Con la entrada en vigor, el pasado 6 de junio de 2013, de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas, (http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/)la regulación del mercado del arrendamiento de viviendas ha sufrido cambios importantes que afectan a su vez a materias de gran trascendencia como son, entre muchas otras, la duración de los contratos. Estos cambios, se introducen con la finalidad de dinamizar el mercado de alquiler, para hacerlo mucho más adaptable a la voluntad de las partes del futuro contrato de arrendamiento.
Tales medidas se introducen mediante la modificación de diversos preceptos de la Ley 22/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
En cuanto a la LAU, gana protagonismo la voluntad de las partes en el momento de instrumentar los pactos, cláusulas y condiciones del contrato, aunque limitado por el marco del título II de la Ley. Sin embargo no es el único cambio notorio. Entre otros, destacamos: (I) La exclusión de arrendamientos turísticos del ámbito de aplicación de la LAU; (ii) La reducción de la prórroga obligatoria del arrendamiento de cinco a tres años, y de tres años a uno la prórroga tácita; (iii) la facultad del arrendador de recuperar el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda para sí o para determinados familiares en los casos de necesidad regulados en la Ley, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato de arrendamiento; (iv) la facultad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento pasados seis meses desde su vigencia y; (v) Se normaliza el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para la protección de los derechos del arrendador y el arrendatario, creándose la obligación de inscribir el arrendamiento en el Registro de Propiedad para que el mismo surta efecto ante terceros.
La misma norma aprovecha para corregir algunas disfunciones que se habían puesto de manifiesto en el proceso de desahucio dibujado por las recientes reformas. Además se acelera más, si cabe, el conocido como “Desahucio Express”. Algunos de estos cambios son: (i) la finalización del procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas mediante decreto; (ii) la imposición de la obligación de pago de las rentas periódicas, debidas con posterioridad a la presentación de la Demanda de desahucio y reclamadas de forma expresa en la Demanda, mediante sentencia, auto o decreto; (iii) se entenderá que el arrendatario acepta tácitamente la resolución del contrato de arrendamiento, si opta por no oponerse al requerimiento judicial del pago de las rentas adeudadas; iv) en caso de que el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio, procediéndose al lanzamiento inmediato sin necesidad de despachar ejecución; (iv) imposición de costas al demandado en caso de que no atendiere al requerimiento judicial de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, o si, en caso de atenderlo no formulare oposición ni pagare la cantidad que se le reclamase y; (v) ya no será necesaria la publicación en los Boletines Oficiales, de los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades.
Por último, se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que permitirá el acceso al mismo a los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento, y deseen comprobar la solvencia anterior del posible nuevo inquilino del inmueble de su propiedad.