMPRESAS DE LA ASOCIACIÓN HISPANO ALEMANA DE JURISTAS

El próximo 14 de marzo tendrá lugar, en el Ilustre Colegio de Abogados de Bilbao, la XLV Jornada de la Asociación Hispano-Alemana de Juristas, que tratará sobre la Compraventa de Empresas (M&A).

Además del programa académico, que podéis consultar en la web de la Asociación, hay previstas diversos actos de networking.

Podéis inscribiros a través del siguiente link:

http://www.dsjv-ahaj.org/es/jornada-bilbao-marzo-2020/

 

 

 

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Date: 5 February, 2020

Categories: Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para facilitar la Ejecución de Actuaciones de Rehabilitación Edificatoria en el Medio Urbano – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El DL 17/2019 añade una nueva disposición adicional al TRLUC e introduce un nuevo concepto en ésta última, a saber, el de “actuación de rehabilitación edificatoria en el medio urbano”.

Se pretende encajar adecuadamente en la legislación urbanística las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano a que hace referencia la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación urbana.

1.1. Concepto de rehabilitación edificatoria en el medio urbano

Se consideran actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano las que tienen por objeto ejecutar obras de intervención sobre edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, para conservarlos en las condiciones exigidas por las leyes con el objetivo de que sirvan de apoyo al uso correspondiente, para obtener mejoras de interés general por motivos turísticos o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad del medio urbano, siempre que requieran la elaboración de un proyecto técnico de acuerdo con la legislación de ordenación de la edificación.

Estas actuaciones pueden comportar el derribo de un edificio y la sustitución por otro de nueva planta en algunos de los siguientes supuestos:

  • – Cuando el edificio amenace ruina.
  • – Cuando el planeamiento urbanístico someta la edificación a derribo por la necesidad de renovar el parque edificado obsoleto o inadecuado al entorno y la sustitución del edificio comporte significativamente la materialización de un mejor aprovechamiento urbanístico respecto a lo que se pretenda derribar.

1.2. Propietarios de un edificio afectado por una actuación de rehabilitación edificatoria

Las personas propietarias de los edificios que se vean afectados por una actuación de rehabilitación edificatoria estarán obligadas a:

  • – Participar en la ejecución de la actuación en un régimen de distribución equitativa entre los afectados a las cargas y, si procede, de los beneficios de la actuación.
  • – Consentir las obras de intervención sobre el edificio, sus instalaciones y los espacios comunes, incluida la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y, si procede, la constitución de complejos inmobiliarios de carácter urbanístico.
  • – Costear las obras de rehabilitación hasta el límite del deber legal de conservación de las edificaciones que establece la legislación en materia de suelo y rehabilitación urbana, sin perjuicio de que las personas propietarias afectadas puedan repercutir legal o contractualmente el coste soportado por las obras de rehabilitación a los titulares del derecho de uso del edificio.
  • – Garantizar el derecho de realojamiento y, si procede, de retorno de los ocupantes legales de las viviendas, que constituyan su residencia habitual, que tengan que ser desalojadas.
  • – Indemnizar a los titulares de los derechos sobre las edificaciones que se tengan que derribar, otros que las personas propietarias de los edificios que amenacen ruina, y sobre los elementos privativos de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal que se tengan que ocupar para constituir elementos comunes.

1.3. Delimitación y gestión de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

Corresponde a la Administración urbanística gestionar la ejecución directamente, o indirectamente según alguna de las modalidades admitidas por la legislación de contratos del sector público.

Los propietarios y los otros sujetos legitimados pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir con la Administración los convenios para llevarlas a cabo. Asimismo, la Administración urbanística actuante puede acordar con la delimitación de la actuación o posteriormente, que la gestión de iniciativa pública o privada se efectúe mediante el sistema de actuación urbanística previsto en el título cuarto del TRLUC.

Las actuaciones de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante alguno de los siguientes instrumentos:

  • – El planeamiento urbanístico.
  • – La declaración de áreas de conservación y rehabilitación.
  • – El procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística.

1.4. Proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

El proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria tiene que incorporar una memoria justificativa, la evolución económica de la actuación, así como la representación gráfica del ámbito que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse a una única finca o bien incluir un conjunto de fincas cuando los beneficios y las cargas sean comunes a todas ellas.

La autorización del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia previa de las personas interesadas y puede comportar la autorización para ocupar, mientras subsista la edificación, suelos reservados a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en determinados supuestos.

1.5. Proyecto de distribución de los beneficios y cargas de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

El proyecto de distribución de los beneficios y cargas de la actuación se rige por las normas que regulan los proyectos de reparcelación que les puedan ser aplicables en razón de las características de la actuación, con las particularidades siguientes en caso de edificios en propiedad horizontal:

  • – Los costes derivados de la actuación y los beneficios imputables a ella, incluidas las ayudas públicas de carácter colectivo, y los demás ingresos vinculados de esta naturaleza, se tienen que repartir en proporción a la cuota respectiva de participación en la comunidad de propietarios.
  • – En caso de que la actuación comporte la ampliación del edificio para construir nuevos pisos o locales, la adjudicación del dominio sobre los nuevos elementos privativos se puede hacer:
  1. 1. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago de los gastos urbanísticos con el producto obtenido por su venta a terceros, a favor de la Administración o de la comunidad de propietarios promotora de la actuación o de los propietarios en proporción a su cuota de participación en la comunidad. En este último supuesto, la promotora queda facultada a título de fiduciaria para vender los elementos privativos mencionados.
  2. 2. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago en especie, total o parcial, de las obras de rehabilitación, a favor de la constructora que las ejecute.

