Novedades en Cataluña en materia de protección del derecho a la vivienda por la entrada en vigor de la Ley (Cat) 5/2020, de 29 de abril

El pasado 1 de mayo de 2020 entró en vigor la Ley (Cat) 5/2020, del 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que incidan en el medio ambiente (DOGC de 30.04.2020).

Esta Ley contiene numerosas modificaciones legislativas, procediéndose a analizar a continuación, únicamente, aquellas novedades en materia de vivienda, las cuales se pueden dividir en dos bloques:

  • – Modificación de la Ley (Cat) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
  • – Modificación de las Leyes de medidas de protección del derecho de vivienda para afrontar la emergencia en este ámbito y el riesgo de exclusión social.

Las presentes modificaciones serán de aplicación desde su entrada en vigor, es decir, desde el 1 de mayo de 2020.

I.- Modificación de la Ley (Cat) 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

 La Ley (Cat) 5/2020 ha procedido a eliminar el certificado de aptitud del edificio al considerarse que su emisión aporta poco valor añadido respecto al informe de inspección técnica del edificio (o “ITE”) que emite el técnico habilitado y, en su lugar, se sustituye por el distintivo que la Administración actuante entregará, dando cuenta del estado de conservación del edificio que refleje la ITE, la cual sigue siendo de obligatoria realización en los supuestos legalmente establecidos.

Al haberse eliminado el certificado de aptitud, éste ya no será un documento de entrega obligatoria al transmitir viviendas nuevas y/o usadas, sino que, en su lugar, el vendedor deberá entregar el distintivo expedido por la Administración.

El procedimiento para solicitar el distintivo y su vigencia se regulará mediante ulterior desarrollo reglamentario. Hasta entonces los certificados de aptitud que se hayan emitido hasta el momento mantendrán su validez y efectos.

II.- Modificación de las medidas de protección del derecho a la vivienda para afrontar la situación de emergencia y riesgo de exclusión residencial

 La Ley (Cat) 5/2020 ha procedido a llevar a cabo principalmente dos modificaciones en este ámbito. La primera, en cuanto al concepto de gran tenedor y las consecuencias de dicha calificación en el ofrecimiento de alquiler social y la segunda, en cuanto a la ampliación de los sujetos obligados al realojo, todo ello mediante una serie de modificaciones de diferentes Leyes cuya finalidad es proteger el derecho de vivienda para afrontar la situación de emergencia y riesgo de exclusión social.

En primer lugar, se ha procedido a la modificación de la Ley 24/2015, en consonancia con lo establecido por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, que entró en vigor el pasado 31 de diciembre de 2019, señalando que también las personas físicas que sean grandes tenedores y los fondos de capital riesgo y titulización de activos, tienen la obligación de llevar a cabo el ofrecimiento de alquiler social antes de interponer la demanda judicial.

En segundo lugar, señala que las personas físicas serán consideradas grandes tenedores si resultan propietarios de más de 15 viviendas o bien, si siendo copropietarios, su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda.

La presente modificación es de especial relevancia, puesto que no únicamente impone la obligación de ofrecer alquiler social antes de la interposición de determinadas demandas judiciales a las personas físicas que detenten más de 15 viviendas, sino que amplía incluso el concepto que de gran tenedor había dado el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, determinando que tendrán también tal condición, las personas físicas que sean copropietarios si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda.

En tercer lugar, se ha procedido a ampliar los sujetos que están obligados a facilitar el realojo en una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y con un plazo de duración mínima igual al exigido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este sentido, los instantes de procesos judiciales de ejecución hipotecaria o de otro tipo de proceso, derivado de la reclamación de una deuda hipotecaria o de desahucio por impago de rentas estarán obligados a facilitar el realojo, si son personas jurídicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante en primera o ulteriores transmisiones, siempre y cuando no estén sujetos a la obligación de ofrecer alquiler social, en virtud de la Ley 24/2015, de 29 de julio.

Por lo tanto, ya no sólo están obligados los grandes tenedores sino que se amplía está obligación de ofrecer el alquiler social a las personas jurídicas, sean o no grandes tenedores, dependiendo de la situación en que se halle la vivienda (inscrita en el Registro de Viviendas Vacías o bien ocupadas sin título).

Por último, la Ley (Cat) 5/2020 ha venido a aclarar cuándo nace la obligación de realojo en los casos de pérdida de la vivienda, dependiendo del modo en el que el propietario haya adquirido el dominio de la vivienda, y ampliando los supuestos en los que también será obligatoria dicho realojo. Así:

  • – En los supuestos de pérdida de la vivienda, por razón de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o firma de una compraventa por no poder asumir el préstamo o crédito, la obligación de realojo nace antes de que se produzca la adquisición del dominio.
  • – En los supuestos en que la pérdida de la vivienda se produce en una ejecución hipotecaria o de otro tipo de procedimiento derivada de reclamación de deuda hipotecaria y el desahucio por impago de rentas de alquiler, esta obligación de realojo nace desde el momento en el que se interpone la demanda o se haya notificado la voluntad de presentar la misma o instada la ejecución no hipotecaria derivada de reclamación de una deuda no hipotecaria, o notificado la voluntad de instar ésta.

A diferencia de lo que sucede con el alquiler social, el ofrecimiento del realojo no se establece como requisito previo a la interposición de la demanda, sino que la obligación nace una vez presentada la demanda o una vez notificada la voluntad de instarla.

En cuanto a la ampliación de las obligaciones de realojo, se ha incluido la obligación de ofrecimiento de realojo en los casos en los que nos hallemos en el proceso de ejecución no hipotecaria que tenga su origen en una reclamación de deuda hipotecaria, extremo que la anterior normativa no recogía, aplicándose la obligación de realojo una vez el proceso hipotecario ya se encuentra finalizado.

 

“Este documento tiene como propósito exclusivo la divulgación de su contenido. No constituye asesoramiento de ningún tipo y, por tanto, no puede considerarse como tal ni debe servir de base para la toma de decisiones”.

 

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