L’acquisto di un immobile comporta l’esigenza di conoscere i requisiti legali che riguardano l’operazione di compravendita, sia per il venditore che per il compratore. Questi requisiti sono tanto quelli necessari per acquisire la proprietà secondo la legge spagnola, così come tutti quelli che si devono rispettare innanzi l’Amministrazione (che non sono pochi).
In tal senso é particolarmente consigliata l’assistenza di un avvocato che conosca la procedura derivante dalla legge e dalla prassi consolidata del settore immobiliare spagnolo, che in seguito proviamo a sintetizzare.
1. Il prezzo
Una delle cose più influenti al momento di chiudere un’operazione di vendita è il prezzo convenuto tra le parti.
Sebbene la determinazione dal prezzo non sia proprio il lavoro che compete a un avvocato, la cosa certa è che, ai fini fiscali, bisogna che il prezzo non sia inferiore al “valore minimo di vendita”.
Questo importo si calcola sulla base dal valore catastale dall’immobile, che dovrà moltiplicarsi per i coefficienti che fissa l’Amministrazione per ogni comune.
Un avvocato specializzato dovrà comprovare che la quantità convenuta tra le parti non sia inferiore al predetto valore minimo, perché in questo diminuisce – ma non evita- la possibilità di avere un’ispezione tributaria.
2. Il contratto
Quando la trattativa dal prezzo si conclude, le parti di solito firmano un contratto privato (d’acquisto, preliminare di vendita, di caparra (“arras”), per citarne alcuni) in cui normalmente il compratore paga un deposito. Secondo la forma contrattuale scelta dalle parti, possono convenire che se il contratto non si chiude per causa dal compratore, lui perderà la quantità pagata. Se invece la scrittura pubblica non si firma per causa dal venditore, lo stesso dovrà pagare al compratore il doppio di quanto da lui depositato.
Il contratto privato non è sempre necessario, e le parti possono firmare direttamente la scrittura pubblica davanti il Notaio, che é necessaria per potere iscrivere la compravendita realizzata al Registro della Proprietà.
Tuttavia, il fatto di firmare previamente un contratto privato, permette alle parti garantire in un maggior percentuale il buon fin dall’operazione di vendita, in quanto le parti raccolgono tutta la documentazione necessaria e stabiliscono gli elementi essenziali del contratto finale (normalmente la scrittura pubblica di vendita).
3. Documentazione essenziale per il contratto di compravendita in Spagna.
Tanto per concludere la scrittura pubblica di vendita, come per iscrivere il titolo di proprietà nel Registro, il compratore deve tenere un numero di identificazione fiscale spagnolo, vigente al momento della firma. In caso di compratori stranieri, il documento si chiama NIE (“número de identificación de extranjeros”).
Se la persona straniera non ha il NIE, esiste la possibilità di conferire una procura speciale in modo che sia il mandatario a svolgere le operazioni per ottenere o rinnovare il documento. Questo potere dovrà essere scritto in spagnolo, e se viene realizzato da un notaio all’estero, dovrà avere la apostille dell’Aia.
Intanto, il venditore dovrà apportare principalmente: il titolo di proprietà, la certificazione energetica (si può incaricare a un tecnico competente), il certificato di abitabilità (“cédula de habitabilidad”), l’ultimo IBI (imposta sui beni immobili), e la certificazione sui pagamenti delle quote del condominio.
4. Altre questioni da considerare
In generale, tutte le trasmissioni d’immobili producono l’obbligazione di pagare una imposta. Così, si dovrà pagare I.V.A e AJD (Atti Giuridici Documentati) o l’ITP (Imposta di Trasferimento Patrimoniale) dipendendo dal fatto che si tratta di un acquisto di un immobile di nuova costruzione o una seconda trasmissione.
Il venditore, dovrà pagare la “plusvalía” (plusvalenza comunale), sulla base del numero di anni in cui l’immobile è stato di sua proprietà, e l’importo risultante dai profitti o perdite patrimoniali derivate dalla vendita (pure se il venditore è straniero non residente).
Inoltre, si raccomanda chiedere un certificato al Municipio sulla inesistenza di debiti verso il municipio che possono gravare sull’immobile.
E infine, si consiglia incaricare un studio su l’immobile, tanto per quello che riguarda il titolo costitutivo del condominio, così come la situazione urbanistica della proprietà.
Avvocato in Spagna