1.6. Pago y financiación del coste de las actuaciones rehabilitadoras

Las ayudas públicas para el pago o financiación de las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones que estén fijadas por la Administración sobre la base de las condiciones socioeconómicas de las personas afectadas, aunque puedan servir para la justificación de la viabilidad económica de la actuación, no pueden ser objeto de equidistribución. La Administración en su régimen de ayudas puede condicionar la subvención de la cuota de rehabilitación a la obligación de la persona propietaria de no transmitir ni ceder de manera onerosa el uso de las fincas o de no incrementar la renta en un plazo concreto en los términos que se establecen.

Las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones de rehabilitación edificatoria se liquidan y son exigibles de acuerdo con la regulación que para las cuotas de urbanización del sistema de actuación por reparcelación establece el título cuarto del TRLUC.

1.7. Desocupación de viviendas como consecuencia de las actuaciones rehabilitadoras: Programa de Realojo y Retorno

Cuando la ejecución de obras de rehabilitación edificatoria requiera la desocupación de las viviendas afectadas, así como en caso de obras de derribo de un edificios de viviendas, es condición necesaria para otorgar el título administrativo que habilite para ejecutar las obras mencionadas que la persona promotora, conjuntamente con la solicitud del título, aporte el programa para hacer efectivos los derechos legales de alojamiento provisional y de retorno de los ocupantes legales de las viviendas que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante la propietaria del edificio.

En definitiva, se extiende a todo el territorio de Cataluña, la medida que el Ayuntamiento de Barcelona adoptó el 29 de junio de 2018 (Modificación ORPIMO u Ordenanza reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal de las Obras) al exigir la presentación de un Plan de Realojo y Retorno cuándo se soliciten licencias de derribo, nueva planta o cualquier otra que exija el desalojo de los ocupantes legales.

 

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Date: 3 February, 2020

Categories: Legislation Other regulations Real Estate

Medidas en materia de Reservas para Vivienda de Protección Pública y para Incrementar el Parque Privado de Viviendas de Alquiler – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- MEDIDAS EN MATERIA DE RESERVAS PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA

El DL 17/2019 modifica y añade nuevas previsiones legales al artículo 57 del TRLUC, tratando de ajustar su redactado al nuevo modelo de viviendas con protección pública.

1.1. Reservas mínimas en Planes de ordenación urbanística municipal, sus Modificaciones y Revisiones

Se establece que los planes de ordenación urbanística y sus modificaciones y revisiones tienen que reservar para la construcción de viviendas de protección pública suelo suficiente para el cumplimiento de los objetivos definidos en la memoria social y, como mínimo, el suelo correspondiente al 30% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, destinados a venta, alquiler o a otras formas de cesión de uso. Quedarán exentos de esta obligación mínima determinados planes de ordenación urbanística (los de municipios de escasa complejidad urbanística y los de menos de 5.000 habitantes si cumplen determinados requisitos), a menos que el planeamiento territorial o director urbanístico determine otra cosa.

1.2. Régimen especial para los municipios del Área Metropolitana de Barcelona:

En los municipios del área metropolitana de Barcelona cuyo planeamiento deba establecer reservas de vivienda de protección pública, el porcentaje pasa de 30% a 40% en suelo urbanizable delimitado y en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de usos, salvo que no se pueda garantizar la viabilidad económico financiera de las actuaciones –en tal caso, el porcentaje mínimo sería del 30%.

La mitad de las reservas debe destinarse a régimen de alquiler.

Este régimen especial  es de aplicación al planeamiento general y a sus revisiones y modificaciones, así como  a los planes derivados y sus modificaciones que se aprueben inicialmente en plazo de 45 días hábiles contados desde la entrada en vigor del DL 17/2019 (05.03.2020).

1.3. Destinación total o parcial de la edificación en viviendas de protección pública a través del planeamiento

El Plan de ordenación urbanística municipal o su planeamiento derivado para localizar las reservas mínimas puede prever la destinación total o parcial de la edificación en viviendas de protección pública. Esta destinación afecta tanto a los edificios plurifamiliares de nueva construcción (aunque conserven algún elemento arquitectónico de la edificación anterior) como a los edificios plurifamiliares existentes en que se pretenda llevar a cabo obras generales de acondicionamiento, conservación, mejora o ampliación, cuando estas actuaciones edificatorias tengan como objetivo alojar mayoritariamente nuevos residentes en las viviendas resultantes.

En aquellos casos de destinación parcial, si la calificación urbanística no concreta las unidades de vivienda sobre las cuales recae, el otorgamiento de la licencia de obras quedará condicionado a la obtención de la calificación provisional de las viviendas con protección oficial y la primera ocupación de la edificación, condicionada a la obtención de la calificación definitiva.

La destinación parcial de edificación que resulte de la modificación del planeamiento en suelo urbano consolidado, sin incrementar la edificabilidad, NO puede afectar a solares adjudicados en una reparcelación mientras no se haya agotado el plazo para edificarlos fijado por el planeamiento ejecutado y en defecto de éste, tres años desde que adquirieron la condición de solares. En los casos en que, por el contrario, sí proceda la destinación parcial de la edificación, el parámetro urbanístico relativo a la densidad del uso residencial sólo se aplicará a la parte del techo que no se destina a vivienda de protección pública. La densidad aplicable a ésta última tendrá un ratio de 70m2 (construidos)/vivienda.

1.4. Calificación genérica o específica del suelo

La calificación del suelo de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento urbanístico tiene que concretar si se destina a la calificación genérica que permite el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, o bien a la calificación específica que permite solo el acceso en régimen de arrendamiento.

