L\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier en Espagne suppose de respecter au pr\u00e9alable certaines conditions l\u00e9gales en mati\u00e8re administrative et fiscale impos\u00e9es \u00e0 l\u2019acheteur et au vendeur par la Loi espagnole.<\/p>\n
La formalisation de la vente requiert alors une pr\u00e9paration particuli\u00e8re et la pr\u00e9sence d\u2019un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier est fortement recommand\u00e9e pour accompagner les parties tout au long de la proc\u00e9dure, notamment devant les organismes impliqu\u00e9s dans l\u2019op\u00e9ration (administrations publiques, notaire, etc\u2026).<\/p>\n
Les principales \u00e9tapes de la proc\u00e9dure \u00e0 suivre pour l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier en Espagne sont les suivantes\u00a0:<\/p>\n
<\/p>\n
1. Le prix de vente<\/b><\/p>\n
Un des \u00e9l\u00e9ments essentiels \u00e0 prendre en consid\u00e9ration pour la conclusion du contrat de vente est le prix fix\u00e9 par les parties.<\/p>\n
Si le montant de la transaction peut avoir un impact direct sur l\u2019\u00e9valuation des taxes support\u00e9es par l\u2019op\u00e9ration de vente, il est important de signaler que celui-ci ne peut \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 un certain seuil, c’est-\u00e0-dire, en dessous de ce que la Loi espagnole d\u00e9signe comme la \u00abvaleur minimale de vente\u00bb.<\/p>\n
Ce seuil est calcul\u00e9 sur la base de la valeur cadastrale de l\u2019immeuble, multipli\u00e9e par un coefficient fix\u00e9 par la municipalit\u00e9 o\u00f9 est sise la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
L\u2019avocat sp\u00e9cialis\u00e9 devra alors v\u00e9rifier que le prix fix\u00e9 par les parties n\u2019est pas inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur minimale de vente calcul\u00e9e pour le bien immeuble objet de la transaction. Si ce seuil n\u2019est pas respect\u00e9, le risque d\u2019une \u00e9ventuelle inspection par les autorit\u00e9s administratives est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n
2. L\u2019avant contrat de vente d\u2019immeuble<\/b><\/p>\n
Une fois les n\u00e9gociations achev\u00e9es et pr\u00e9alablement \u00e0 la formalisation de l\u2019acte authentique de vente devant le notaire, nous recommandons aux parties de conclure un avant contrat de vente leur permettant d\u2019avancer, par exemple, certaines clauses de garanties de paiement.<\/p>\n
En effet, cet avant contrat peut \u00eatre accompagn\u00e9 du versement d\u2019un d\u00e9p\u00f4t par l\u2019acheteur comme expression de son engagement envers le vendeur de r\u00e9aliser la vente \u00e0 la signature de l\u2019acte authentique.<\/p>\n
Il peut aussi \u00eatre int\u00e9ressant de pr\u00e9voir qu\u2019en cas\u00a0 d\u2019impossibilit\u00e9 de signer l\u2019acte authentique du fait de la faute de l\u2019acheteur, celui-ci perdra les sommes vers\u00e9es \u00e0 titre de d\u00e9p\u00f4t. A l\u2019inverse, si cette impossibilit\u00e9 est due par la faute du vendeur, celui-ci devra verser au profit l\u2019acheteur le double du montant du d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n
La conclusion d\u2019un avant contrat de vente n\u2019est toutefois pas toujours indispensable. Les parties peuvent directement conclure l\u2019acte authentique de vente devant le notaire afin d\u2019inscrire l\u2019op\u00e9ration dans le registre immobilier.<\/p>\n
N\u00e9anmoins, la formation de l\u2019avant contrat a l\u2019avantage de favoriser le succ\u00e8s de la transaction. D\u2019une part, les parties son encourag\u00e9es \u00e0 pr\u00e9parer les \u00e9l\u00e9ments essentiels du contrat qui seront repris dans l\u2019acte authentique de vente, et d\u2019autre part, elles disposent aussi du temps n\u00e9cessaire pour r\u00e9unir les certificats et autorisations administratives indispensables \u00e0 la vente.<\/p>\n
