El próximo 1 de enero de 2015 se extinguirán legalmente muchos contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, conocidos como “contratos de renta antigua”, que se beneficiaban de la prórroga forzosa prevista en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El régimen legal de la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento urbano fue suprimido para los nuevos contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer), subsistiendo los contratos de renta antigua en vigor en dicho momento.
Con la adopción de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994, de Arrendamientos Urbanos, se establecen los supuestos de extinción, en lo que aquí interesa, de los contratos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que se encontraban en situación de prórroga legal en la fecha de su entrada en vigor, distinguiendo los siguientes casos:
- Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguen por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, es decir el día 1 de enero de 2015.
- Los arrendamientos de locales de negocio cuyo arrendatario fuese una persona jurídica que desarrolle actividades comerciales se extinguen también, como regla general, en veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, el 1 de enero de 2015. Las excepciones a esta regla afectan a la duración del contrato en función del volumen de negocio de la actividad comercial.
- En ambos casos, si en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años, esto es, hasta 2020.
La Ley de 1994 también prevé el derecho a indemnización del arrendatario por una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
Asimismo, el arrendatario guarda un derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
Finalmente, la disposición transitoria tercera de la LAU 1994, prevé la posibilidad de incrementar el plazo de duración, en cinco años más, siempre y cuando el arrendatario en la primera renta que corresponda pagar hubiere procedido a requerimiento del arrendador, o a iniciativa propia, a la actualización del 100% de la renta.