Así bien, la calificación de vivienda de protección pública genérica o específica se tendrá que hacer constar en los proyectos de reparcelación, en las declaraciones de obra nueva y en las  constituciones y modificaciones del régimen de propiedad horizontal a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

2.- MEDIDA PARA INCREMENTAR EL PARQUE PRIVADO DE VIVIENDAS DE ALQUILER: RESERVAS DE VIVIENDAS POR PISOS SIN DIVISIÓN HORIZONTAL

El DL 17/2019 incorpora el artículo 57 bis al TRLUC, para prever las reservas de viviendas por pisos sin división horizontal. Así, se habilita el planeamiento urbanístico para que pueda reservar suelo para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por piso, sin posibilidad de dividirlos horizontalmente (y con ello, evitar la venta a terceros de los pisos que resulten de la división), con la finalidad de que se ceda su uso a terceras personas. La condición de indivisibilidad se tendrá que hacer constar en los proyectos de reparcelación y en las licencias de edificación.

Con esta medida se pretende incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar la evolución al alza de las rentas del alquiler.

 

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Date: 31 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para Incrementar el Parque Público de Viviendas de Protección Pública de Alquiler – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El DL 17/2019 modifica el contenido del artículo 46 del TRLUC, que regula las “Condiciones de la cesión de suelo con aprovechamiento, reglas de emplazamiento y destino”, pues si bien éste, hasta ahora, únicamente señalaba que el suelo con aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria en el proceso de reparcelación lo era libre de cargas, ahora, además señala que será la Administración quién fije el emplazamiento de dicho suelo, de acuerdo con las siguientes reglas:

  • – Cuando el suelo de cesión obligatoria no se pueda destinar a la construcción de viviendas de protección pública, se podrá sustituir esta cesión por la de otros terrenos equivalentes fuera del ámbito de la actuación si estos terrenos están destinados a viviendas de protección pública.
  • – Cuando no haya alternativas de ordenación razonables que permitan materializar la cesión de suelo obligatoria en una o varias parcelas de resultado que se puedan adjudicar individualmente a la Administración competente, se podrá sustituir esta cesión por la de otros terrenos equivalentes fuera del ámbito de la actuación o, con carácter subsidiario, por su equivalente en techo edificado o en metálico para destinarlo a conservar, administrar o ampliar el patrimonio público de suelo y vivienda.
  • – En las actuaciones urbanísticas con reserva de suelo destinado a viviendas de protección pública, el suelo con aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria se tiene que emplazar sobre la reserva mencionada, con la obligación de la Administración adjudicataria de construir las viviendas de protección pública en los plazos exigidos. El emplazamiento sobre la reserva mencionada será parcial cuando la Administración adjudicataria no disponga de recursos económicos suficientes para construir las viviendas, debiendo esta construir las viviendas con los ingresos obtenidos por la enajenación de la parte de cesión situada fuera de la reserva o por la sustitución de esta parte por su equivalente por techo construido.

Los terrenos cedidos con aprovechamiento urbanístico deben permanecer en el patrimonio público del suelo y la vivienda para configurar un parque público estable de viviendas de protección pública destinado en régimen de alquiler, mientras el planeamiento urbanístico mantenga este destino.

Tales terrenos sólo pueden transmitirse en los siguientes supuestos:

  • – Para transmitirlos a otra Administración titular de bienes y derechos del patrimonio público de suelo y de vivienda.
  • – Para permutarlos por otros terrenos equivalentes con la misma destinación que se tengan que integrar en el patrimonio público de suelo y de vivienda.
  • – Cuando sea necesario destinarlos a viviendas para el realojamiento de los afectados por la actuación urbanística en régimen de propiedad privada.

El aprovechamiento urbanístico de los terrenos afectados se corresponderá con el mejor uso que asigne el planeamiento urbanístico en la reserva de viviendas de protección pública. Es decir, cuando se trate de una calificación de vivienda de protección pública genérica, se tiene que valorar según el mejor uso que permita con independencia de la obligación de la Administración adjudicataria de destinar las viviendas al régimen de alquiler.

 

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Date: 29 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para incrementar el parque de Alojamientos Dotacionales – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El DL 17/2019 modifica el apartado 5 del artículo 34 del TRLUC, para incluir el alojamiento dotacional dentro de la categoría del sistema de equipamientos.

Se considera equipamiento de alojamiento dotacional el que se destina a satisfacer las necesidades temporales de habitación de las personas, en régimen de uso compartido de todos o una parte de los elementos del alojamiento con otros usuarios, o en régimen de uso privativo de una vivienda completa, en razón de:

  • – Dificultad de emancipación
  • – Requerimientos de acogimiento, de asistencia sanitaria o de asistencia social
  • – Trabajo o estudio (p.e. Residencia de Estudiantes)
  • – Afectación por una actuación urbanística

Añadiendo un nuevo apartado al 34 TRLUC, se endurecen los requisitos que deben cumplirse para promover equipamientos de alojamiento dotacional de titularidad privada en suelos calificados como sistemas de equipamientos (muy habitual en el caso de Residencia de Estudiantes):

  • – El TRLUC o el planeamiento urbanístico no exijan la titularidad pública del equipamiento.
  • – El planeamiento urbanístico general determine para el conjunto del municipio los ámbitos en que se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada y la cantidad máxima de suelo que se puede destinar.
  • – A efectos de acreditar el interés público o social del alojamiento dotacional, concierten con una Administración competente en materia de vivienda como mínimo: los colectivos concretos de personas a que se destina, los criterios de selección de los usuarios, el régimen de uso temporal o rotatorio del alojamiento y el baremo de precios que los usuarios tienen que satisfacer como máximo, las características fundamentales del alojamiento, incluidos los servicios comunes o asistenciales de que tiene que disponer y la constitución e inscripción al Registro de la Propiedad del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración que formaliza el concierto sobre el suelo y la edificación destinados al equipamiento, por tiempo indefinido para la primera transmisión onerosa y por diez años en segundas y ulteriores transmisiones onerosas.
  • – Que el plan especial urbanístico que corresponde elaborar para desarrollar el equipamiento de alojamiento dotacional de iniciativa privada justifique el interés público o social y la idoneidad de la localización y, con carácter normativo, contenga los aspectos esenciales del alojamiento concertados con la Administración, así como la prohibición de dividir horizontalmente la edificación afectada.