3. Documents n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019acte authentique de vente <\/b><\/p>\n
Au moment de la signature de l\u2019acte authentique de vente devant le notaire, le futur acqu\u00e9reur devra \u00eatre muni de son num\u00e9ro d\u2019identification fiscale espagnol.<\/p>\n
Si l\u2019acheteur n\u2019est pas espagnol, le document qui devra alors \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 est le num\u00e9ro d\u2019identification espagnol pour les \u00e9trangers (le NIE\u00a0 soit \u00ab\u00a0N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjeros<\/i>\u00a0\u00bb).<\/p>\n
L\u2019acqu\u00e9reur qui ne dispose pas encore de NIE peut conf\u00e9rer un mandat sp\u00e9cial \u00e0 une tierce personne, habituellement un avocat, pour lui charger de suivre les formalit\u00e9s administratives n\u00e9cessaires \u00e0 son obtention (ou \u00e0 sa r\u00e9novation). Le mandat devra \u00eatre r\u00e9dig\u00e9 en langue espagnole. Si le document est authentifi\u00e9 par un notaire \u00e9tranger, l\u2019apostille de la Convention de la Haie devra obligatoirement figurer sur celui-ci pour que le mandat puisse prendre effet en Espagne.<\/p>\n
Le vendeur, quant-\u00e0 lui, devra fournir les documents suivants\u00a0: le titre de propri\u00e9t\u00e9, le certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique, le certificat d\u2019habitabilit\u00e9 (\u00ab c\u00e9dula de habitabilidad <\/i>\u00bb), la quittance de la derni\u00e8re taxe fonci\u00e8re (\u00ab impuesto sobre bienes inmuebles <\/i>\u00bb) et une quittance des charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
4. D\u2019autres \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte.<\/b><\/p>\n
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, toute transmission patrimoniale g\u00e9n\u00e8re des obligations fiscales. Dans le cas \u00e9tudi\u00e9, les imp\u00f4ts et taxes grevant l\u2019op\u00e9ration sont les suivants\u00a0: la TVA (\u00ab\u00a0impuesto sobre el valor a\u00f1adido\u00a0\u00bb)<\/i> et les taxes sur les actes et droits d\u2019enregistrement (\u00ab\u00a0actos juridicos documentados<\/i> \u00bb) s\u2019il s\u2019agit de la vente d\u2019une nouvelle propri\u00e9t\u00e9, ou l\u2019imp\u00f4t sur les transmissions patrimoniales (\u00ab\u00a0impuesto sobre transmisiones patrimoniales<\/i>\u00a0\u00bb) en cas d\u2019 une seconde transmission du bien.<\/p>\n
Aussi, le vendeur devra payer un imp\u00f4t local (\u201cImpuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana<\/i>\u201d o \u201cplusval\u00eda<\/i>\u201d) calcul\u00e9 en fonction du nombre d\u2019ann\u00e9es pendant lesquelles il est rest\u00e9 propri\u00e9taire du bien, ainsi que sur la plus-value engendr\u00e9e par la vente.<\/p>\n
Par ailleurs, il est d\u2019int\u00e9r\u00eat pour l\u2019acheteur de s\u2019adresser \u00e0 la correspondante municipalit\u00e9 pour obtenir des renseignements au sujet de la situation fiscale du bien, c\u2019est-\u00e0-dire savoir si des charges gr\u00e8vent ladite propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Finalement, une \u00e9tude technique du futur bien immobilier est vivement conseill\u00e9e pour s\u2019informer notamment sur son statut urbanistique (limites urbanistiques, b\u00e2timents prot\u00e9g\u00e9s, \u00e9ventuelles expropriations) et\/ou \u00e9valuer le montant des frais et d\u00e9penses n\u00e9cessaires au fonctionnement de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\r\n\t\t