El pasado 7 de octubre de 2026 se publicaron en el Boletín Oficial del Estado dos Reales Decretos-Leyes con especial relevancia para la dinámica del mercado inmobiliario: el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Ambas normas dan continuidad a la mayoría de las medidas previstas en los anteriores Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 -que fueron derogados tras su no convalidación por el Congreso de los Diputados- e incorporan alguna nueva medida.
I.- Real Decreto-Ley 29/2026: restricciones a la adquisición de viviendas y novedades en materia de arrendamientos
El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 -sin perjuicio de fechas específicas para determinadas previsiones-, introduce un conjunto de medidas que afectan a la adquisición y transmisión de viviendas, los contratos de arrendamiento temporal y de habitaciones, la recuperación posesoria de inmuebles y la actividad de propietarios y operadores inmobiliarios:
(i)Hasta el 31 de diciembre de 2030, se establecen limitaciones a la adquisición de viviendas por parte de personas jurídicas grandes tenedores de vivienda y las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su valor de tasación de mercado; así como a las entidades de su mismo grupo.
La limitación alcanza a las adquisiciones de viviendas a título gratuito y a las realizadas a título oneroso por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado, determinado mediante un informe de una sociedad de tasación homologada; y comprende tanto las viviendas en uso como las viviendas finalizadas que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad.
La norma contempla determinadas excepciones a la restricción:
a)Las viviendas destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030; las destinadas a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria; a alojamiento residencial de colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social; o a la protección de víctimas de violencia de género.
b)Cuando la entidad compradora acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo del Consejo de Ministros.
c)Las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del citado Código.
d)Las transmisiones elevadas a escritura pública antes del 8 de octubre de 2026, aunque todavía no se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.
(ii)Reformas del régimen de arrendamientos de vivienda temporal y por habitaciones: El RDL regula expresamente los arrendamientos temporales de vivienda y los arrendamientos de habitaciones, incorporándolos a la LAU -de forma similar a la regulación prevista en la Ley Catalana 11/2025, en vigor desde este año-.
El arrendamiento temporal deberá responder a una necesidad de alojamiento derivada del desplazamiento temporal del arrendatario desde su domicilio habitual, y el contrato deberá identificar y acreditar esta causa de temporalidad. De no hacerlo, el contrato quedará sujeto al régimen de vivienda habitual desde su celebración.
La duración de estos contratos deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses, salvo que la persistencia de la causa de temporalidad justifique una duración mayor. Si se supera ese plazo sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales o novaciones consecutivas entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el contrato inicial se considerará un arrendamiento de vivienda habitual.
En cuanto a los arrendamientos de habitaciones, podrán tener carácter habitual o temporal según su finalidad, y quedan sujetos a los mismos requisitos que los contratos de arrendamiento.
Régimen transitorio: Los contratos de temporada formalizados antes del 8 de octubre de 2026 conservarán su régimen anterior hasta el vencimiento pactado, sin posibilidad de prórroga bajo dicho régimen. Su eventual renovación deberá ajustarse a las nuevas disposiciones sobre vivienda temporal.
(iii)Desistimiento del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda: En los contratos de vivienda habitual, el arrendatario podrá desistir una vez transcurridos seis meses, con un preaviso mínimo de treinta días. En los arrendamientos temporales podrá hacerlo una vez transcurrido un mes desde su formalización, con un preaviso mínimo de diez días. En ninguno de estos supuestos procederá indemnización a favor del arrendador.
(iv)Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda: El RDL establece una prórroga extraordinaria obligatoria por períodos anuales de hasta 2 años, previa solicitud del arrendatario, para determinados contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026. Esta prórroga podrá solicitarse cuando el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la LAU (5/7 años) finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o cuando en dicho plazo concluyan los períodos de prórroga previstos en los artículos 10.1 y 10.2 LAU -en su redacción anterior al RDL 28/2026- o el período de tácita reconducción del artículo 1566 CC. Para solicitar la prórroga, el arrendatario deberá encontrarse al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Durante la prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato vigente. No obstante, el arrendador no estará obligado a aceptarla cuando las partes hayan acordado otras condiciones o suscrito un nuevo contrato, o bien cuando acuerden formalizar un nuevo contrato con una renta inferior en al menos un 5 % a la vigente.
