ЗАКОН 11/2020 ОТ 18 СЕНТЯБРЯ “O ПРИНЯТИИ НЕОТЛОЖНЫХ МЕР, НАПРАВЛЕННЫХ НА ОБЕСПЕЧЕНИЕ КОНТРОЛЯ ЗА РАСЧЕТАМИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛЬЕ; О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ 18/2007, 24/2015 И 4/2016, В ОТНОШЕНИИ ЗАЩИТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ»

 По опросам общественного мнения, аренда жилья по доступным ценам — актуальная проблема Каталонии.

 

 Рост спроса на рынке арендного жилья, в сочетании с коротким сроком действия договоров аренды, регулируемых испанским законодательством, привел к резкому повышению рыночных цен ( до 30% за последние пять лет по провинции Каталонии). Такая тенденция роста цен на аренду жилья является наиболее выраженной и характерной для города Барселоны и пригородов столицы. В связи с расцветом туризма, а также с притоком иностранного капитала в сектор, число международных операций по инвестированию в недвижимость значительно увеличилось.

 Резкий рост цен вызвал серьезные экономические трудности в плане свободного доступа к жилью и его сохранения. Ситуация обострилась с началом пандемии- COVID-19, спровоцировав кризис в области здравоохранения, экономики и обеспечения социальных прав.

 Исследования, опубликованные столичной жилищной службой г. Барселоны, отражают необходимость немедленных мер и создания условий для обеспечения права доступа к жилью. Арендная плата по рыночным ценам, превышает норму на 40% в Барселоне и в столичном округе, что намного выше среднего европейского показателя.   Рост цен по истечении установленного контрактом минимального срока аренды, и выселение арендатора из арендуемого жилья, приводят к вынужденному переселению коренных жителей города из среды их проживания. Такая динамика пространственной сегрегации в соответствии с экономическими возможностями оказывает негативное влияние на структуру городов и социальную сплоченность.

 Закон 11/2020 от 18 сентября 2020 года, утвержденный Парламентом Каталонии, «O принятии неотложных мер, направленных на обеспечение контроля за расчетами арендной оплаты за жилье и о внесении изменений в законодательные акты 18/2007, 24/2015 и 4/2016, в отношении защиты жилищных прав» призван уригулировать ценовую политику,  которую диктуют владельцы блоков квартир и инвестиционные фонды, “взвинчивая” цены при каждом продлении контракта аренды постоянного жилья.  

 

Новый Закон призван ограничить стоимость арендного жилья, расположенного в городах, с дефицитом рынка аренды и регулирует:

 

а) арендную плату -постоянного жилья арендатора

б) жилье, расположенное в районах «дефицитной недвижимости»

Исключение составляют договоры на аренду жилья:

– подписанные до 1 января 1995 г.

– регулируемые в рамках иных специальных Законов

– социального жилья

– жилья, предназначенного для социальной защиты особой категории граждан

-жилья для пожилых людей, находящихся в группе социального риска

– жилья, попадающего под регулирование Законом «Об обязательной социальной аренде»

2.    Закон вводит понятие «дефицитного жилья» и распространяется на аренду жилых помещений, находящихся в управлении крупных девелоперских компанийи инвестиционных фондов, к которым относятся:

– муниципалитеты или части муниципалитетов, которые особенно подвержены риску и не имеют достаточного количества   арендуемого жилья по доступной цене, к ним относятся:

– районы, в которых наблюдается рост средней стоимости арендного жилья, превышающего средний уровень цен в провинции Каталонии

– районы, в которых стоимость аренды жилья в среднем превышает 30% ежемесячный семейный доход, или где средняя арендная стоимость жилья превышает 35% от среднего дохода граждан в возрасте до тридцати пяти лет

– районы, в которых средняя годовая стоимость аренды жилья возросла на 3% выше межгодового уровня индекса потребительских цен провинции Каталонии. https://www.idescat.cat/indicadors/?id=conj&n=10261

3. Районами с «дефицитным жильем» являются муниципалитеты, с референтным индексом цен на аренду жилья ( см. Приложение 1), чьи арендные доходы увеличились более чем на 20% в период с 2014 по 2019 год, принадлежащие к столичному округу Барселона или с населением более 20.000 жителей.

4. Закон регулирует ограничение цен и распространяется как на «публикации предложений» так и на «оформление новых контрактов на аренду».

5. В соответствии со статьей 5 Закона, при подписании договора на аренду жилья, стоимость аренды должна соответствовать индексу цен, установленному властями муниципалитета для каждой зоны данного региона.

6. В соответствии со статьей 6, «стоимость аренды жилья» должна определяться в соответствии со следующими критериями:

6.1.-Арендная плата жилья не должна превышать среднюю арендную плату за жилье с аналогичными характеристиками («индекс цен»), расположенного в одной городской среде.

6.2.- Размер арендной платы жилья не может превышать арендную плату, предусмотренную в последнем контракте на аренду, умноженную на показатель гарантийного индекса конкурентоспособности, https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0

за весь период между датой заключения предыдущего договора аренды и датой заключения нового договора, если жилье не сдавалось в аренду в течение пяти лет, предшествующих вступлению в силу настоящего закона.