Mientras el planeamiento urbanístico general no determine los ámbitos en que se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada, los particulares pueden promoverlos mediante un plan especial urbanístico que justifique la idoneidad de la propuesta con relación a las reservas de suelo disponibles en el barrio para la implantación de nuevos equipamientos comunitarios y a la existencia de otros alojamientos dotacionales en el mismo ámbito.

 

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Date: 28 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para incrementar el Patrimonio Público de Suelo y de Vivienda con destino a Viviendas de Protección Pública – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El DL 17/2019 modifica algunas de las medidas ya previstas en el TRLUC,  y añade otras, con la finalidad de incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública, así como hacer más transparente la gestión.

Respecto a este segundo objetivo, se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario del patrimonio municipal de suelo y de vivienda, que debe diferenciarse del resto de bienes y derechos patrimoniales de la Administraciones:

  • – Identificación precisa
  • – Título y precio de adquisición
  • – Situación jurídica y urbanística
  • – Uso a que se dedican efectivamente
  • – Operaciones que tengan que ser anotadas en el instrumento de contabilidad pública correspondiente
  • – Vinculación, si procede, a las expresas finalidades previstas en el art. 46.2 y 46.4 en materia de viviendas de protección pública.

Asimismo, se establece que los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, deberán aprobar anualmente el inventario de los bienes y los derechos que integran el patrimonio municipal del suelo y de vivienda, así como el balance de situación de dicho patrimonio, y enviarlos al Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña para su inscripción. Así, se prevé la inscripción obligatoria del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña, el cual debe ser actualizado permanentemente.

Los bienes no se podrán enajenar en caso de que no estén inventariados de forma adecuada o, si procediese, si el inventario no constase inscrito en dicho Registro.

1.1.- Delimitación de áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda

El DL 17/2019 modifica el artículo 172 del TRLUC y, como medida para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, regula la delimitación de áreas destinadas al patrimonio público con el fin de adquirir terrenos para los patrimonios públicos de suelo y de vivienda, tanto a través de su expropiación forzosa como a través del  ejercicio del derecho de tanteo.

El proyecto de delimitación de estas áreas deberá especificar la finalidad concreta que justifique la adquisición de bienes y derechos y establecer:

  • – El sistema de adquisición mediante la expropiación forzosa o en ejercicio del derecho de tanteo que se constituya respecto de las transmisiones onerosas, incluidas las que se llevan a cabo mediante la adquisición de acciones o participaciones sociales a cambio de la aportación de la titularidad del inmueble afectado.
  • – El plazo máximo para iniciar el procedimiento de expropiación, que no puede ser superior a seis años, o la duración máxima del derecho real de tanteo, que no puede ser superior a doce años.
  • – La relación de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa o, en el caso del derecho de tanteo, la identificación de los terrenos y edificios que forman parte del área con indicación de las calles, polígonos, sectores o parajes afectados.

En cualquier caso, para aprobar el proyecto de delimitación se consideran trámites esenciales el de información pública y, en el caso de expropiación forzosa, el de audiencia de los titulares de los bienes y derechos afectados.

1.2.- Derecho de tanteo y de retracto, y su ejercicio.

El DL 17/2019 modifica el artículo 173 y 174 del TRLUC, relativos al derecho legal de tanteo.

Se prevé en el nuevo Decreto que la Administración de la Generalidad tiene el derecho de tanteo sobre las transmisiones onerosas que afecten a los siguientes bienes:

  • – Los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico. Es de destacar que, el DL 17/2019, reconoce también al Ayuntamiento de Barcelona el derecho de tanteo sobre tales bienes que radiquen en su municipio.
  • – En caso de venta de edificios enteros, las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.

Así pues, en las compraventas de edificios con viviendas arrendadas será muy importante fijar el precio de éstas últimas en cualquier documento pre-contractual o contractual.

Pueden ser beneficiarios del derecho de tanteo:

  • – El Instituto Catalán del Suelo, cuando se trate de terrenos destinados al uso de vivienda.
  • – Los ayuntamientos.
  • – Los promotores sociales y los otros sujetos a que hacen referencia, respectivamente, los artículos 51 y 87.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
  • – Los ocupantes legales de la vivienda objeto del ejercicio del derecho de tanteo o de cualquier otra vivienda del inmueble donde se ubique esta, siempre que cumplan las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial.

Los plazos que en torno al derecho de tanteo y retracto se establecen en el DL 17/2019 son:

  • – Comunicación del ejercicio, en su caso, del derecho de tanteo: 2 meses a contar desde que el transmitente haya notificado a la Generalidad en tanto que titular del derecho de tanteo, la voluntad de transmisión y las condiciones esenciales de ésta.
  • – Otorgamiento de la escritura pública a favor del beneficiario del derecho de tanteo: 3 meses a contar desde la anterior comunicación.
  • – Caducidad de la notificación de la voluntad de transmisión: 6 meses. Si la escritura de compraventa no se hubiera otorgado a favor de tercero en dicho plazo, la notificación pierde validez, debiéndose remitir una nueva.
  • – Retracto: 3 meses a contar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o desde que la Administración tenga conocimiento de la misma.

En aquellos casos en los que para la misma transmisión de un bien, procedan varios derechos de tanteo a favor de Administraciones diferentes, la parte transmitente puede comunicar las condiciones de la transmisión a cualquiera de ellas indistintamente, siendo la Administración receptora de la comunicación quien queda obligada a enviarla al resto de administraciones implicadas.

 

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Date: 20 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para articular un nuevo modelo de vivienda con PROTECCIÓN OFICIAL – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- Calificación de viviendas con protección oficial

El DL 17/2019 introduce, por medio de la modificación del artículo 77 de la Ley (Cat) 18/2007, del derecho a la vivienda (en adelante, “Ley 18/2007”), la siguiente distinción entre dos tipos de calificaciones de vivienda con protección oficial:

  • – la calificación genérica, que se da cuando el acceso a la vivienda de las personas usuarias pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, y
  • – la calificación específica, cuando dicho acceso esté sólo en régimen de arrendamiento.