Por otra parte, el arrendador no estará obligado a aceptar la prórroga extraordinaria cuando haya comunicado, en los plazos y condiciones previstos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar para sí o para sus familiares, incluso cuando dicha facultad no estuviera expresamente prevista en el contrato, siempre que concurra una causa real y acreditada de necesidad.
Esta prórroga no procederá cuando el arrendatario solicite la prórroga extraordinaria para viviendas situadas en zona de mercado residencial tensionado prevista por el art. 10.3 LAU, o bien cuando aplique la nueva prórroga prevista por el RDL 28/2026.
(v)EL RDL amplía el alcance de las limitaciones de renta conforme al sistema de índices de referencia, aplicando también a contratos de arrendamiento temporal de vivienda y a arrendamientos de habitaciones – cuando la vivienda esté ubicada en zona de mercado residencial tensionado y el arrendador sea persona jurídica-.
(vi)En cuanto a las actualizaciones anuales de la renta, el nuevo artículo 18.1 LAU establece el IRAV como índice subsidiario cuando exista un pacto de actualización que no concrete su metodología y como límite máximo general del incremento. En ausencia de pacto expreso, la renta no podrá actualizarse.
(vii)Limitación a la actualización de rentas: Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta de un contrato de arrendamiento supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incremento alguno. En los demás supuestos, las partes podrán pactar una nueva actualización y, a falta de acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%, sin perjuicio de los restantes límites legales.
(viii)Gastos repercutibles al arrendatario: El RDL prohíbe repercutir al arrendatario los tributos asociados a la vivienda (como el IBI), salvo cuando el arrendatario tenga la condición de obligado tributario. También prohíbe imputar gastos de comunidad en edificios no constituidos en régimen de propiedad horizontal, además de los ya prohibidos gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
(ix)Conservación de la vivienda y garantías contractuales: El nuevo artículo 21.5 LAU permite al arrendatario requerir por escrito las reparaciones necesarias, acompañando un presupuesto razonable. El arrendador dispondrá de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o ejecutar las obras. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá realizar las reparaciones y descontar su coste justificado de las rentas futuras.
(x)Para los arrendamientos temporales, el nuevo artículo 21 bis atribuye también al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. En estos contratos deberá responder a las comunicaciones sobre ambos tipos de reparaciones en un máximo de cinco días hábiles; de no hacerlo, el arrendatario podrá realizarlas y reclamar su importe o descontarlo, previa justificación, de la renta del mes siguiente.
(xi)Se prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de rentas.
(xii)Se limita a una mensualidad la garantía adicional a la fianza legal en los arrendamientos temporales de vivienda.
(xiii)Al finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda, las partes deberán documentar por escrito el estado de la vivienda mediante un documento firmado. Si no se formaliza o no recoge desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en adecuado estado de conservación.
(xiv)En los anuncios publicitarios de viviendas de alquiler, el RDL exige que se incluya, al menos: el índice y límite legal de renta aplicables en zonas tensionadas; el número identificativo de la vivienda; y la condición de gran tenedor del arrendador – de forma similar a la regulación catalana-.
(xv)Derechos de adquisición preferente del arrendatario: El RDL amplía los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios, prohibiendo pactar la renuncia del arrendatario a los derechos de tanteo y retracto en nuevos contratos de arrendamiento, y aplicando este derecho también cuando la vivienda se venda junto con otros inmuebles o activos y/o cuando se venda el edificio entero. En estas operaciones, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su intención de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, especificando el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para determinarlo.
El arrendatario podrá ejercitar el retracto cuando la notificación sea inexistente o defectuosa, se omitan los datos exigidos sobre la valoración de la vivienda o la venta se realice por un precio imputado inferior o en condiciones esenciales menos onerosas.
Para inscribir la compraventa deberá acreditarse el cumplimiento de las notificaciones exigibles y, en las ventas conjuntas, la escritura deberá recoger el precio imputado a la vivienda y los criterios de distribución utilizados.
(xvi)Cambios en la figura de Gran Tenedor: El RDL modifica la definición de gran tenedor prevista en la Ley Estatal por el Derecho a la vivienda, estableciendo que dicha condición deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a su nombre. Asimismo, se precisa que, cuando una finca registral comprenda un edificio compuesto por varias unidades susceptibles de uso residencial, cada una de ellas se computará como un inmueble independiente, con independencia de que exista o no división horizontal inscrita -en Cataluña, esta precisión ya había sido aclarada por los criterios interpretativos publicados por la Agència Catalana de l’Habitatge-.