6.3.- Ограничения, установленные в настоящей статье не распространяются на тех Арендодателей– физических лиц, чей доход, равен или меньше в 2,5 раза ежемесячного минимального дохода, установленного по провинции Каталонии***

В таком случае, во внимания будут приниматься ограничения арендной платы, зафиксированной в последнем договоре аренды, умноженной на показатель гарантийного индекса конкурентоспособности, https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0

Если в результате расчета новая договорная цена остается ниже средней арендной платы за жилье с аналогичными характеристиками, то новая арендная плата может быть увеличена в соответствии с «индексом цен».

6.4.-Положения пункта 5.3 не применяются, если доходы Арендатора – равны или менее чем в 3,5 раза eжемесячного минимального дохода, установленного по провинции Каталонии***.

6.5.-В случае, если жилье, на которое распространяются ограничения по арендной плате, регулируемые настоящим законом, является объектом нескольких, одновременных договоров аренды, затрагивающих несколько сторон, сумма арендной платы, согласованная в различных договорах, не может превышать максимальную арендную плату, применяемую к унитарной аренде жилья,  в соответствии с положениями Закона.

7. Расчет средней арендной платы за жилье с аналогичными характеристиками («индекс цен»), осуществляется городским Департаментом, отвечающим за жилищные вопросы. http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

8. Закон выставляет требования об указании индекса цен в анонсах и публикациях аренды жилья.

При подписании новых договоров на аренду, на арендодателя лягут обязательства по оформлению документа, генерирующего систему индексации цен аренды, с информацией о значении индекса, соответствующего жилищной единице, аналогичной арендованной, в евро/ за квадратный метр, с указанием максимальной и минимальной ценовой надбавки на день заключения договора.

9. Арендодатель жилого помещения вправе увеличить начальную арендную плату по отношению к референтной цене, установленной в соответствии с «индексом цен», если в течение последнего года в жилом помещении осуществлялись ремонтные работы, улучшающие пригодность к проживанию, безопасность, комфорт или энергоэффективность.

Увеличение средней арендной платы за жилье с аналогичными характеристиками («индекс цен»), рассчитывается на основании cуммы «инвестиций», вложенных в улучшение жилья, в соответствии с действующими нормативными актами городского ценообразования с максимальным отклонением в 5%. Исключение составляют субсидии или государственная помощь, полученные Арендодателем на улучшение жилья, суммы которых не принимаются во внимание при увеличении арендной платы.

Основанием для увеличения или уменьшения стоимости аренды, в соответствии с «индексом цен», является комбинация из трех нижеперечисленных конкретных характеристик, указанных в договоре:

а) Лифт

б) Парковка.

в) Мебель и обстановка жилых помещений.

г) Система отопления или охлаждения в жилом помещении.

д) Общественные зоны для совместного использования (сад, крыша и т.д)

е) Общественный бассейн или аналогичное оборудование.

ж) Служба консьержей в здании.

з) Уникальный вид из окна.

10. В случае невыполнений обязательств по ограничению стоимости арендной платы «дефицитного жилья», Закон предусматривает санкции в размере от 3.000 евро до 90.000 евро.

 

 

*https://portaljuridic.gencat.cat/ca/pjur_ocults/pjur_resultats_fitxa?action=fitxa&documentId=872732 (На 2020 составляет сумма минимального дохода провинции Каталонии ( Испания) составляет 569,12 евро/месяц и 7.967,73 евро/год)

 

 

 

Приложение 1. – Согласно Закону, муниципалитетами с «дефицитным жильем» являются:

 

 

1. Badalona

2. Barberà del Vallès

3. Barcelona

4. Blanes

5. Calafell

6. Castellar del Vallès

7. Castelldefels

8. Cerdanyola del Vallès

9. Cornellà de Llobregat

10. Esplugues de Llobregat

11. Figueres

12. Gavà

13. Girona

14. Granollers

15. L’Hospitalet de Llobregat

16. Igualada

17. Lleida

18. Manlleu

19. Manresa

20. Martorell

 

21. El Masnou

22. Mataró

23. Molins de Rei

24. Montcada i Reixac

25. Montgat

26. Olesa de Montserrat

27. Olot

28. Palafrugell

29. Pallejà

30. Pineda

31. El Prat de Llobregat

32. Premià de Mar

33. Reus

34. Ripollet

35. Rubí

36. Sabadell

37. Salou

38. Salt

39. Sant Adrià de Besòs

40. Sant Andreu de la Barca

 

41. Sant Boi de Llobregat

42. Sant Cugat del Vallès

43. Sant Feliu de Guíxols

44. Sant Feliu de Llobregat

45. Sant Joan Despí

46. Sant Just Desvern

47. Sant Pere de Ribes

48. Sant Vicenç dels Horts

49. Santa Coloma de Gramenet

50. Santa Perpètua de Mogoda

51. Sitges

52. Tarragona

53. Terrassa

54. Tortosa

55. El Vendrell

56. Vic

57. Viladecans

58. Vilafranca del Penedès

59. Vilanova i la Geltrú

60. Vilassar de Mar

 

 

 

ПРАКТИКИ:

– гражданское право Королевства Испании

 

“Este documento tiene como propósito exclusivo la divulgación de su contenido. No constituye asesoramiento de ningún tipo y, por tanto, no puede considerarse como tal ni debe servir de base para la toma de decisiones”.

Share This:

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *