La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social se estructura en cuatro Capítulos que tratan aspectos tanto sustantivos como procesales del mercado hipotecario y de las normas procesales que regulan la ejecución de los prestamos garantizados mediante derecho real de hipoteca. Es una norma que tiene por objeto de una parte, dar respuesta a situaciones que a criterio del legislador se presenten como de extrema vulnerabilidad y por ello dignas de amparo y, de otra, adaptar el procedimiento de ejecución hipotecaria española a la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de ésta.
Las cuestiones esenciales a las que la Ley dedica su tenor son las siguientes:
1.- Suspensión de los lanzamientos de deudores si el bien hipotecado es la vivienda habitual. Dicha suspensión procede:
– Por un periodo de dos años.
– Si el deudor, se halla en supuestos de especial vulnerabilidad (familia numerosa, unidad familiar monoparental don dos hijos o con uno, menor de tres años, miembros con discapacidad superior al 33 %; o supuestos de violencia de género)
– Si el conjunto de los ingresos no supera en 3 o 4 veces (según el supuesto) el indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
– Si en los 4 años anteriores se han sufrido alteraciones económicas graves (por ejemplo, desempleo)
– Si la garantía del crédito recae sobre el único bien inmueble de la unidad familiar.
2.- Medidas de mejora del mercado hipotecario.
Los aspectos más significativos de las modificaciones que introduce en el Texto refundido de la Ley Hipotecaria son los siguientes:
– Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.
– Los intereses solo se pueden devengar sobre el principal pendiente de pago
– Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto del artículo 579.2.a) LEC.
– Se regula el procedimientos e venta extrajudicial (Notario).
Se modifica parcialmente de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en lo relativo a las Sociedades de tasación. En especial se refiere a requisitos a para iniciar su actividad, capital social mínimo y aspectos relativos a la vinculación de tales sociedades con entidades financieras.
Se introduce, para supuesto de prestamos hipotecarios suscritos por personas físicas, la obligatoriedad de incluir una declaración manuscrita (la forma será determinada por el banco de España) por la que el deudor manifieste que ha recibido información clara precisa y comprensible del instrumento que contrata así como los riesgos derivados del mismo.
3.- Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria y Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Los aspectos más significativos de las modificaciones que introduce son los siguientes:
– Se establece como causa de oposición del deudor, tanto en ejecuciones ordinarias (557.17), como hipotecarias (art. 695) el carácter abusivo de alguna de las cláusulas. En caso de ser estimado el carácter abusivo por el Tribunal, éste deberá determinar alcance de la misma, decretando la improcedencia de la ejecución o bien despachándola omitiendo la aplicación en dicho supuesto de tales cláusulas.
– En caso de viviendas habituales, las costas no podrán exceder del 5%.
– Se da una regulación a la ejecución dineraria en casos de bienes hipotecados :
- En el supuesto en que una vez subastados los bienes, estos no cubrieran la suma, la ejecución seguirá el proceso con las particularidades que se indica en el art. 579, que recibe un nuevo redactado que diseña un sistema alternativo a la dación en pago mediante la reducción de importes por los que puede entenderse saldada la deuda ( 65 % si paga en cinco años y 80% si paga en 10 años)
- Se puntualizan requisitos para las subastas
- Se clarifica el pago al ejecutante y destino del remanente y se incluye la imputación de los pagos de los importes resultantes los cuales se aplican imperativamente y por este orden al pago de intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.
- Se regula el contenido de la publicación de la subasta.
- Se da nueva redacción al 670.1 LEC autorizando el remate a posturas superiores al 70% del valor de salida.
- Se da una nueva regulación a la subastas sin postor (art. 671) . En dicho supuesto el acreedor podrá adjudicarse la vivienda al 50% o 70% del valor de salida si es vivienda habitual.
- Se da una nueva redacción a los arts. 693 y 695 reguladores del procedimiento de ejecución de bienes especialmente hipotecados. En esencia. Se añaden las cláusulas de oposición por existencia de cláusulas abusivas y las consecuencias de su estimación.
– Se modifican algunos preceptos Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para adaptarlos al tenor de la Ley 1/ 2013
La ley contiene por último un ANEXO en el que se recoge el “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”
La ley entra en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, día de 16 de mayo. Sin embargo, conviene destacar su derecho transitorio aplicable tanto a los procedimientos en curso (DTª 1ª) como a los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual ( DT ª2ª), habida cuenta que se establece una suerte de retroactividad blanda la ley.
DTª1ª.- Procedimientos en curso: Se aplicará la ley Esta Ley será de aplicación a los procesos en marcha siempre que no se ejecutado el lanzamiento.
DTª2ª Intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.
La limitación de los intereses de demora limitados a tres veces el índice de referencia, será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos. En dicho supuesto el Secretario o notario, deberá recalcular la cantidad objeto de ejecución por este concepto.
