Immobilienkauf in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie ist es notwendig, die rechtlichen Anforderungen im Hinblick auf den Erwerb zu kennen, sowohl hinsichtlich des Verkäufers als auch des Käufers. Diese Anforderungen sind zum einen nötig, um nach spanischem Recht Eigentum zu erwerben, zum anderem müssen auch alle verwaltungsrechtlichen Anforderungen erfüllt werden (die recht zahlreich sind):

In diesem Zusammenhang ist die Unterstützung durch einen Anwalt, der sich mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren und der gängigen Praxis im spanischen Immobiliensektor auskennt und dementsprechend einen Überblick hierüber verschaffen kann, besonders empfehlenswert.

1. Der Preis

Einer der wichtigsten Punkte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist der Preis, den die Parteien vereinbart haben.

Zwar fällt die Bestimmung des Preises nicht in den Zuständigkeitsbereich eines Anwalts. Jedoch ist es aus steuerlichen Gründen notwendig, dass der Preis nicht weniger als den von der Verwaltungsbehörde festgelegten „Mindestwert des Verkaufs“ beträgt.

Dieser Betrag wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie bestimmt und mit dem Koeffizienten multipliziert, den die Behörde für jede Gemeinde festlegt.

Ein darauf spezialisierter Anwalt sollte überprüfen, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Betrag nicht weniger als dieser  Mindestwert beträgt, da ansonsten eine etwaige Steuerprüfung nicht immer wahrscheinlicher wird.

2. Der Vertrag

Sobald die Preisverhandlungen abgeschlossen sind, unterschreiben die Parteien für gewöhnlich einen privatschriftlichen Vertrag (der unter anderem den Kauf, Vorfragen des Verkaufs und die Anzahlung („arras“) regelt), wobei der Käufer normalerweise einen Betrag bereits hinterlegt. In den Vertragsmodalitäten können die Parteien regeln, dass im Falle des Scheiterns des Vertrages aus Gründen, die in der Person des Käufers liegen, dieser seine Anzahlung verliert.

Wenn jedoch die notarielle Verkaufsurkunde aus Gründen, die in der Person des Verkäufers liegen, nicht unterzeichnet werden kann, kann der Käufer von ihm das Doppelte des Betrages verlangen, den er angezahlt hat.

Der privatschriftliche Vertrag ist nicht immer notwendig. Die Parteien können auch sofort eine Kaufvertragsurkunde vor dem Notar unterschreiben, obgleich diese notarielle Urkunde grundsätzlich nicht konstitutiv ist, d.h. das Eigentum würde im Falle eines privatschriftlichen Vertrages auch bereits mit letzterem übergehen. Das spanische Recht weicht in diesem Punkt erheblich von den deutschen Regeln ab. Soll jedoch die Eigentumsübertragung zum Schutz des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen werden, ist die vorherige Beurkundung vor einem Notar notwendig.

Allerdings gewährleistet die Unterzeichnung eines privatschriftlichen Kaufvertrages im Vergleich eine höhere Anzahl letztendlich durchgeführter Verkäufe, da die Parteien so bereits alle notwendigen Dokumente zusammenstellen und alle wesentlichen Punkte des endgültigen Vertrages (normalerweise die notarielle Verkaufsurkunde) festlegen.

3. Wichtige Dokumente für den Kaufvertrag in Spanien.

Sowohl für den Abschluss des notariellen Kaufvertrages als auch für die Eintragung des Eigentumstitels im Grundbuch benötigt der Käufer eine Spanische Steuernummer, welche im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gültig sein muss.

Im Falle eines nicht in Spanien ansässigen Käufers wird diese Nummer bzw. das entsprechende Dokument N.I.E. („número de identificación de extranjeros“) genannt.

Wenn keine N.I.E. vorliegt, gibt es die Möglichkeit einem Anwalt eine notarielle Vollmacht zu erteilen, so dass der Anwalt das Dokument beantragen oder erneuern lassen kann. Diese Vollmacht muss – zumindest auch – in spanischer Sprache abgefasst sein und, wenn sie von einem Notar im Ausland ausgestellt wurde, mit der Haager Apostille versehen sein.

Derweil hat der Verkäufer folgendes beizubringen: den Eigentumstitel, einen Energieausweis (hierfür kann ein sachkundiger Ingenieur beauftragt werden),  die Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“), den letzten IBI – Bescheid („Grundsteuer“) und die Zahlungsbescheinigung für die anteilige Begleichung der Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

4. Weitere Punkte, die es zu beachten gilt

Im Allgemeinen bringen alle Eigentumsübertragungen steuerliche Verpflichtungen mit sich. Es fallen die I.V.A. (Mehrwertsteuer) und AJD (Stempelsteuer) oder ITP (Steuer für die entgeltliche Übertragung von Vermögen) an, abhängig davon, ob es sich um den Kauf eines neu errichteten Gebäudes oder um eine zweite Übertragung handelt.

Der Verkäufer muss die „plusvalía“ (Versteuerung des Wertzuwachses) bezahlen, auf Grundlage der Jahre, in welchen sich das Grundstück in seinem Eigentum befand und dem sich aus dem Verkauf ergebenden Betrag des Gewinns oder Verlustes.

Des Weiteren wird empfohlen, von der Gemeinde eine Bescheinigung darüber einzuholen, dass auf der Immobilie keine Schulden gegenüber der Gemeinde lasten.

Schließlich sollte eine Prüfung in Auftrag gegeben werden, sowohl was den Titel der Eigentümergemeinschaft als auch die baurechtliche Situation des Grundstücks anbetrifft, um den Immobilienkauf zu dem gewünschten Ergebnis zu führen.

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