En ambos casos, es deber de los promotores la inscripción de la calificación definitiva en el Registro de la Propiedad.

                1.1. El destino del suelo a vivienda de protección oficial en el planeamiento

El DL 17/2019 determina, mediante la modificación del artículo 17.1 de la Ley 18/2007, que la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública, de carácter genérico o específico, que establezca el planeamiento urbanístico vincula en los mismos términos la calificación de vivienda con protección oficial.

Asimismo, se modifican los apartados 5 y 6 del art. 17 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las modificaciones operadas por el DL 17/2019-:

Apartado 5: Las revisiones de los planes de ordenación urbanística municipal, sin perjuicio de las reservas que deban efectuarse sobre el techo de nueva implantación, deben garantizar y justificar que, en el conjunto del plan, no se reduce el total de techo calificado anteriormente destinado a vivienda de protección oficial que resulta de la aplicación de las reservas que, a tal fin, establece la legislación urbanística, salvo que se justifique adecuadamente que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con dicho destino. En todo caso, este último supuesto tiene carácter excepcional debiendo respetarse siempre la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial que estén edificadas.

El planeamiento urbanístico general de nueva implantación, sin perjuicio del cumplimiento de los estándares de reserva mínima destinada a viviendas de protección pública que establece la legislación urbanística, tiene que garantizar y justificar que no se reduce en el conjunto del plan el total de techo calificado de vivienda de protección pública por el planeamiento anterior, a menos que se justifique adecuadamente en la memoria social que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con esta destinación y, en los municipios incluidos en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. Esta última posibilidad tiene carácter excepcional y siempre se tiene que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.

Apartado 6: Las modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública o de vivienda objeto de otras medidas de estímulo de la vivienda asequible tienen carácter excepcional y que comporten la reducción del techo con esta destinación tienen carácter excepcional y deben justificarse adecuadamente, tomando como base los cambios estructurales en la demanda de vivienda o la creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública sea por la necesidad de creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública, sea por los cambios estructurales producidos en la demanda de vivienda. En este último caso, si se trata de un municipio incluido en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, se debe justificar que se cumple con el objetivo de solidaridad urbana. En todo caso, estas modificaciones deben respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial que estén edificadas.

1.2.- Vigencia de la calificación de viviendas con protección oficial

La modificación del artículo 79 de la Ley 18/2007 por el DL 17/2019 comporta que la calificación de las viviendas con protección oficial restará vigente mientras el planeamiento urbanístico las reserve al uso de vivienda de protección pública o bien, mientras estén integradas en un patrimonio público de suelo y de vivienda (hasta ahora, el Gobierno estaba habilitado para ponderar, adecuar y distinguir el plazo de calificación sin limitación alguna).

Cuando no se dé ninguna de tales circunstancias, la vigencia de la calificación puede ser de duración determinada de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, teniendo que tomarse en consideración si se han otorgado ayudas públicas o no para su promoción y la naturaleza de estas.

Mientras se mantenga la vigencia de la calificación, sólo se podrá descalificar a iniciativa de la misma Administración por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda y siempre que la calificación urbanística del suelo no la destine al uso de vivienda de protección pública. La resolución que autorice la descalificación podrá fijar como condición la necesidad de devolver todas o parte de las ayudas percibidas.

2.- Precios y rentas máximos de las viviendas con protección oficial

El DL 17/2019 modifica el artículo 83 de la Ley 18/2007, estableciendo que en el momento de la calificación de las viviendas con protección oficial, la Administración competente deberá determinar el precio de venta o renta máximos que corresponde abonar a los usuarios.

Las partes tienen que hacer constar, en el contrato de ocupación de una vivienda de protección oficial, el precio y la renta máximos vigentes en aquel momento, si bien pueden pactar un precio o una renta inferiores.

2.1.- Precios  de venta máximos de las viviendas con protección oficial 

El artículo 83 bis de la Ley 18/2007, introducido por el DL 17/2019, establece que el precio de venta máximo se determina aplicando al precio de venta básico los factores de localización y de características de la vivienda.

  • – Precio de venta básico: es único para todo el territorio y se determina atendiendo a:
  1. El valor mínimo de los terrenos no transformados urbanísticamente próximos a núcleo de población, que se establece en 7,5 euros por metro cuadrado de suelo.
  2. Los gastos ordinarios para la urbanización de los terrenos mencionados.
  • – Los costes de construcción de una vivienda en un edificio plurifamiliar, de calidad media y de características estándares.
  • – Factor de localización: permite corregir al alza el precio de venta básico atendiendo a la demanda residencial existente en cada municipio.

Este factor, al igual que el precio de venta básico, será establecido periódicamente por medio de orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

  • – Factor de características de la vivienda: pondera las condiciones específicas de la vivienda en materia de eficiencia energética. En el caso de las viviendas usadas, se tendrán en cuenta las circunstancias de antigüedad así como su estado de conservación, que, valoradas en su conjunto, influyan significativamente en el precio.

Corresponde a este factor un valor entre 0,9 y 1,1 teniendo en cuenta que el valor 1 se corresponde con una vivienda de características estándar.

2.2.- Renta máxima de las viviendas con protección oficial

El artículo 83 ter de la Ley 18/2007, introducido por el DL 17/2019, establece que la renta máxima se determina aplicando al precio de venta máximo obtenido una tasa anual de rentabilidad del 4,8 por ciento. El resultado se tendrá que reducir, si procede, en función de lo que establezcan las ayudas públicas que se hubieran obtenido para la promoción de la actuación.

