L\u2019acquisto di un immobile comporta l\u2019esigenza di conoscere i requisiti legali che riguardano l\u2019operazione di compravendita, sia per il venditore che per il compratore. Questi requisiti sono tanto quelli necessari per acquisire la propriet\u00e0 secondo la legge spagnola, cos\u00ec come tutti quelli che si devono rispettare innanzi l\u2019Amministrazione (che non sono pochi).<\/p>\n
In tal senso \u00e9 particolarmente consigliata \u00a0l\u2019assistenza di un avvocato che conosca la procedura derivante dalla legge e dalla prassi consolidata del settore immobiliare spagnolo, che in seguito proviamo a sintetizzare.<\/p>\n
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1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/b>Il prezzo<\/b><\/p>\n
Una delle cose pi\u00f9 influenti al momento di chiudere un\u2019operazione di vendita \u00e8 il prezzo convenuto tra le parti.<\/p>\n
Sebbene la determinazione dal prezzo non sia proprio il lavoro che compete a un avvocato, la cosa certa \u00e8 che, ai fini fiscali, bisogna che il prezzo non sia inferiore al \u201cvalore minimo di vendita\u201d.<\/p>\n
Questo importo si calcola sulla base dal valore catastale dall\u2019immobile, che dovr\u00e0 moltiplicarsi per i coefficienti che fissa l\u2019Amministrazione per ogni comune.<\/p>\n
Un avvocato specializzato dovr\u00e0 comprovare che la quantit\u00e0 convenuta tra le parti non sia inferiore al predetto valore minimo, perch\u00e9 in questo diminuisce \u2013 ma non evita- la possibilit\u00e0 di avere un\u2019ispezione tributaria.<\/p>\n
2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/b>Il contratto <\/b><\/p>\n
Quando la trattativa dal prezzo si conclude, le parti di solito firmano un contratto privato (d\u2019acquisto, preliminare di vendita, di caparra (\u201carras\u201d), per citarne alcuni) in cui normalmente il compratore paga un deposito. Secondo la forma contrattuale scelta dalle parti, possono convenire che se il contratto non si chiude per causa dal compratore, lui perder\u00e0 la quantit\u00e0 pagata. Se invece la scrittura pubblica non si firma per causa dal venditore, lo stesso dovr\u00e0 pagare al compratore il doppio di quanto da\u00a0 lui depositato.<\/p>\n
Il contratto privato non \u00e8 sempre necessario, e le parti possono firmare direttamente la scrittura pubblica davanti il Notaio, che \u00e9 necessaria per potere iscrivere la compravendita realizzata al Registro della Propriet\u00e0.<\/p>\n
Tuttavia, il fatto di firmare previamente un contratto privato, permette alle parti garantire in un maggior percentuale il buon fin dall\u2019operazione di vendita, in quanto le parti raccolgono tutta la documentazione necessaria e stabiliscono gli elementi essenziali\u00a0 del contratto finale (normalmente la scrittura pubblica di vendita).<\/p>\n
3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/b>Documentazione essenziale per il contratto di compravendita in Spagna.<\/b><\/p>\n
Tanto per concludere la scrittura pubblica di vendita, come per iscrivere il titolo di propriet\u00e0 nel Registro, il compratore deve tenere un numero di identificazione fiscale spagnolo, vigente al momento della firma. In caso di compratori stranieri, il documento si chiama NIE (\u201cn\u00famero de identificaci\u00f3n de extranjeros\u201d).<\/p>\n
Se la persona straniera non ha il NIE, esiste la possibilit\u00e0 di conferire una procura speciale in modo che sia il mandatario a svolgere le operazioni per ottenere o rinnovare il documento. Questo potere dovr\u00e0 essere scritto in spagnolo, e se viene realizzato da un notaio all\u2019estero, dovr\u00e0 avere la apostille dell\u2019Aia.<\/p>\n
Intanto, il venditore dovr\u00e0 apportare principalmente: il titolo di propriet\u00e0, la certificazione energetica (si pu\u00f2 incaricare a un tecnico competente), il certificato di abitabilit\u00e0 (\u201cc\u00e9dula de habitabilidad\u201d), l\u2019ultimo IBI (imposta sui beni immobili), e la certificazione sui pagamenti delle quote del condominio.<\/p>\n
4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/b>Altre questioni da considerare<\/b><\/p>\n
In generale, tutte le trasmissioni d\u2019immobili producono l\u2019obbligazione di pagare una imposta. Cos\u00ec, si dovr\u00e0 pagare I.V.A e AJD (Atti Giuridici Documentati) o l\u2019ITP (Imposta di Trasferimento Patrimoniale) dipendendo dal fatto che si tratta di un acquisto di un immobile di nuova costruzione o una seconda trasmissione.<\/p>\n
Il venditore, dovr\u00e0 pagare la \u201cplusval\u00eda\u201d (plusvalenza comunale), sulla base del numero di anni in cui l\u2019immobile \u00e8 stato di sua propriet\u00e0, e l\u2019importo risultante dai profitti o perdite patrimoniali derivate dalla vendita (pure se il venditore \u00e8 straniero non residente).<\/p>\n
Inoltre, si raccomanda chiedere un certificato al Municipio sulla inesistenza di debiti verso il municipio che possono gravare sull\u2019immobile.<\/p>\n
E infine, si consiglia incaricare un studio su l\u2019immobile, tanto per quello che riguarda il titolo costitutivo del condominio, cos\u00ec come la situazione urbanistica della propriet\u00e0.<\/p>\n
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Avvocato in Spagna<\/p>\n\r\n\t\t