L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne suppose de respecter au préalable certaines conditions légales en matière administrative et fiscale imposées à l’acheteur et au vendeur par la Loi espagnole.
La formalisation de la vente requiert alors une préparation particulière et la présence d’un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandée pour accompagner les parties tout au long de la procédure, notamment devant les organismes impliqués dans l’opération (administrations publiques, notaire, etc…).
Les principales étapes de la procédure à suivre pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont les suivantes :
1. Le prix de vente
Un des éléments essentiels à prendre en considération pour la conclusion du contrat de vente est le prix fixé par les parties.
Si le montant de la transaction peut avoir un impact direct sur l’évaluation des taxes supportées par l’opération de vente, il est important de signaler que celui-ci ne peut être inférieur à un certain seuil, c’est-à-dire, en dessous de ce que la Loi espagnole désigne comme la «valeur minimale de vente».
Ce seuil est calculé sur la base de la valeur cadastrale de l’immeuble, multipliée par un coefficient fixé par la municipalité où est sise la propriété.
L’avocat spécialisé devra alors vérifier que le prix fixé par les parties n’est pas inférieur à la valeur minimale de vente calculée pour le bien immeuble objet de la transaction. Si ce seuil n’est pas respecté, le risque d’une éventuelle inspection par les autorités administratives est élevé.
2. L’avant contrat de vente d’immeuble
Une fois les négociations achevées et préalablement à la formalisation de l’acte authentique de vente devant le notaire, nous recommandons aux parties de conclure un avant contrat de vente leur permettant d’avancer, par exemple, certaines clauses de garanties de paiement.
En effet, cet avant contrat peut être accompagné du versement d’un dépôt par l’acheteur comme expression de son engagement envers le vendeur de réaliser la vente à la signature de l’acte authentique.
Il peut aussi être intéressant de prévoir qu’en cas d’impossibilité de signer l’acte authentique du fait de la faute de l’acheteur, celui-ci perdra les sommes versées à titre de dépôt. A l’inverse, si cette impossibilité est due par la faute du vendeur, celui-ci devra verser au profit l’acheteur le double du montant du dépôt.
La conclusion d’un avant contrat de vente n’est toutefois pas toujours indispensable. Les parties peuvent directement conclure l’acte authentique de vente devant le notaire afin d’inscrire l’opération dans le registre immobilier.
Néanmoins, la formation de l’avant contrat a l’avantage de favoriser le succès de la transaction. D’une part, les parties son encouragées à préparer les éléments essentiels du contrat qui seront repris dans l’acte authentique de vente, et d’autre part, elles disposent aussi du temps nécessaire pour réunir les certificats et autorisations administratives indispensables à la vente.
3. Documents nécessaires à l’acte authentique de vente
Au moment de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire, le futur acquéreur devra être muni de son numéro d’identification fiscale espagnol.
Si l’acheteur n’est pas espagnol, le document qui devra alors être présenté est le numéro d’identification espagnol pour les étrangers (le NIE soit « Número de Identificación de Extranjeros »).
L’acquéreur qui ne dispose pas encore de NIE peut conférer un mandat spécial à une tierce personne, habituellement un avocat, pour lui charger de suivre les formalités administratives nécessaires à son obtention (ou à sa rénovation). Le mandat devra être rédigé en langue espagnole. Si le document est authentifié par un notaire étranger, l’apostille de la Convention de la Haie devra obligatoirement figurer sur celui-ci pour que le mandat puisse prendre effet en Espagne.
Le vendeur, quant-à lui, devra fournir les documents suivants : le titre de propriété, le certificat de performance énergétique, le certificat d’habitabilité (« cédula de habitabilidad »), la quittance de la dernière taxe foncière (« impuesto sobre bienes inmuebles ») et une quittance des charges de copropriété.
4. D’autres éléments à prendre en compte.
En règle générale, toute transmission patrimoniale génère des obligations fiscales. Dans le cas étudié, les impôts et taxes grevant l’opération sont les suivants : la TVA (« impuesto sobre el valor añadido ») et les taxes sur les actes et droits d’enregistrement (« actos juridicos documentados ») s’il s’agit de la vente d’une nouvelle propriété, ou l’impôt sur les transmissions patrimoniales (« impuesto sobre transmisiones patrimoniales ») en cas d’ une seconde transmission du bien.
Aussi, le vendeur devra payer un impôt local (“Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” o “plusvalía”) calculé en fonction du nombre d’années pendant lesquelles il est resté propriétaire du bien, ainsi que sur la plus-value engendrée par la vente.
Par ailleurs, il est d’intérêt pour l’acheteur de s’adresser à la correspondante municipalité pour obtenir des renseignements au sujet de la situation fiscale du bien, c’est-à-dire savoir si des charges grèvent ladite propriété.
Finalement, une étude technique du futur bien immobilier est vivement conseillée pour s’informer notamment sur son statut urbanistique (limites urbanistiques, bâtiments protégés, éventuelles expropriations) et/ou évaluer le montant des frais et dépenses nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