En los contratos se puede pactar la actualización anual de la renta, con el límite máximo de lo que resultaría de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC en la fecha de la actualización.

Las Administraciones públicas competentes pueden establecer bonificaciones a la renta en función del nivel de ingresos de los usuarios, que se podrán revisar anualmente en función de la variación de la situación económica de las personas usuarias.

En el caso de promociones privadas de las viviendas, las bonificaciones que se establezcan se tienen que compensar a la cedente del uso de la vivienda.

3.- Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial

El DL 17/2019 modifica el artículo 95 de la Ley 18/2007, reduciendo de 3 años a 1 año el periodo para la renovación de la inscripción en el Registro de Solicitantes de la Vivienda con Protección Oficial, por medio de la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos; en caso contrario, se producirá la caducidad de la inscripción.

Se modifican también las causas de baja del Registro establecidas en el artículo 96 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las novedades–:

  • – La voluntad expresa del solicitante o la solicitante. En el caso de las unidades de convivencia, deben firmar la solicitud de baja todas las personas mayores de edad que las forman.
  • – La adjudicación de una vivienda de protección oficial.
  • – La renuncia a participar en un procedimiento de adjudicación y la renuncia a la vivienda de protección oficial adjudicada, por una sola vez, sin causa justificada. sin causa razonable justificada, en dos ocasiones. Las causas razonables que justifican la renuncia deben establecerse por reglamento.
  • – El incumplimiento sobrevenido de las condiciones establecidas para poder estar inscrito en el Registro.
  • – La revocación de la inscripción por constatación ulterior del incumplimiento originario de las condiciones de acceso al Registro.
  • – La caducidad de la inscripción por falta de renovación.

4.- Procedimiento de adjudicación de las viviendas con protección oficial

En relación al procedimiento de adjudicación, el DL 17/2019 modifica los artículos 101 y 103 de la Ley 18/2007 e introduce el artículo 101 bis en la misma norma. De esta manera,  se establece que corresponde a los promotores gestionar el proceso de adjudicación, estableciéndose particularidades en función de si la promoción tiene carácter público o privado.

En el caso de promociones públicas, corresponde a la Administración promotora aprobar las bases y gestionar el procedimiento de adjudicación. Si la Administración promotora no es la municipal, las bases se tienen que elaborar teniendo en cuenta los criterios y necesidades que indique la Administración municipal.

En el caso de promociones privadas, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas a la promoción, de la destinación de las viviendas al régimen de alquiler o de la calificación del suelo como vivienda de protección pública.

  • – En el supuesto de promociones privadas con ayudas públicas, el proceso de adjudicación se rige por las condiciones y los criterios de selección que establezca la Administración otorgante de la ayuda. En caso de que dicha Administración no se reserve la gestión del proceso, la misma corresponderá a los promotores privados.

Si, además, las viviendas se destinan al régimen de alquiler, las primeras y posteriores adjudicaciones se tienen que llevar a cabo por orden de preferencia según la mayor antigüedad de la inscripción en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial.

  • – En el supuesto de promociones privadas sin ayudas públicas, de viviendas en régimen de alquiler, sobre sobre terrenos destinados urbanísticamente al uso de vivienda de protección pública, corresponde a los promotores privados gestionar el proceso de adjudicación a partir de la lista de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial de acuerdo con el procedimiento que se establezca por reglamento.

Dicha lista se tiene que solicitar ante el órgano rector del Registro, disponiendo la Administración de 1 mes para facilitarla.

  • – En el supuesto de promociones promovidas sin ayudas públicas y sin que la calificación urbanística del suelo imponga la destinación a vivienda de protección pública, son adjudicadas por los promotores por el procedimiento que libremente escojan, respetando en todo caso los requisitos legal y reglamentariamente impuestos.

Lo establecido se entiende sin perjuicio de los regímenes especiales de viviendas de protección oficial promovidas por sociedades cooperativas de viviendas (artículo 102 de la Ley 18/2007) y de promociones voluntarias de viviendas de protección oficial (artículo 103 de la Ley 18/2007), y del derecho de realojamiento de las personas afectadas por la ejecución de una actuación urbanística.

5.- Ampliación de las competencias de los entes locales

El DL 17/2019 añade un apartado nuevo, el 2 bis, al artículo 8 de la Ley 18/2007, y extiende así las funciones de los entes locales, en el marco de las competencias de promoción gestión de la vivienda de protección pública, a las siguientes:

  • – El encargo de los proyectos de edificación sobre suelos de titularidad municipal o sobre los que tenga disponibilidad para la construcción de viviendas de protección pública, la licitación y la ejecución de las obras.
  • – La definición de los criterios y procedimientos de adjudicación de las viviendas promovidas por los entes locales y la selección de las personas adjudicatarias de las viviendas.
  • – La gestión de las viviendas promovidas por los entes locales en régimen de alquiler y su mantenimiento.

La ejecución de los programas y líneas de actuación definidos por la Ley 18/2007, o los planes de vivienda, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas de titularidad o gestión municipal.

 

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Date: 17 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para propiciar una MODERACIÓN DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER de las viviendas libres – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- Introducción del concepto de Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda

El DL 17/2019, mediante la introducción del artículo 68 bis a la Ley (Cat) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en lo sucesivo, “Ley 18/2007”), otorga efecto legal al Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda, que informa sobre la media del precio del alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.

El Índice será elaborado por el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas.

