{"id":1227,"date":"2014-09-02T14:11:38","date_gmt":"2014-09-02T12:11:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.fabregat-perulles-sales.com\/actualidad\/?p=1227"},"modified":"2014-11-26T14:50:04","modified_gmt":"2014-11-26T12:50:04","slug":"immobilienkauf-in-spanien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fabregat-perulles-sales.com\/actualidad\/immobilienkauf-in-spanien\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Spanien"},"content":{"rendered":"

Beim Kauf einer Immobilie ist es notwendig, die rechtlichen Anforderungen<\/strong> im Hinblick auf den Erwerb zu kennen, sowohl hinsichtlich des Verk\u00e4ufers<\/strong> als auch des K\u00e4ufers<\/strong>. Diese Anforderungen sind zum einen n\u00f6tig, um nach spanischem Recht Eigentum zu erwerben, zum anderem m\u00fcssen auch alle verwaltungsrechtlichen Anforderungen<\/strong> erf\u00fcllt werden (die recht zahlreich sind):<\/p>\n

In diesem Zusammenhang ist die Unterst\u00fctzung durch einen Anwalt, der sich mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren und der g\u00e4ngigen Praxis im spanischen Immobiliensektor auskennt und dementsprechend einen \u00dcberblick hier\u00fcber verschaffen kann, besonders empfehlenswert.<\/p>\n

1. Der Preis<\/b><\/p>\n

Einer der wichtigsten Punkte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist der Preis, den die Parteien vereinbart haben.<\/p>\n

Zwar f\u00e4llt die Bestimmung des Preises nicht in den Zust\u00e4ndigkeitsbereich eines Anwalts. Jedoch ist es aus steuerlichen Gr\u00fcnden notwendig, dass der Preis nicht weniger als den von der Verwaltungsbeh\u00f6rde<\/strong> festgelegten \u201eMindestwert des Verkaufs<\/strong>\u201c betr\u00e4gt.<\/p>\n

Dieser Betrag wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie<\/strong> bestimmt und mit dem Koeffizienten<\/strong> multipliziert, den die Beh\u00f6rde f\u00fcr jede Gemeinde festlegt.<\/p>\n

Ein darauf spezialisierter Anwalt sollte \u00fcberpr\u00fcfen, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Betrag nicht weniger als dieser\u00a0 Mindestwert betr\u00e4gt, da ansonsten eine etwaige Steuerpr\u00fcfung nicht immer wahrscheinlicher wird.<\/p>\n

2. Der Vertrag<\/b><\/p>\n

Sobald die Preisverhandlungen abgeschlossen sind, unterschreiben die Parteien f\u00fcr gew\u00f6hnlich einen privatschriftlichen Vertrag<\/strong> (der unter anderem den Kauf, Vorfragen des Verkaufs und die Anzahlung (\u201earras\u201c)<\/strong> regelt), wobei der K\u00e4ufer normalerweise einen Betrag bereits hinterlegt. In den Vertragsmodalit\u00e4ten k\u00f6nnen die Parteien regeln, dass im Falle des Scheiterns des Vertrages aus Gr\u00fcnden, die in der Person des K\u00e4ufers liegen, dieser seine Anzahlung verliert.<\/p>\n

Wenn jedoch die notarielle Verkaufsurkunde aus Gr\u00fcnden<\/strong>, die in der Person des Verk\u00e4ufers<\/strong> liegen, nicht unterzeichnet<\/strong> werden kann, kann der K\u00e4ufer von ihm das Doppelte des Betrages verlangen, den er angezahlt hat.<\/p>\n

Der privatschriftliche Vertrag ist nicht immer notwendig. Die Parteien k\u00f6nnen auch sofort eine Kaufvertragsurkunde vor dem Notar<\/strong> unterschreiben, obgleich diese notarielle Urkunde grunds\u00e4tzlich nicht konstitutiv<\/strong> ist, d.h. das Eigentum w\u00fcrde im Falle eines privatschriftlichen Vertrages auch bereits mit letzterem \u00fcbergehen. Das spanische Recht weicht<\/strong> in diesem Punkt erheblich von den deutschen Regeln ab<\/strong>. Soll jedoch die Eigentums\u00fcbertragung zum Schutz des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen<\/strong> werden, ist die vorherige Beurkundung<\/strong> vor einem Notar notwendig<\/strong>.<\/p>\n

