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El pasado 14 de febrero de 2018 el Tribunal Supremo dict\u00f3 Sentencia resolviendo acerca de la cuesti\u00f3n jur\u00eddica en que se planteaba la exigencia de pago de la pena pactada en un contrato de arrendamiento de inmueble para la explotaci\u00f3n de un negocio cuando, tras el incumplimiento del arrendatario, el arrendador celebra un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero.<\/p>\n
El Tribunal entiende que, en el caso de un contrato entre dos empresarios, al no existir un control espec\u00edfico de abusividad para tales contratos, la posibilidad de estipular cl\u00e1usulas penales con funci\u00f3n punitiva \u00fanicamente est\u00e1 sujeta a los l\u00edmites que impone a la autonom\u00eda de la voluntad el art. 1255 CC<\/a>. Sin embargo, en el caso objeto de autos, no se ha acreditado que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.<\/p>\n Es doctrina del Tribunal Supremo la de que cuando la cl\u00e1usula penal est\u00e1 establecida para un determinado incumplimiento no procede la moderaci\u00f3n del art. 1154 CC, al entender que s\u00f3lo se admite esta rebaja cuando se haya pactado la cl\u00e1usula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido parcialmente.<\/p>\n Existen varias sentencias en las que el arrendatario ha pretendido una moderaci\u00f3n judicial de la cl\u00e1usula penal incluida en contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda. La sentencia 810\/2009, de 23 de diciembre, entendi\u00f3 que no proced\u00eda la moderaci\u00f3n judicial de la indemnizaci\u00f3n pactada por las partes, sino que, de acuerdo con la prevalencia de la autonom\u00eda de la voluntad establecida en el art. 4.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos<\/a>, deb\u00eda estarse a la voluntad de las partes, toda vez que su libertad s\u00f3lo est\u00e1 condicionada por lo establecido en los arts. 6.2 y 1255 CC.<\/p>\n En presente caso, la penalizaci\u00f3n pactada establec\u00eda el derecho del arrendador a percibir un porcentaje de la renta a devengar en funci\u00f3n del momento en que se produjera el incumplimiento del arrendatario. Por lo que el pacto fij\u00f3 la pena en atenci\u00f3n a las circunstancias de las relaciones existentes entre las partes.<\/p>\n A\u00f1ade, el Tribunal Supremo, que la cuant\u00eda de la pena fijada no equival\u00eda a la indemnizaci\u00f3n por el posible lucro cesante como consecuencia de la resoluci\u00f3n. De hecho, la cl\u00e1usula penal pactada por las partes no exclu\u00eda que se reclamaran los da\u00f1os que se produjeran por el incumplimiento.<\/p>\n Por ello, el Tribunal Supremo declara improcedente la moderaci\u00f3n de la pena hasta el punto de eliminar su aplicaci\u00f3n \u2013que hab\u00eda sido acordada por la Sentencia recurrida-, resultando procedente la aplicaci\u00f3n de la misma.<\/p>\n\r\n\t\t