A esto efectos, se modifica el artículo 1.2 de la Ley de Registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda,  estableciendo que será necesario hacer constar ante dicho Registro los siguientes datos:

  • – La situación de la finca arrendada, que tiene que incluir la dirección postal, la titularidad, la referencia catastral, el año de construcción, el año y el tipo de reforma, si procede, la superficie construida de uso privativo por usos, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
  • – La identificación de las partes contratantes, que tiene que incluir los domicilios respectivos a efectos de practicar las notificaciones.
  • – Las características del contrato, que tiene que incluir la fecha de formalización, la duración, la renta, el sistema de actualización de la renta, las garantías adicionales a la fianza, el pago de los suministros básicos y si la finca se alquila amueblada o no.
  • – El importe de la fianza y la fecha de depósito.
  • – Los otros datos que, para elaborar el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, se determinen por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

 

2.- Funcionalidad del Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda

El DL 17/2019 establece que será obligatorio reflejar el Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda en los siguientes casos:

  • – En toda publicidad de viviendas para alquilar cuando en el anuncio incluya el precio del alquiler de la vivienda (modificación de la letra g del artículo 59 de la Ley 18/2007).
  • – En la información mínima de una oferta de arrendamiento, justificado mediante el documento establecido por el departamento competente en materia de vivienda, haciendo constar, asimismo, los datos previstos en la legislación civil (introducción de las letras f y g al artículo 61.2 de la Ley 18/2007).
  • – En el contrato de arrendamiento, acompañado también por el resto de datos que pueda recoger la legislación civil. Con la formalización del contrato, los ocupantes tendrán derecho a la entrega del documento acreditativo del Índice de referencia del precio de alquiler aplicable a la vivienda, obtenido al efecto mediante sistema de consulta pública del índice establecido por el departamento competente en materia de vivienda, así como la entrega de la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente y, si procede, el certificado de eficiencia energética (modificación del artículo 66.2 de la Ley 18/2007).

De esta manera, el Índice pretende, no tanto constituir una limitación al precio de alquiler de vivienda, sino resultar en una fuente de información a los consumidores, imponiendo su cumplimiento a todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como por ejemplo los promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas.

El incumplimiento de reflejar el Índice de referencia en los supuestos arriba indicados se tipifica por el DL 17/2019 como una  infracción leve en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario, sancionable con una multa de 3.000 a 9.000 euros (modificación de la letra f del artículo 125.2 de la Ley 18/2007).

El DL 17/2019 obliga, asimismo, a la Administración de la Generalidad de Cataluña a tener en cuenta el Índice en el desarrollo de sus políticas públicas, de manera que solo los arrendadores que establezcan una renta inferior al mencionado Índice podrán beneficiarse de las ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler.

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Date: 16 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas ante la DESOCUPACIÓN PERMANENTE de viviendas – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- Concreción de la definición del concepto de vivienda vacía

El DL 17/2019 concreta la definición del concepto de vivienda vacía proporcionada por el artículo 3 de la Ley (Cat) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en lo sucesivo, “Ley 18/2007”).

Se considera vivienda vacía aquella que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de 2 años. Según la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, el cómputo de este plazo se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder su uso a un tercero, y no existe causa alguna que justifique su desocupación.

La novedad introducida por el DL 17/2019 es que la ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda, salvo en el caso de que la persona propietaria acredite haber iniciado las acciones judiciales oportunas para la recuperación efectiva de la posesión antes de cumplirse el mencionado plazo. Y aclara que la transmisión de titularidad de  la vivienda no reanuda el cómputo del plazo.

No varían las causas que justifican la desocupación de una vivienda, considerándose como tales el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad o la posesión de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

2.- Incumplimiento de la función social de las viviendas

El DL 17/2019 modifica dos de los supuestos de incumplimiento de la función social de la vivienda, enumerados en el artículo 5 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las modificaciones:

  1. b) La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada. En el supuesto en que una vivienda o edificio de viviendas permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada por un plazo de más de dos años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad.
  2. d)No se destine a residencia habitual y permanente de personas, si es una vivienda de protección oficial, a residencia habitual y permanente de los propietarios o a una vivienda reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia.

Ambos casos se consideran, además, como un incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

Por otro lado, si bien la desocupación permanente e injustificada de una vivienda en los términos del apartado b) arriba descrito ya constituye lo que la Ley 18/2007 (art. 41.1) denomina una utilización anómala, el DL 17/2019 introduce un nuevo supuesto de utilización anómala pues asimila a la desocupación permanente injustificada, aquella situación en la que se encuentran “los edificios inacabados con destinación final a vivienda, con más del 80% de las obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la conclusión del plazo máximo para acabarlos”.

3.- Actuaciones frente al incumplimiento de la función social de las viviendas

Para garantizar el cumplimiento de la función social de la vivienda, el DL 17/2019 refuerza las potestades de reacción administrativa, quedando configuradas las capacidades de las Administraciones competentes en materia de vivienda de la siguiente manera –la novedad introducida por el DL 17/2019 es el apartado (iii) que sigue a continuación–:

  • – Arbitrar las vías positivas de fomento y concertación.
  • – Establecer también otras medidas, incluidas las de carácter fiscal, que propicien el cumplimiento de dicha función social y penalicen su incumplimiento.
  • – Declarar el incumplimiento de la función social de la vivienda cuando, requeridos los propietarios para que adopten las medidas necesarias para cumplir con la función mencionada, estos incumplan el requerimiento en el plazo que se establezca. Esta declaración de incumplimiento puede conllevar la adopción de medidas de ejecución forzosa previstas legalmente.

En relación a este último caso, el DL 17/2019 dedica especial atención, mediante la introducción de tres nuevos apartados en el artículo 42 de la Ley 18/2007, que regula las “Actuaciones para evitar la desocupación permanente de las viviendas”:

Apartado 6 (de aplicación a personas jurídicas privadas[1]): cuando la Administración requiera a las personas responsables que adopten las medidas necesarias para ocupar legal y efectivamente las viviendas, debe igualmente advertir que en caso de incumplirse dicho requerimiento en el plazo establecido, se podrán imponer multas coercitivas de mil euros por cada vivienda por lapsos de tiempo de un mes mientras permanezcan desocupadas, con un importe máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda. En la situación asimilada relativa a los edificios de viviendas inacabadas, el requerimiento mencionado debe incluir las medidas necesarias para acabar previamente las obras de edificación.

