{"id":3827,"date":"2019-04-09T10:23:20","date_gmt":"2019-04-09T09:23:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.fabregat-perulles-sales.com\/actualidad\/?p=3827"},"modified":"2020-02-28T13:32:18","modified_gmt":"2020-02-28T12:32:18","slug":"consecuencias-del-incumplimiento-de-la-formalizacion-de-las-garantias-legales-en-la-compraventa-de-una-vivienda-evolucion-doctrina-jurisprudencial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fabregat-perulles-sales.com\/actualidad\/consecuencias-del-incumplimiento-de-la-formalizacion-de-las-garantias-legales-en-la-compraventa-de-una-vivienda-evolucion-doctrina-jurisprudencial\/","title":{"rendered":"Consecuencias del incumplimiento de la formalizaci\u00f3n de las garant\u00edas legales en la compraventa de una vivienda. Evoluci\u00f3n Doctrina Jurisprudencial."},"content":{"rendered":"

En\u00a0su Sentencia del pasado 12 de marzo de 2019<\/a>, el Tribunal Supremo realiza un an\u00e1lisis global de su jurisprudencia debido a los problemas que ha venido generando la interpretaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas contractuales mediante las que se garantizan la devoluci\u00f3n del dinero adelantado por los compradores con motivo de la adquisici\u00f3n de una vivienda en construcci\u00f3n, y si la no devoluci\u00f3n de dichas cantidades constituye un delito de apropiaci\u00f3n indebida.<\/p>\n

<\/p>\n

Por una parte, existe una corriente propicia a la aplicaci\u00f3n del tipo penal de la apropiaci\u00f3n indebida<\/em> cuando el \"\"acusado incurre en la omisi\u00f3n de establecer un patrimonio separado de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, custodiado en una cuenta especial en la que necesariamente habr\u00e1n de depositarse las cantidades anticipadas por los adquirentes. Estas cantidades s\u00f3lo se podr\u00e1n percibir a trav\u00e9s de entidades de cr\u00e9dito, y \u00fanicamente podr\u00e1 disponer de ellas el promotor para las atenciones derivadas de la construcci\u00f3n de las viviendas, siempre que previamente se ingresen en dicha cuenta separada y est\u00e9 garantizada su devoluci\u00f3n en la forma prevenida por la Ley.<\/p>\n

<\/p>\n

Incumplidos estos requisitos, y una vez que se constate que el inculpado ha dejado de cumplimentar de forma definitiva la entrega de la vivienda o, en su caso, el reintegro del dinero adelantado, se considera que el encausado -al infringir la ley especial- ha trasladado el riesgo empresarial al comprador de la vivienda, y como el riesgo se ha materializado despu\u00e9s en un claro perjuicio econ\u00f3mico para la v\u00edctima y en beneficio del vendedor del inmueble en construcci\u00f3n, ha de aplicarse el tipo penal de la apropiaci\u00f3n indebida.<\/p>\n

En cambio, existe una segunda corriente jurisprudencial que abre importantes cauces probatorios para que el acusado acredite que el dinero entregado a cuenta por los compradores ha sido destinado a las inversiones a que se hab\u00eda comprometido con el fin de adquirir el terreno y construir la vivienda. Ya dentro de esta orientaci\u00f3n jurisprudencial son distintos los niveles de exigencia de prueba, en cada caso, a la hora de acabar estimando que el dinero ha sido invertido en su integridad en las contraprestaciones a que se hab\u00eda comprometido el empresario cuando recibi\u00f3 el dinero anticipado, de manera que el grado de cumplimentaci\u00f3n del contrato llegue a excluir la aplicaci\u00f3n del tipo penal.<\/p>\n

Ante estas divergencias se celebr\u00f3 por la Sala Segunda el Pleno no jurisdiccional el 23 mayo de 2017 <\/a>en el que se aprob\u00f3 el siguiente acuerdo:<\/p>\n

” 1.- En el caso de cantidades anticipadas a los promotores para la construcci\u00f3n de viviendas, el mero incumplimiento<\/u><\/strong>, por s\u00ed solo, de las diligencias previstas en la Disposici\u00f3n Adicional primera de la Ley 38\/1999 de 5 noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 20\/2015, de 14 de julio, consistentes en garantizar mediante un seguro la devoluci\u00f3n de dichas cantidades para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin, y de percibir esas cantidades a trav\u00e9s de cuenta especial en cantidades de cr\u00e9dito, no constituye delito de apropiaci\u00f3n indebida<\/u><\/strong>.<\/em><\/p>\n

2.- Cuando las cantidades entregadas no se hayan destinado a la construcci\u00f3n<\/u><\/strong> de las viviendas comprometidas con los adquirentes, podr\u00e1 apreciarse un delito de estafa<\/u><\/strong> si concurren los elementos del tipo, entre ellos un enga\u00f1o determinante del acto de disposici\u00f3n, o bien un delito previsto en los arts. 252 o 253 CP<\/a>, si concurren los elementos de cada tipo<\/em>“.<\/p>\n

Este acuerdo del Pleno fue desarrollado por la STS 406\/2017 , de 5 de junio <\/a>, que tras analizar un exhaustivo estudio de la evoluci\u00f3n de la doctrina jurisprudencial en esta materia, establece que para aplicar el tipo penal es necesario que el autor, una vez que ha recibido una cantidad de dinero con una finalidad establecida por el t\u00edtulo de recepci\u00f3n, proceda dolosamente a darle otra distinta con vocaci\u00f3n definitiva<\/em>, superando lo que se ha llamado el \u201cpunto de no retorno<\/em>\u201d, y causando de esta forma un perjuicio al titular de ese patrimonio.<\/p>\n

Por tanto, cuando se trata de cantidades entregadas de forma anticipada por los compradores para la construcci\u00f3n de las viviendas que adquieren, la jurisprudencia ha entendido reiteradamente que, si se emplean en otras finalidades distintas a la construcci\u00f3n de esas viviendas y con ello se causa un perjuicio, los hechos constituir\u00edan un delito de apropiaci\u00f3n indebida. Dejando a un lado problemas probatorios, lo que importa es si se declara probado que el autor ha recibido el dinero para emplearlo en la construcci\u00f3n, y que no lo ha destinado a esa finalidad, sin que importe cu\u00e1l ha sido la utilizaci\u00f3n concreta del mismo<\/u><\/strong>. Pues resulta, a estos efectos, indiferente si lo ha gastado en atenciones personales, si lo ha ocultado, si lo ha regalado a un tercero, si lo ha empleado en otras promociones inmobiliarias o en otros negocios o si lo ha utilizado para sanear su empresa. La finalidad exclusiva de esas cantidades era la construcci\u00f3n de las viviendas de los compradores, y cualquier otro destino dado a las cantidades recibidas implica una distracci\u00f3n de las mismas.<\/p>\n

Sin embargo, no puede considerarse constitutivo de un delito de apropiaci\u00f3n indebida el mero incumplimiento de las previsiones de la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n,<\/a> si el dinero recibido se ha utilizado en la construcci\u00f3n, es decir, en la finalidad para la que se recibi\u00f3<\/u><\/strong>.<\/p>\n\r\n\t\t