Date: 5 February, 2020

Categories: Legislation Other regulations Real Estate

Medidas para facilitar la Ejecución de Actuaciones de Rehabilitación Edificatoria en el Medio Urbano – Decreto-Ley (CAT) 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El DL 17/2019 añade una nueva disposición adicional al TRLUC e introduce un nuevo concepto en ésta última, a saber, el de “actuación de rehabilitación edificatoria en el medio urbano”.

Se pretende encajar adecuadamente en la legislación urbanística las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano a que hace referencia la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación urbana.

1.1. Concepto de rehabilitación edificatoria en el medio urbano

Se consideran actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano las que tienen por objeto ejecutar obras de intervención sobre edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, para conservarlos en las condiciones exigidas por las leyes con el objetivo de que sirvan de apoyo al uso correspondiente, para obtener mejoras de interés general por motivos turísticos o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad del medio urbano, siempre que requieran la elaboración de un proyecto técnico de acuerdo con la legislación de ordenación de la edificación.

Estas actuaciones pueden comportar el derribo de un edificio y la sustitución por otro de nueva planta en algunos de los siguientes supuestos:

  • – Cuando el edificio amenace ruina.
  • – Cuando el planeamiento urbanístico someta la edificación a derribo por la necesidad de renovar el parque edificado obsoleto o inadecuado al entorno y la sustitución del edificio comporte significativamente la materialización de un mejor aprovechamiento urbanístico respecto a lo que se pretenda derribar.

1.2. Propietarios de un edificio afectado por una actuación de rehabilitación edificatoria

Las personas propietarias de los edificios que se vean afectados por una actuación de rehabilitación edificatoria estarán obligadas a:

  • – Participar en la ejecución de la actuación en un régimen de distribución equitativa entre los afectados a las cargas y, si procede, de los beneficios de la actuación.
  • – Consentir las obras de intervención sobre el edificio, sus instalaciones y los espacios comunes, incluida la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y, si procede, la constitución de complejos inmobiliarios de carácter urbanístico.
  • – Costear las obras de rehabilitación hasta el límite del deber legal de conservación de las edificaciones que establece la legislación en materia de suelo y rehabilitación urbana, sin perjuicio de que las personas propietarias afectadas puedan repercutir legal o contractualmente el coste soportado por las obras de rehabilitación a los titulares del derecho de uso del edificio.
  • – Garantizar el derecho de realojamiento y, si procede, de retorno de los ocupantes legales de las viviendas, que constituyan su residencia habitual, que tengan que ser desalojadas.
  • – Indemnizar a los titulares de los derechos sobre las edificaciones que se tengan que derribar, otros que las personas propietarias de los edificios que amenacen ruina, y sobre los elementos privativos de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal que se tengan que ocupar para constituir elementos comunes.

1.3. Delimitación y gestión de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

Corresponde a la Administración urbanística gestionar la ejecución directamente, o indirectamente según alguna de las modalidades admitidas por la legislación de contratos del sector público.

Los propietarios y los otros sujetos legitimados pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir con la Administración los convenios para llevarlas a cabo. Asimismo, la Administración urbanística actuante puede acordar con la delimitación de la actuación o posteriormente, que la gestión de iniciativa pública o privada se efectúe mediante el sistema de actuación urbanística previsto en el título cuarto del TRLUC.

Las actuaciones de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante alguno de los siguientes instrumentos:

  • – El planeamiento urbanístico.
  • – La declaración de áreas de conservación y rehabilitación.
  • – El procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística.

1.4. Proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

El proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria tiene que incorporar una memoria justificativa, la evolución económica de la actuación, así como la representación gráfica del ámbito que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse a una única finca o bien incluir un conjunto de fincas cuando los beneficios y las cargas sean comunes a todas ellas.

La autorización del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia previa de las personas interesadas y puede comportar la autorización para ocupar, mientras subsista la edificación, suelos reservados a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en determinados supuestos.

1.5. Proyecto de distribución de los beneficios y cargas de las actuaciones de rehabilitación edificatoria

El proyecto de distribución de los beneficios y cargas de la actuación se rige por las normas que regulan los proyectos de reparcelación que les puedan ser aplicables en razón de las características de la actuación, con las particularidades siguientes en caso de edificios en propiedad horizontal:

  • – Los costes derivados de la actuación y los beneficios imputables a ella, incluidas las ayudas públicas de carácter colectivo, y los demás ingresos vinculados de esta naturaleza, se tienen que repartir en proporción a la cuota respectiva de participación en la comunidad de propietarios.
  • – En caso de que la actuación comporte la ampliación del edificio para construir nuevos pisos o locales, la adjudicación del dominio sobre los nuevos elementos privativos se puede hacer:
  1. 1. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago de los gastos urbanísticos con el producto obtenido por su venta a terceros, a favor de la Administración o de la comunidad de propietarios promotora de la actuación o de los propietarios en proporción a su cuota de participación en la comunidad. En este último supuesto, la promotora queda facultada a título de fiduciaria para vender los elementos privativos mencionados.
  2. 2. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago en especie, total o parcial, de las obras de rehabilitación, a favor de la constructora que las ejecute.

1.6. Pago y financiación del coste de las actuaciones rehabilitadoras

Las ayudas públicas para el pago o financiación de las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones que estén fijadas por la Administración sobre la base de las condiciones socioeconómicas de las personas afectadas, aunque puedan servir para la justificación de la viabilidad económica de la actuación, no pueden ser objeto de equidistribución. La Administración en su régimen de ayudas puede condicionar la subvención de la cuota de rehabilitación a la obligación de la persona propietaria de no transmitir ni ceder de manera onerosa el uso de las fincas o de no incrementar la renta en un plazo concreto en los términos que se establecen.

Las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones de rehabilitación edificatoria se liquidan y son exigibles de acuerdo con la regulación que para las cuotas de urbanización del sistema de actuación por reparcelación establece el título cuarto del TRLUC.

1.7. Desocupación de viviendas como consecuencia de las actuaciones rehabilitadoras: Programa de Realojo y Retorno

Cuando la ejecución de obras de rehabilitación edificatoria requiera la desocupación de las viviendas afectadas, así como en caso de obras de derribo de un edificios de viviendas, es condición necesaria para otorgar el título administrativo que habilite para ejecutar las obras mencionadas que la persona promotora, conjuntamente con la solicitud del título, aporte el programa para hacer efectivos los derechos legales de alojamiento provisional y de retorno de los ocupantes legales de las viviendas que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante la propietaria del edificio.

En definitiva, se extiende a todo el territorio de Cataluña, la medida que el Ayuntamiento de Barcelona adoptó el 29 de junio de 2018 (Modificación ORPIMO u Ordenanza reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal de las Obras) al exigir la presentación de un Plan de Realojo y Retorno cuándo se soliciten licencias de derribo, nueva planta o cualquier otra que exija el desalojo de los ocupantes legales.

 

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