En el marco de la situación de excepcionalidad suscitada por el COVID-19, el Gobierno ha dictado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de marzo, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo para hacer frente alCOVID-19 (en adelante, el Real Decreto). Dicho Real Decreto entrará en vigor el día 23 de abril de 2020.
La presente nota tiene por objeto las disposiciones de la citada norma relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Dichas medidas son, en esencia, las siguientes:
1. Quién puede acogerse a las medidas:
Las medias del Real Decreto están dirigidas a PYMES y Autónomos.
2. Qué arrendamientos se ven afectados por el Real Decreto:
- 2.1. Arrendamientos para uso distinto de vivienda propiedad de “grandes tenedores”.
Las personas físicas o jurídicas arrendatarias que tengan un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, según lo previsto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos –básicamente, locales de negocio-, suscrito con un arrendador cuando esto sea o empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor y si cumplen los requisitos que establece el propio Real Decreto Ley pondrán solicitar una moratoria (no una quita, ni una condonación) en el pago de la renta arrendaticia, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley.
A tales efectos, debemos recordar que tendrá la consideración de gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trateros o bien una superficie construida superior a 1500m2.
La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática –por tanto, el arrendador debe asumirla- y su duración se prolongará durante el estado de alarma. Dicha moratoria podrá ser prorrogada mes a mes, con un máximo de 4 meses. El propio Real Decreto Ley establece que el aplazamiento –moratoria- ni puede devengar ni penalizaciones ni intereses. El reintegro de la suma dejada de pagar, en razón de la moratoria, deberá llevarse a partir la mensualidad siguiente mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años o en el plazo contractual que restare por cumplir.
El plazo máximo de dos años deberá computarse desde que se supere la situación de afectación por el COVID-19 o el máximo de los 4 meses establecidos, siempre y cuando se esté dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento y de cualquiera de sus prórrogas.
La moratoria ordenada por el Real Decreto objeto de análisis, se entiende sin perjuicio de aquellos otros pactos que en su caso hubieren podido alcanzar las partes.
- 2.2. Otros arrendamientos para uso distinto de vivienda: personas o sociedad sin la consideración de “gran tenedor”.
Las personas físicas o jurídicas arrendatarias que tengan un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, -básicamente, locales de negocio- con un arrendador diferente a los señalados en la anterior medida, podrán solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, debiéndose solicitar dicha medida en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley. En este caso, la norma dispone una facultad y no obligación de aceptar esta moratoria, a diferencia de lo que sucede cuando el arrendatario es “gran tenedor”.
Entre los pactos que podrán ser alcanzados, el Real Decreto prevé que las partes podrán disponer de la fianza libremente para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En tal supuesto dicha fianza deberá ser repuesta, en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o del plazo que reste de vigencia del contrato, si este fuese inferior a un año.
3. Qué requisitos se deben cumplir que Pymes y autónomos puedan beneficiarse de las medidas articuladas por el Real Decreto:
- 3.1) En el caso de los autónomos, el contrato de deberá tener por objeto un inmueble que se halle afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo y deberán cumplirse los siguientes requisitos:
- – y estar dado de alta como tal en el momento en el que se decretó el estado de alarma,
- – desarrollar una actividad suspendida como consecuencia del estado de alarma,
- – o no habiendo quedado suspendida la actividad la facturación se haya visto reducida en un 75% en relación con la facturación media del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- 3.2) En caso de las Pymes, el contrato deberá tener por objeto un inmueble que se halle afecto a la actividad económica desarrollada por la Pyme, y deberán cumplirse los siguientes requisitos:
- – Pueda presentar cuentas anuales abreviadas,
- – Su actividad deberá haber quedado suspendida por el decreto del estado de alarma
- – o bien, en el caso de que su actividad no haya quedado suspendida, su facturación deberá haberse visto reducida al menos un 75% con respecto al trimestre anterior.
4. Cómo pueden activarse las medias establecidas en el Real Decreto.
El arrendatario deberá acreditar los requisitos que exige el RD Ley, se deberá presentar la siguiente documentación:
- a) La reducción de la actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable, en la que se hará constar la reducción de la facturación de al menos el 75% del trimestre anterior. No obstante, el arrendador podrá requerir al arrendatario para que muestre los libros contables.
- b) La suspensión de la actividad deberá ser acreditada mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u órgano de competencia, en su caso, sobre la declaración de cese de actividad.
Por último, quien solicitase los beneficios del citado RD sin cumplir los requisitos, deberá hacer frente a los daños y perjuicios ocasionados.
“Este documento tiene como propósito exclusivo la divulgación de su contenido. No constituye asesoramiento de ningún tipo y, por tanto, no puede considerarse como tal ni debe servir de base para la toma de decisiones”.