(xvii)Suspensión de desahucios: El RDL suspende, hasta el 31 de diciembre de 2030, los procedimientos de desahucio en los que la parte demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional, cuando la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado -con un régimen similar a la anterior moratoria de desahucios introducida en el ordenamiento jurídico por el RDL 11/2020-.
(xviii)Enervación extraordinaria del desahucio: El RDL incorpora a la Ley de Enjuiciamiento Civil la posibilidad de enervar extraordinariamente el desahucio por impago de rentas o cantidades debidas cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica
II.- Real Decreto-Ley 28/2026: más novedades en materia de arrendamientos
El RDL 28/2026, que entrará en vigor el próximo 15 de noviembre de 2026 -a no ser que la Diputación Permanente del Congreso rechace su convalidación parlamentaria-, se centra en gran medida en la modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), introduciendo cambios en la duración de las prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, los plazos de preaviso y el reconocimiento de un nuevo derecho indemnizatorio a favor del arrendatario:
(i)Tras la duración inicial del arrendamiento, se prevén prórrogas sucesivas de 5 o 7 años – en función de si el arrendador es persona física o jurídica- hasta que una de las partes comunique válidamente su voluntad de no continuar con el contrato; frente al actual régimen de prórroga tácita y obligatoria de 3 años.
(ii)Se amplía de cuatro a seis meses el plazo de preaviso exigido al arrendador para evitar dicha prórroga.
(iii)Cuando se haga efectiva la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización equivalente al mayor de los siguientes importes:
(a)Doce mensualidades, calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o
(b)Una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, calculada conforme al mismo valor, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes.
Cuando no sea posible obtener un valor individualizado de la vivienda conforme al índice de precios de referencia, los importes anteriores se calcularán tomando como base la renta mensual vigente del contrato en la fecha de comunicación de la no prórroga.
El pago de dicha indemnización deberá efectuarse en el momento de la entrega de la vivienda. En caso de que el arrendatario tenga derecho a otras prórrogas legales y las haya solicitado, el pago de la indemnización quedará diferido hasta su finalización, sin que sea necesario que el arrendador vuelva a comunicar su voluntad de no continuar con el contrato.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a percibir la indemnización, quedando el adquirente subrogado en la posición del arrendador.
Como excepción a la regla general, no existirá obligación de indemnizar al arrendatario cuando:
(a)El arrendatario reúna los requisitos para acceder a una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la haya solicitado;
(b)El arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o de su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial;
(c)El arrendatario, sus hijos dependientes o su cónyuge no hayan habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce meses anteriores a la notificación, salvo que exista una causa justificada;
(d)En la fecha de la notificación, el arrendatario sea titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada en el mismo municipio;
(e)Las partes formalicen un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual; o
(f)El arrendatario rechace, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente del arrendador, formulada durante el plazo de preaviso, para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda y con precios ajustados al sistema de índices de referencia.
Estas causas de exclusión de indemnización deberán hacerse constar de forma expresa en la notificación de preaviso del arrendador.
(iv)Serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones incluidas en las adendas de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.
(v)Cuando el arrendador haya comunicado su voluntad de no prorrogar el contrato y las partes acuerden posteriormente una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá tener una duración inferior a 5 o 7 años – en función de si el arrendador es persona física o jurídica-.
Por lo demás, el RDL 28/2026 mantiene el régimen de otras prórrogas vigente hasta ahora -prórroga obligatoria del art. 9 LAU cuando la duración inicial del contrato sea inferior a 5/7 años, régimen de tácita reconducción del art. 1.566 CC cuando el arrendatario permanezca en la vivienda 15 días tras la extinción del contrato y prórroga extraordinaria de 3 años del artículo 10.6 de la LAU cuando la vivienda se ubique en zona de mercado residencial tensionado-; concretando que las prórrogas previstas por el RDL no serán acumulables con otras prórrogas extraordinarias, pudiendo el arrendatario optar por aquella que le resulte más favorable.
Régimen transitorio del RDL 28/2026: ¿cómo aplica a los contratos/prórrogas vigentes, conforme a su Disposición Transitoria Única?
(i)El nuevo régimen de prórrogas será aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor -recordemos, el próximo 15 de noviembre-, respecto de los vencimientos que se produzcan con posterioridad a dicha fecha. Los contratos que ya se encuentren en período de prórroga mantendrán dicho régimen hasta su finalización, momento a partir del cual les será aplicable la nueva regulación.
