¿Quieres saber cuáles son las nuevas limitaciones del precio del alquiler en Cataluña?

El pasado 22 de septiembre entró en vigor en Cataluña la Ley (Cat) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Aplicación de la normativa

La mencionada Ley tiene por objeto limitar el alza de los precios de las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando la misma esté siendo destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en un área declarada como mercado de vivienda tenso (actualmente, 60 municipios).

La imposición de tal restricción tiene una duración máxima de cinco años, prorrogable, una o más veces, si la situación lo justifica y se acredita esa necesidad, por un período máximo de tiempo no superior a su duración inicial.

La norma excluye de su ámbito de aplicación:

1. 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta
2. 2. Los suscritos antes del 1 de enero de 1995
3. 3. Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial
4. 4. Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales
5. 5. Los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
6. 6. Las viviendas de más de 150 metros cuadrados pueden quedar excluidas del régimen de contención si se justifica de manera motivada.

Tampoco les es aplicación hasta el 22 de septiembre de 2023 a las viviendas de nueva edificación o a las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación.

Esta ley afecta a los alquileres en dos vertientes:

1. 1. A las ofertas de alquiler, estableciendo la obligación de informar sobre la contención de rentas en las ofertas de arrendamientos en las áreas afectadas, la aplicación del índice de referencia de precio que corresponda y, en su caso, sobre el importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente.
2. 2. A la contratación de arrendamiento de viviendas incluidas en las áreas afectadas, las cuales podrán sufrir modificaciones, según se procede a analizar a continuación:

Determinación de la renta inicial de alquiler (artículo 6)

En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área declarada como mercado de viviendas tenso, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar:

1. 1. El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
2. 2. La renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

La Ley prevé una regulación especial para aquellos contratos que tengan por objeto una vivienda que haya sido arrendada dentro de los cinco años antes del 22 de septiembre de 2020 por arrendadores que sean personas físicas y tengan, por sí solos o en unión de su unidad de convivencia, unos ingresos, incluidas las rentas de arrendamientos, iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC). En este caso, si tales arrendadores van a suscribir un nuevo contrato al que le sea de aplicación el régimen previsto en la Ley de referencia,  podrán seguir aplicando la misma renta que en el contrato anterior, salvo que ésta resulte inferior a la calculada en base al precio de referencia (límite anteriormente señalado bajo apartado a)), en cuyo caso, podrán alcanzar dicho límite, siempre y cuando los ingresos del arrendatario no sean iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC.

Determinación del precio de referencia (artículo 7)

Para limitar la subida de los alquileres, la Ley establece un índice de referencia de los precios (o “IRP”), elaborado por la Generalitat de Cataluña y, más concretamente, por la Agència de l’Habitatge, donde se indica el límite del precio por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superiores o inferiores.

El IRP puede ser consultado, una vez introducidos los datos descriptivos y de localización de la vivienda objeto de arrendamiento, a través de la página web de la Generalitat de Cataluña cuyo enlace sigue a continuación: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/.

A la formalización del contrato de arrendamiento se debe acompañar el documento de los índices de precios obtenido a través del enlace arriba indicado. En los casos que venga determinada por la renta de un contrato de arrendamiento anterior se deberá indicar la fecha y el importe de la renta anterior y justificar la nueva renta.

La ley permite incrementos en el alquiler por encima del índice, con un límite del 5% en los siguientes casos:

1. 1. En supuestos de que en el año anterior a la subida se realicen actuaciones de mejora de la habitabilidad seguridad, confort y eficiencia energética.
2. 2. En los supuestos en que la vivienda concurra tres de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, calefacción o aire acondicionado, zonas comunitarias de uso compartido como jardín o azotea, piscina comunitaria o análogos, servicio de conserjería o vistas relevantes.

Ambos supuestos no podrán aplicarse de manera concurrente.

Las partes podrán pactar que, al margen de la renta, el arrendatario asuma el pago de gastos generales y servicios individuales sin que ello se sujete al límite del índice de referencia. De pactarse, el arrendador deberá, anualmente, entregar al arrendatario una liquidación desglosada de los gastos efectivamente abonados y, si resultan inferiores a lo pactado, proceder a la devolución correspondiente al exceso.

Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas (artículo 10)

En los contratos que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante lo 5 años posteriores a la obtención del certificación de final de obra, la renta pactada no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler, salvo que se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, quedando sujetos entonces a las limitaciones normales de la presente ley, sin perjuicio de los acuerdos que puedan adoptarse con las administraciones competentes.

Debe tenerse en cuenta que, conforme hemos señalado al inicio, la aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la ley presente, esto es, el 22 de septiembre de 2023.

Obras de mejora (artículo 11)

El arrendador que lleve a cabo obras de mejora en la vivienda podrá, una vez haya transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos previstos por ley (refiriéndose a la Ley de Arrendamientos Urbanos), sin estar al límite del artículo 6.

Consecuencias del incumplimiento de la presente Ley

La no aplicación de la presente Ley se sanciona con nuevos tipos infractores que siguen a continuación:

3. 3. Infracciones leves, sancionables con multa de 3.000.-€. a 9.000.-€ Son consideradas infracciones leves las que se indican a continuación:
   1. – No hacer constar el índice de referencia de precios, o si procediese, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas.
   2. – Superar el límite de la renta en menos de un 20%.
   3. – No adjuntar al contrato o no facilitar el documento de índice de precios de alquiler o información de la fecha o importe del contrato de arrendamiento anterior si fuesen necesarios para determinar la nueva renta.

9. 9. Infracciones graves, sancionables con multa de 9.001.-€ a 90.000.-€. Son consideradas infracciones graves las que se indican a continuación:
   1. – Incumplir con las reglas esenciales relativas a la determinación de la renta.
   2. – Superar al límite de renta en más de un 20%.
   3. – Ocultar que la vivienda está sujeta al régimen de contención de renta o, información relativa al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas o al importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior necesario para determinar el precio de referencia.

De cobrarse rentas que superen los límites que la Ley establece, el arrendatario podrá obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo de los intereses legales del dinero, incrementado en 3 puntos.

Contrato de arrendamiento vigentes o novaciones

Los contratos de arrendamiento vigentes antes del 22 de septiembre de 2020 continuarán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior.

No obstante, las novaciones que comporten una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta conllevarán la aplicación de la presente normativa.

Municipios afectados

Se indica los 60 municipios que, por ahora, se han integrado en el área declarada como mercado de vivienda tenso:

“Este documento tiene como propósito exclusivo la divulgación de su contenido. No constituye asesoramiento de ningún tipo y, por tanto, no puede considerarse como tal ni debe servir de base para la toma de decisiones.”