Allerdings gew\u00e4hrleistet die Unterzeichnung eines privatschriftlichen Kaufvertrages im Vergleich eine h\u00f6here Anzahl letztendlich durchgef\u00fchrter Verk\u00e4ufe, da die Parteien so bereits alle notwendigen Dokumente zusammenstellen und alle wesentlichen Punkte des endg\u00fcltigen Vertrages (normalerweise die notarielle Verkaufsurkunde) festlegen.<\/p>\n

3. Wichtige Dokumente f\u00fcr den Kaufvertrag in Spanien.<\/b><\/p>\n

Sowohl f\u00fcr den Abschluss des notariellen Kaufvertrages als auch f\u00fcr die Eintragung des Eigentumstitels im Grundbuch ben\u00f6tigt der K\u00e4ufer<\/strong> eine Spanische Steuernummer<\/strong>, welche im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung g\u00fcltig sein muss.<\/p>\n

Im Falle eines nicht in Spanien ans\u00e4ssigen K\u00e4ufers wird diese Nummer bzw. das entsprechende Dokument N.I.E.<\/strong> (\u201en\u00famero de identificaci\u00f3n de extranjeros\u201c) genannt.<\/p>\n

Wenn keine N.I.E.<\/strong> vorliegt, gibt es die M\u00f6glichkeit einem Anwalt eine notarielle Vollmacht<\/strong> zu erteilen, so dass der Anwalt das Dokument beantragen oder erneuern lassen kann. Diese Vollmacht muss – zumindest auch – in spanischer Sprache abgefasst sein und, wenn sie von einem Notar im Ausland ausgestellt wurde, mit der Haager Apostille versehen sein.<\/p>\n

Derweil hat der Verk\u00e4ufer folgendes beizubringen<\/strong>: den Eigentumstitel, einen Energieausweis (hierf\u00fcr kann ein sachkundiger Ingenieur beauftragt werden),\u00a0 die Bewohnbarkeitsbescheinigung (\u201ec\u00e9dula de habitabilidad\u201c), den letzten IBI \u2013 Bescheid (\u201eGrundsteuer\u201c) und die Zahlungsbescheinigung f\u00fcr die anteilige Begleichung der Kosten einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft.<\/p>\n

4. Weitere Punkte, die es zu beachten gilt<\/b><\/p>\n

Im Allgemeinen bringen alle Eigentums\u00fcbertragungen steuerliche Verpflichtungen mit sich. Es fallen die I.V.A. (Mehrwertsteuer) und AJD (Stempelsteuer) oder ITP (Steuer f\u00fcr die entgeltliche \u00dcbertragung von Verm\u00f6gen) an, abh\u00e4ngig davon, ob es sich um den Kauf eines neu errichteten Geb\u00e4udes oder um eine zweite \u00dcbertragung handelt.<\/p>\n

Der Verk\u00e4ufer muss die \u201eplusval\u00eda\u201c<\/strong> (Versteuerung des Wertzuwachses) bezahlen, auf Grundlage der Jahre, in welchen sich das Grundst\u00fcck in seinem Eigentum befand und dem sich aus dem Verkauf ergebenden Betrag des Gewinns oder Verlustes.<\/p>\n

Des Weiteren wird empfohlen, von der Gemeinde eine Bescheinigung dar\u00fcber einzuholen, dass auf der Immobilie keine Schulden gegen\u00fcber der Gemeinde<\/strong> lasten.<\/p>\n

Schlie\u00dflich sollte eine Pr\u00fcfung in Auftrag gegeben werden, sowohl was den Titel der Eigent\u00fcmergemeinschaft als auch die baurechtliche Situation des Grundst\u00fccks<\/strong> anbetrifft, um den Immobilienkauf zu dem gew\u00fcnschten Ergebnis zu f\u00fchren.<\/p>\n\r\n\t\t