El DL 17/2019 modifica algunas de las medidas ya previstas en el TRLUC, y añade otras, con la finalidad de incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública, así como hacer más transparente la gestión.
Respecto a este segundo objetivo, se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario del patrimonio municipal de suelo y de vivienda, que debe diferenciarse del resto de bienes y derechos patrimoniales de la Administraciones:
- – Identificación precisa
- – Título y precio de adquisición
- – Situación jurídica y urbanística
- – Uso a que se dedican efectivamente
- – Operaciones que tengan que ser anotadas en el instrumento de contabilidad pública correspondiente
- – Vinculación, si procede, a las expresas finalidades previstas en el art. 46.2 y 46.4 en materia de viviendas de protección pública.
Asimismo, se establece que los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, deberán aprobar anualmente el inventario de los bienes y los derechos que integran el patrimonio municipal del suelo y de vivienda, así como el balance de situación de dicho patrimonio, y enviarlos al Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña para su inscripción. Así, se prevé la inscripción obligatoria del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña, el cual debe ser actualizado permanentemente.
Los bienes no se podrán enajenar en caso de que no estén inventariados de forma adecuada o, si procediese, si el inventario no constase inscrito en dicho Registro.
1.1.- Delimitación de áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda
El DL 17/2019 modifica el artículo 172 del TRLUC y, como medida para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, regula la delimitación de áreas destinadas al patrimonio público con el fin de adquirir terrenos para los patrimonios públicos de suelo y de vivienda, tanto a través de su expropiación forzosa como a través del ejercicio del derecho de tanteo.
El proyecto de delimitación de estas áreas deberá especificar la finalidad concreta que justifique la adquisición de bienes y derechos y establecer:
- – El sistema de adquisición mediante la expropiación forzosa o en ejercicio del derecho de tanteo que se constituya respecto de las transmisiones onerosas, incluidas las que se llevan a cabo mediante la adquisición de acciones o participaciones sociales a cambio de la aportación de la titularidad del inmueble afectado.
- – El plazo máximo para iniciar el procedimiento de expropiación, que no puede ser superior a seis años, o la duración máxima del derecho real de tanteo, que no puede ser superior a doce años.
- – La relación de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa o, en el caso del derecho de tanteo, la identificación de los terrenos y edificios que forman parte del área con indicación de las calles, polígonos, sectores o parajes afectados.
En cualquier caso, para aprobar el proyecto de delimitación se consideran trámites esenciales el de información pública y, en el caso de expropiación forzosa, el de audiencia de los titulares de los bienes y derechos afectados.
1.2.- Derecho de tanteo y de retracto, y su ejercicio.
El DL 17/2019 modifica el artículo 173 y 174 del TRLUC, relativos al derecho legal de tanteo.
Se prevé en el nuevo Decreto que la Administración de la Generalidad tiene el derecho de tanteo sobre las transmisiones onerosas que afecten a los siguientes bienes:
- – Los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico. Es de destacar que, el DL 17/2019, reconoce también al Ayuntamiento de Barcelona el derecho de tanteo sobre tales bienes que radiquen en su municipio.
- – En caso de venta de edificios enteros, las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.
Así pues, en las compraventas de edificios con viviendas arrendadas será muy importante fijar el precio de éstas últimas en cualquier documento pre-contractual o contractual.
Pueden ser beneficiarios del derecho de tanteo:
- – El Instituto Catalán del Suelo, cuando se trate de terrenos destinados al uso de vivienda.
- – Los ayuntamientos.
- – Los promotores sociales y los otros sujetos a que hacen referencia, respectivamente, los artículos 51 y 87.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
- – Los ocupantes legales de la vivienda objeto del ejercicio del derecho de tanteo o de cualquier otra vivienda del inmueble donde se ubique esta, siempre que cumplan las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial.
Los plazos que en torno al derecho de tanteo y retracto se establecen en el DL 17/2019 son:
- – Comunicación del ejercicio, en su caso, del derecho de tanteo: 2 meses a contar desde que el transmitente haya notificado a la Generalidad en tanto que titular del derecho de tanteo, la voluntad de transmisión y las condiciones esenciales de ésta.
- – Otorgamiento de la escritura pública a favor del beneficiario del derecho de tanteo: 3 meses a contar desde la anterior comunicación.
- – Caducidad de la notificación de la voluntad de transmisión: 6 meses. Si la escritura de compraventa no se hubiera otorgado a favor de tercero en dicho plazo, la notificación pierde validez, debiéndose remitir una nueva.
- – Retracto: 3 meses a contar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o desde que la Administración tenga conocimiento de la misma.
En aquellos casos en los que para la misma transmisión de un bien, procedan varios derechos de tanteo a favor de Administraciones diferentes, la parte transmitente puede comunicar las condiciones de la transmisión a cualquiera de ellas indistintamente, siendo la Administración receptora de la comunicación quien queda obligada a enviarla al resto de administraciones implicadas.
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