Date: 29 January, 2014

Categories: Español Real Estate

Supuestos de resolución de compraventa de vivienda por la falta de licencia de primera ocupación

Ante la falta de fluidez del crédito hipotecario para la compra de viviendas, no han sido pocos los supuestos en los que compradores han resuelto sus contratos privados de compraventa alegando, entre otros, que la promotora carecía de algún requisito de carácter administrativo, tal como la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad:

Con ocasión de la primera, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en su Sentencia de 1 de octubre de 2013 afirmando que la falta de licencia de primera ocupación tiene efectos resolutorios si así se ha pactado de forma expresa en el contrato, y en defecto de pacto, cuando su ausencia se debe a la presumible contravención de la legalidad urbanística. Dicha contravención puede presumirse en el caso en que existan sucesivos requerimientos de deficiencias o incluso, como sucedía en el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo, por la denegación de la licencia de primera ocupación. Pero no debemos olvidar, pues bien nos lo recuerda la Sentencia mencionada, que en principio, de acuerdo con la doctrina general del Alto Tribunal, plasmada en su Sentencia nº 537/2012, de 10 de septiembre, dictada por el Pleno, la falta de licencia de primera ocupación no tiene carácter esencial. Dicho carácter esencial se desprenderá por haberse así pactado de forma expresa en el contrato privado de compraventa o si lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega –por ejemplo, si su concesión no va a ser posible en un plazo razonable-. De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, sigue esta última Sentencia, corresponde a la vendedora probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de la licencia de primera ocupación, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.  Por último, cabe señalar que en Cataluña, la última modificación del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña sustituyó la licencia de primera ocupación por el régimen de comunicación y así sucederá hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie acerca de la constitucionalidad del precepto. Ahora bien, entendemos que la doctrina aquí señalada sería plenamente aplicable si de dicha comunicación puede, presumiblemente, contravenir la legalidad urbanística.

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