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La presente Nota se emite a los efectos de analizar los efectos que, para los arrendadores, puede tener el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y que ha entrado en vigor el día 2 de abril de 2020.

Es importante señalar que las medidas contempladas en el citado Real Decreto-Ley únicamente lo son para los arrendamientos de vivienda habitual (no así de uso distinto a vivienda como p.e., locales o despachos profesionales),  sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (no así, por tanto, a los contratos sujetos a prórroga forzosa), cuando, a resultas de la crisis del COVID-19, el arrendatario pueda acreditar que haya quedado incurso en situación de vulnerabilidad económica, en la forma que así viene definida en el Real Decreto-Ley de constante referencia (en lo sucesivo, RDL 11/2020).

Tales medidas se pueden resumir en las siguientes:

• – Suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos por un periodo máximo de seis meses a contar desde que se alce la suspensión de los plazos procesales decretada en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (en principio, y salvo ulteriores prórrogas, a partir del 11 de abril 2020).
• – Prórroga extraordinaria de los contratos que venzan durante el período que transcurra entre el 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. El contrato se prorrogará, si así lo solicita el arrendatario, por un plazo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
• – Aplicación de una reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de esta reducción del 50% durante 4 meses.
• – Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, de aplicación automática, mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de moratoria en el pago de 4 meses.

Así, dicha renta se aplazará a partir de la mensualidad siguiente de la renta arrendaticia mediante un fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, contados desde el momento en que se supere la situación expuesta o bien haya transcurrido los 4 meses fijados como máximo. No obstante, se fija también como límite que continúe vigente el contrato de arrendamiento o cualquier de sus prórrogas.

Es importante destacar que la solicitud de las medidas señaladas en los ordinales 3) y 4) debe formularse por el arrendatario en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, esto es, desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020, debiendo el Arrendador responder a dicha solicitud en el plazo de 7 días laborables.

Igualmente importante resulta destacar que, estas medidas, señaladas en los ordinales 3) y 4) tienen carácter obligatorio, debiendo escoger entre una u otra opción, para los arrendadores que el RDL 11/2020 considera grandes tenedores, a saber, personas físicas o jurídicas que resulten propietarios de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo únicamente los garajes y los trasteros, o bien, de una superficie construida superior a 1.500m².

Dado que los arrendadores que no son considerados grandes tenedores no resultan obligados a conceder moratorias ni reducciones de renta, el RDL 11/2020 prevé en tales casos la concesión de ayudas a los arrendatarios por parte de la Administración.

1. – ¿Quiénes se hallan en situación de vulnerabilidad económica y por tanto, podrían ser beneficiarios de las medidas contenidas en el RDL 11/2020?

Se encuentran en situación de vulnerabilidad económica aquellos que cumplan con todos los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1.  1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Esto es, 1.613,52.-€ (IPREM Mensual 2020: 537,84.-€ x 3 = 1.613,52.-€).
2. 2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
3. 3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4. 4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
5. 5. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

c) Que la arrendataria, o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar, no tenga ninguna otra vivienda en propiedad, estando dicha vivienda disponible.

A modo resumen, las cantidades más relevantes que se deberán tener en cuenta para verificar si los arrendatarios solicitantes de las medidas se hallan en situación de vulnerabilidad económica, son:

IPREM 2020
Mensual	537,84 €
Anual 12 pagas	6.454,03 €
Anual 14 pagas	7.519,59 €

 

Parámetros RD Ley 11/2020
i)	Unidad familiar	General	3 veces IPREM	1.613,52 €
		1 hijo	+ 0,1 IPREM	1774,872 €
		2 hijos	+ 0,2 IPREM	1936,224 €
		3 hijos	+ 0,3 IPREM	2097,576 €
ii)	Monoparental
		1 hijo	+ 0,15 IPREM	1.855,55 €
		2 hijos	+ 0,3 IPREM	2.097,58 €
		3 hijos	+ 0,45 IPREM	2.339,60 €
iii)	Unidad familiar	1 mayor de 65 años	+ 0,1 IPREM	1774,872 €
		2 mayores de 65 años	+ 0,2 IPREM	1936,224 €
iv)	Discapacidad Miembro unidad familiar > 33% y otros	General	4 veces IPREM	2.151,36 €
v)	Discapacidad Arrendatario > 33% y otros	General	5 veces IPREM	2.689,20 €

Se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

1. – Documentos para acreditar la situación de vulnerabilidad económica

Para determinar si concurre la situación de vulnerabilidad económica que prevé el RD Ley, el arrendatario solicitante deberá presentar la siguiente documentación:

1. 1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. 2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. 3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

• – Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• – Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• – Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

1. 4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
2. 5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos en el presente Real Decreto-ley.

Sin perjuicio de lo anterior, el propio RD Ley establece que de no poder aportarse alguno de los anteriores documentos, de los establecidos en la letra a) a la d), se podrá subsanar aportando una declaración responsable en la que se incluya la justificación expresa de los motivos relacionados por la crisis del COVID-19, debiendo aportar los mismos 1 mes después de la finalización del estado de alarma.

En este sentido, cabe señalar que de beneficiarse el arrendatario de algunas de las medidas previstas en el RDL 11/2020 sin cumplir los requisitos, deberá aquél hacer frente a los daños y perjuicios ocasionados. De ahí, la relevancia de la declaración responsable señalada en el último apartado e) arriba señalado.