En sentencia de 07.10.2025, el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo (STS 4240/2025) confirmó la validez de una cláusula de prórroga forzosa indefinida en un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 25.02.2000.
El contrato preveía que, tras un periodo de 5 más 3 años, se prorrogara por anualidades sucesivas de forma indefinida, siendo la prórroga obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario.
La controversia nació a raíz de la demanda de desahucio por expiración del plazo presentada por el arrendador, quien alegó que, desde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, no cabía una prórroga forzosa indefinida, aunque la hubieran pactado libremente las partes, por ser contraria al espíritu de la norma.
La defensa alegó la validez y eficacia de la mencionada cláusula, y esta posición fue compartida en primera y segunda instancia, así como por el Tribunal Supremo.
No obstante, esta nota no se centra tanto en el cuerpo de la resolución, ni la argumentación ofrecida, sino en el voto particular formulado por el Excmo. Sr. Magistrado D. Antonio García Martínez, que aporta un análisis tanto de la voluntad del legislador en 1994 como de la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento.
El voto particular examina la finalidad de la reforma de la LAU de 1994, entre las cuales destaca “la necesidad de restablecer la temporalidad del contrato de arrendamiento como elemento esencial de su naturaleza jurídica”. Esta afirmación se apoya no solo en la exposición de motivos, sino también en las sentencias 582/2009 y 184/2021 de la propia Sala.
El Magistrado G. Martínez considera que un pacto entre las partes en pro de una prórroga forzosa indefinida supone contradecir un imperativo legal y vaciar de significado los arts. 9 y 10 relativos al plazo y a la prórroga.
Esta posición se fundamenta, en particular, en el art. 4.2 de la LAU, que al momento del contrato disponía: “[…] los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
También se analiza el contenido del art. 6, que establece: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
El voto particular señala que, aunque el pacto favorezca al arrendatario al dejar la duración del contrato a su voluntad, ello no implica por sí solo que dicho pacto sea legal. Como resume el Magistrado G. Martínez: “el precepto no legitima lo que la ley no permite pactar, sino que únicamente protege al arrendatario dentro del marco de lo que puede convenirse”.
En síntesis, el voto particular defiende que, desde la reforma de la LAU de 1994, no es admisible una prórroga forzosa de duración indefinida, aunque resulte favorable al arrendatario, porque supone desnaturalizar la esencia temporal del contrato de arrendamiento.
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Publicación realizada por nuestra compañera y abogada Valèria Xifró Corbella.
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