Promoción Inmobiliaria: Responsabilidad por diferencias estructurales entre proyecto y obra

Son varios los actores que intervienen en la promoción de una vivienda. Así, entre otros, el promotor-vendedor, Arquitectos y Aparejadores. Si tras la venta de la vivienda, ésta resulta defectuosa nos solemos preguntar quién responde de los daños causados. Frente al comprador, el promotor-vendedor es el responsable del cumplimiento contractual, ya que el contrato de compraventa suele únicamente vincular a dichas partes. Sin embargo, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) determina que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios de ciertos daños materiales ocasionados en el edificio, como son aquellos daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio o bien los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Es decir, por defectos y vicios de construcción. Por este motivo, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de fecha 2 de febrero de 2018, ha desestimado la demanda del comprador, reclamando los daños y perjuicios al Arquitecto y Aparejador, con quiénes no existía ninguna vinculación contractual, ya que los daños fueron causados por la supresión de elementos sustanciales del proyecto de obra sin reflejarlo en el libro de edificación, la vulneración de exigencias urbanísticas administrativas incorporadas en el propio proyecto, la eliminación de escaleras interiores de acceso, sustitución de materiales especificados en el proyecto por otros de menor calidad, etc.. El Tribunal consideró que dichos defectos no eran sino incumplimientos de contrato y no, defectos o vicios de construcción, por lo que solo cabía condenar al promotor-vendedor.