En Espagne, les personnes non-résidentes ont le droit d’acquérir la propriété d’un bien immeuble (logement, locaux, place de parking), et ce, sans aucune restriction. Toutefois, des particularités viennent s’ajouter au processus de vente ou d’achat.
Dans une opération de vente, ou d’achat, d’un logement par exemple, il est habituel qu’avant la signature de l’acte authentique, les parties – vendeur et acheteur – signent un contrat privé connu familièrement sous le nom de contrat d’arrhes. Ledit contrat, dont la signature n’est pas anodine, a pour objet d’assurer l’opération d’achat et/ou de vente. La Loi considère que la signature d’un contrat d’arrhes est un moyen valable de formaliser une opération et les parties sont liées par ce qui y est convenu.
Après la signature du contrat de vente, ou d’achat, les parties doivent se rendre chez un notaire afin de signer l’acte authentique, qui pourra être ensuit inscrit au registre foncier après avoir payé les impôts correspondants (ITP ou AJD).
Tout d’abord, un contribuable non-résident est considéré comme tel lorsqu’il ne remplit pas au moins une des trois conditions prévues à l’article 9 de la loi relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques indiquées ci-dessous:
1. Séjourner plus de 183 jours par an en Espagne.
2. Avoir son activité économique principale sur le territoire espagnol, directement ou indirectement.
3. Etre le conjoint non séparé légalement avec des enfants mineurs qui résident habituellement en Espagne et dépendent de cette personne.
De plus, comme mentionné ci-dessus, l’achat et/ou la vente d’une propriété en Espagne par une personne non-résidente présente également certaines spécificités qui varient selon si la personne est acheteuse ou vendeuse.
Si la personne est partie acheteuse:
Avant la signature de l’acte authentique, la personne non-résidente doit obtenir un numéro d’identification d’étranger (NIE), document indispensable pour acquérir un bien immeuble sur le territoire espagnol.
Si la personne est partie vendeuse:
Outre l’obtention du NIE et le paiement des impôts correspondants (ITP/AJD et plus-value municipale), l’opération est soumise à l’IRNR (Impôt des non-résidents). Afin de garantir ses obligations fiscales, la partie acheteuse est tenue de retenir 3% du prix d’achat au moment de l’octroi de l’acte authentique. L’acheteur doit ensuite payer à l’Administration fiscale Espagnole – par le biais du formulaire 211 – les 3% retenus, dans un délai d’un mois.
Nonobstant ce qui précède, il est important de noter que les acheteurs non-résidents sont assujettis à l’IRNR dans les cas suivants :
1. Impôt sur le revenu des non-résidents sur le revenu imputé
Les contribuables non-résidents qui possèdent des immeubles urbains situés sur le territoire espagnol, utilisés pour un usage propre et non à des fins économiques, sont soumis à cet impôt. Les citoyens ressortissants de l’Union Européenne paient actuellement 19% et les citoyens non ressortissants de l’Union Européenne 24%.
2. Impôt sur le revenu des non-résidents provenant du rendement de capital immobilier
De plus, les personnes non-résidentes qui louent leurs biens immeubles doivent déclarer et payer l’impôt sur le revenu des non-résidents – sur une base trimestrielle – pour le rendement de capital immobilier. Cet impôt ce déclare par le biais du formulaire 210 regroupant les revenus accumulés au cours du même trimestre civil. La déclaration doit être présentée et payée dans les 20 premiers jours des mois d’avril, juillet, octobre et janvier, à l’égard des revenus accumulés au cours du trimestre civil précédent.
Enfin, si un contribuable non-résident – au moyen du formulaire 210 – déduit des frais de location de par sa résidence dans un autre Etat de l’Union européenne, il devra également présenter un certificat de résidence fiscale.
