1.- MEDIDAS EN MATERIA DE RESERVAS PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
El DL 17/2019 modifica y añade nuevas previsiones legales al artículo 57 del TRLUC, tratando de ajustar su redactado al nuevo modelo de viviendas con protección pública.
1.1. Reservas mínimas en Planes de ordenación urbanística municipal, sus Modificaciones y Revisiones
Se establece que los planes de ordenación urbanística y sus modificaciones y revisiones tienen que reservar para la construcción de viviendas de protección pública suelo suficiente para el cumplimiento de los objetivos definidos en la memoria social y, como mínimo, el suelo correspondiente al 30% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, destinados a venta, alquiler o a otras formas de cesión de uso. Quedarán exentos de esta obligación mínima determinados planes de ordenación urbanística (los de municipios de escasa complejidad urbanística y los de menos de 5.000 habitantes si cumplen determinados requisitos), a menos que el planeamiento territorial o director urbanístico determine otra cosa.
1.2. Régimen especial para los municipios del Área Metropolitana de Barcelona:
En los municipios del área metropolitana de Barcelona cuyo planeamiento deba establecer reservas de vivienda de protección pública, el porcentaje pasa de 30% a 40% en suelo urbanizable delimitado y en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de usos, salvo que no se pueda garantizar la viabilidad económico financiera de las actuaciones –en tal caso, el porcentaje mínimo sería del 30%.
La mitad de las reservas debe destinarse a régimen de alquiler.
Este régimen especial es de aplicación al planeamiento general y a sus revisiones y modificaciones, así como a los planes derivados y sus modificaciones que se aprueben inicialmente en plazo de 45 días hábiles contados desde la entrada en vigor del DL 17/2019 (05.03.2020).
1.3. Destinación total o parcial de la edificación en viviendas de protección pública a través del planeamiento
El Plan de ordenación urbanística municipal o su planeamiento derivado para localizar las reservas mínimas puede prever la destinación total o parcial de la edificación en viviendas de protección pública. Esta destinación afecta tanto a los edificios plurifamiliares de nueva construcción (aunque conserven algún elemento arquitectónico de la edificación anterior) como a los edificios plurifamiliares existentes en que se pretenda llevar a cabo obras generales de acondicionamiento, conservación, mejora o ampliación, cuando estas actuaciones edificatorias tengan como objetivo alojar mayoritariamente nuevos residentes en las viviendas resultantes.
En aquellos casos de destinación parcial, si la calificación urbanística no concreta las unidades de vivienda sobre las cuales recae, el otorgamiento de la licencia de obras quedará condicionado a la obtención de la calificación provisional de las viviendas con protección oficial y la primera ocupación de la edificación, condicionada a la obtención de la calificación definitiva.
La destinación parcial de edificación que resulte de la modificación del planeamiento en suelo urbano consolidado, sin incrementar la edificabilidad, NO puede afectar a solares adjudicados en una reparcelación mientras no se haya agotado el plazo para edificarlos fijado por el planeamiento ejecutado y en defecto de éste, tres años desde que adquirieron la condición de solares. En los casos en que, por el contrario, sí proceda la destinación parcial de la edificación, el parámetro urbanístico relativo a la densidad del uso residencial sólo se aplicará a la parte del techo que no se destina a vivienda de protección pública. La densidad aplicable a ésta última tendrá un ratio de 70m2 (construidos)/vivienda.
1.4. Calificación genérica o específica del suelo
La calificación del suelo de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento urbanístico tiene que concretar si se destina a la calificación genérica que permite el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, o bien a la calificación específica que permite solo el acceso en régimen de arrendamiento.
Así bien, la calificación de vivienda de protección pública genérica o específica se tendrá que hacer constar en los proyectos de reparcelación, en las declaraciones de obra nueva y en las constituciones y modificaciones del régimen de propiedad horizontal a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.- MEDIDA PARA INCREMENTAR EL PARQUE PRIVADO DE VIVIENDAS DE ALQUILER: RESERVAS DE VIVIENDAS POR PISOS SIN DIVISIÓN HORIZONTAL
El DL 17/2019 incorpora el artículo 57 bis al TRLUC, para prever las reservas de viviendas por pisos sin división horizontal. Así, se habilita el planeamiento urbanístico para que pueda reservar suelo para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por piso, sin posibilidad de dividirlos horizontalmente (y con ello, evitar la venta a terceros de los pisos que resulten de la división), con la finalidad de que se ceda su uso a terceras personas. La condición de indivisibilidad se tendrá que hacer constar en los proyectos de reparcelación y en las licencias de edificación.
Con esta medida se pretende incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar la evolución al alza de las rentas del alquiler.
