Ante la falta de fluidez del cr\u00e9dito hipotecario para la compra de viviendas, no han sido pocos los supuestos en los que compradores han resuelto sus contratos privados de compraventa alegando, entre otros, que la promotora carec\u00eda de alg\u00fan requisito de car\u00e1cter administrativo, tal como la licencia de primera ocupaci\u00f3n o la c\u00e9dula de habitabilidad: <\/p>\n
Con ocasi\u00f3n de la primera, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en su Sentencia de 1 de octubre de 2013 afirmando que la falta de licencia de primera ocupaci\u00f3n tiene efectos resolutorios si as\u00ed se ha pactado de forma expresa en el contrato, y en defecto de pacto, cuando su ausencia se debe a la presumible contravenci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica. Dicha contravenci\u00f3n puede presumirse en el caso en que existan sucesivos requerimientos de deficiencias o incluso, como suced\u00eda en el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo, por la denegaci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n. Pero no debemos olvidar, pues bien nos lo recuerda la Sentencia mencionada, que en principio, de acuerdo con la doctrina general del Alto Tribunal, plasmada en su Sentencia n\u00ba 537\/2012, de 10 de septiembre, dictada por el Pleno, la falta de licencia de primera ocupaci\u00f3n no tiene car\u00e1cter esencial. Dicho car\u00e1cter esencial se desprender\u00e1 por haberse as\u00ed pactado de forma expresa en el contrato privado de compraventa o si lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligaci\u00f3n de entrega \u2013por ejemplo, si su concesi\u00f3n no va a ser posible en un plazo razonable-. De conformidad con las reglas sobre distribuci\u00f3n de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, sigue esta \u00faltima Sentencia, corresponde a la vendedora probar el car\u00e1cter meramente accesorio y no esencial de la falta de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, demostrando que el retraso en su obtenci\u00f3n no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.\u00a0 Por \u00faltimo, cabe se\u00f1alar que en Catalu\u00f1a, la \u00faltima modificaci\u00f3n del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a sustituy\u00f3 la licencia de primera ocupaci\u00f3n por el r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n y as\u00ed suceder\u00e1 hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie acerca de la constitucionalidad del precepto. Ahora bien, entendemos que la doctrina aqu\u00ed se\u00f1alada ser\u00eda plenamente aplicable si de dicha comunicaci\u00f3n puede, presumiblemente, contravenir la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n\r\n\t\t