Apartado 7 (también únicamente en relación a las personas jurídicas privadas): la advertencia de multas coercitivas, debe incluir la posibilidad de declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad a efectos de iniciar el procedimiento para su expropiación forzosa.

Apartado 8: En el caso de transmisión de la vivienda, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició la desocupación.

Es importante, por tanto, destacar, que el incumplimiento del requerimiento que la Administración curse a las personas jurídicas privadas para que éstas adopten medidas para ocupar las viviendas –previa finalización de las obras o no–, puede conllevar las siguientes medidas, todas ellas compatibles entre ellas:

  • – Multa coercitiva que señala el apartado 6 arriba indicado.
  • – Sanción consistente en multa de 90.001 a 900.000 euros, pues el DL 17/2000, tipifica como Infracción muy grave, el incumplimiento de un requerimiento para que se ocupe legal y efectivamente una vivienda con el fin de que constituya la residencia de personas (modificación de la letra h del artículo 123.1 de la Ley 18/2007).
  • – Expropiación forzosa tras la declaración del incumplimiento de la función social.

4.- Multas coercitivas no sancionadoras de la Administración

El DL 17/2019 modifica los apartados 1 y 2 del artículo 113 de la Ley 18/2007, llevando a cabo un ajuste de la capacidad de la Administración competente para imponer multas coercitivas en los casos de incumplimiento de un requerimiento por la persona obligada. Se elimina el límite máximo de tres multas, concediendo la posibilidad de interponer reiteradas multas por lapsos de tiempo que sean suficientes para cumplir con lo ordenado.

Por otro lado, se extiende los importes máximos de las multas coercitivas, estableciéndose los siguientes:

  • – En los casos de ejecución forzosa de obras, no pueden superar el 50% del coste estimado para ejecutarlas.
  • – En otros supuestos, no pueden superar el 50% de la multa sancionadora establecida para el tipo de infracción cometida.

La multa coercitiva es independiente y compatible con la sanción que corresponda por la infracción administrativa en materia de vivienda que se haya podido cometer.

5.- Derecho de tanteo y retracto de la Administración

Los derechos de tanteo y retracto regulados en el artículo 2.1 del Decreto Ley (Cat) 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria (en adelante, “DL 1/2015”), atribuidos a la Generalidad respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, que antes se circunscribían a las viviendas situadas en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, ahora se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del DL 1/2015. Éste además añade que el plazo para formalizar la adquisición, caso que se ejercite el derecho de tanteo, es de tres meses a contar desde la notificación de dicho ejercicio.

También se amplía el  carácter temporal de las medidas establecidas en el DL 1/2015, pues éste, en su redacción original limitaba su ejercicio a los 6 años siguientes a contar desde la entrada en vigor del mismo. El DL 17/2019 amplía ese plazo a 12 años (es decir, hasta marzo de 2027).

[1] Entendidas por el artículo 36.2 del Código Civil como asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados.

 

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Date: 14 January, 2020

Categories: Català Legislation Other regulations Real Estate

Medidas referentes a los ALQUILERES SOCIALES – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

1.- Extensión del concepto de grandes tenedores de viviendas

Hasta ahora, el art. 5.9 de la Ley (Cat) 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, señalaba que debía entenderse por gran tenedor de viviendas, a:

  1. a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
  2. b) Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con las siguientes excepciones:

1º. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2º. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

El DL 17/2019 extiende el concepto de gran tenedor, englobando a las siguientes –en cursiva, las novedades-:

  1. a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

También los fondos de capital riesgo y titulización de activos.

  1. b) Las personas físicas o jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2 más de 15 viviendas, con las siguientes excepciones:

1º. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2º. Las personas físicas o jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

2.- Renovación obligatoria de los contratos de alquiler social y extensión de su duración mínima

El DL 17/2019 regula la renovación obligatoria, por una única vez, de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de exclusión residencial y así lo acrediten. A tal efecto, el titular de la vivienda DEBE requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato.

La duración mínima de éstos, al igual que regula la LAU, no podrá ser inferior a 5 años si el titular de la vivienda es una persona física o 7 años si el titular es una persona jurídica (con anterioridad, el período era de 3 años).

3.- Extensión de supuestos en los que resulta obligatorio formular la “propuesta de alquiler social”

El DL 17/2019 amplía las situaciones en las que resulta obligatorio formular una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, haciéndose extensiva dicha obligación por tanto, a:

-Las acciones ejecutivas derivadas de la reclamación de una deuda hipotecaria,

-Las demandas judiciales de desahucio por impago de alquiler,

-Las demandas de desahucio por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda y

-Las demandas de desahucio por falta de título jurídico que habilite la ocupación, siempre que concurran, en este último caso, las siguientes circunstancias:

1.Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala.

2.Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

3.Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o por el demandante antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.

4.Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

Esta obligación nace incluso cuando los mencionados procedimientos judiciales se hayan iniciado con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (recordemos, 31 diciembre 2019) y todavía estén en tramitación.

El incumplimiento de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer alguna de las demandas arriba indicadas constituye una causa de incumplimiento de la función social de la propiedad y se configura ahora como una infracción grave, sancionable con multa de 9.000.-€ a 90.000.-€ (o hasta el beneficio obtenido si éste fuera mayor a 90.000.-€).
También constituye una infracción grave el formular la propuesta sin cumplir con los requisitos que debe reunir ésta[1].

Las propuestas de alquiler social obligatorio deben de comunicarse a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, además del ayuntamiento del municipio en el que se sitúa la vivienda, en un plazo de tres días hábiles desde su realización.

 

[1] La propuesta pueda ser considerada de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos:

  1. a) Debe fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.
  2. b) Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.
  3. c) Debe ser para un período de como mínimo cinco años si el arrendador es persona física y siete, si es persona jurídica.

 

 

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