(ii)El plazo de preaviso del arrendador para comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato se mantendrá en cuatro meses cuando, a la fecha de entrada en vigor del RDL, resten menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso.
(iii)Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador con anterioridad a la publicación del RDL conservarán su eficacia y no generarán el derecho a la indemnización.
(iv)Los contratos que, a la entrada en vigor del RDL, se encuentren en situación de tácita reconducción, quedarán sujetos al nuevo régimen del artículo 10 de la LAU a partir del primer vencimiento del período de tácita reconducción que se produzca tras la entrada en vigor de la norma.
III.- Convalidación parlamentaria de los RDL: Efectos de su eventual derogación parlamentaria sobre las situaciones jurídicas constituidas durante su vigencia
La continuidad de ambos RDL en el ordenamiento jurídico español sigue pendiente de su convalidación parlamentaria por parte de la Diputación Permanente del Congreso -cabe recordar que, el pasado 2 de octubre, antes de la convocatoria de elecciones generales, el Congreso ya rechazó la convalidación de los RDL 26/2026 y 27/2026-.
A fecha de hoy, no consta una fecha oficialmente confirmada para la votación de la convalidación parlamentaria de los RDL 28/2026 y 29/2026, si bien deberá ser antes del próximo 6 de noviembre, fecha en la que finaliza el plazo de 30 días legalmente establecido para la convalidación. La Diputación Permanente del Congreso se reúne el próximo viernes 16 de octubre, si bien la convalidación o derogación de los RDL 28/2026 y 29/2026 no se encuentra incluida en el orden del día de la sesión.
En el caso del RDL 28/2026, el calendario no conlleva ningún problema, pues la norma no entra en vigor hasta el 15 de noviembre y en dicha fecha la Diputación Permanente del Congreso ya habrá decidido sobre su convalidación o derogación.
No obstante, el RDL 29/2026 ya entró en vigor el pasado 8 de octubre, y permanecerá en vigor hasta que la Diputación Permanente eventualmente rechace su convalidación. Por tanto, durante la actual vigencia del RDL 29/2026, los arrendatarios podrían solicitar la prórroga extraordinaria de 2 años prevista por el RDL para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y comunicar el ejercicio del derecho de tanteo arrendaticio irrenunciable previsto por la norma; así como producirse otras situaciones jurídicas al amparo de la norma.
Ante esta situación, se suscita la siguiente cuestión, que está generando una gran inseguridad jurídica en el sector inmobiliario: ¿qué efectos tendría la eventual derogación parlamentaria del RDL 29/2026 sobre las situaciones jurídicas constituidas durante su vigencia?
En particular, existe un debate doctrinal sobre si la derogación parlamentaria despliega efectos ex tunc (desde la entrada en vigor de la norma) o ex nunc (desde su derogación), sin que pueda afirmarse que exista una solución uniforme aplicable a todos los supuestos.
Desde la perspectiva de la eficacia ex tunc, la falta de convalidación privaría de cobertura normativa a las situaciones jurídicas constituidas exclusivamente al amparo de los RDL, en la medida en que sus efectos deban proyectarse más allá de la derogación. Ahora bien, esta interpretación debe conciliarse con el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española, que exige proteger, en determinadas circunstancias, las situaciones jurídicas consolidadas durante la vigencia de normas que gozaban de plena eficacia jurídica.
Por otra parte, si la derogación parlamentaria desplegase efectos ex nunc, el RDL 29/2026 estaría vigente hasta el momento en que el Congreso rechace su convalidación, siendo válidas las actuaciones que se hayan realizado por los arrendatarios hasta la derogación del RDL, puesto que la norma es válida y eficaz mientras esté vigente.
La opinión doctrinal mayoritaria es que la derogación parlamentaria del RDL 29/2026 no debería comportar automáticamente la nulidad de todas las actuaciones realizadas durante su vigencia; y sería necesario analizar individualmente cada situación jurídica atendiendo a su grado de consolidación, a la existencia de efectos pendientes y a la normativa que resulte aplicable tras la derogación.
En definitiva, habrá que esperar a que la Diputación Permanente se pronuncie sobre la convalidación o derogación del RDL 29/2026 en las próximas semanas para determinar el régimen jurídico aplicable y valorar, en su caso, los efectos de su eventual derogación sobre las situaciones jurídicas constituidas y las actuaciones realizadas por el arrendatario durante su vigencia.
