Date: 21 May, 2019

Categories: Administrative Law Español Legislation Real Estate

La moratoria urbanística en la Costa Brava

El pasado 18 de enero de 2019, se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña la suspensión del otorgamiento de licencias y de la tramitación de planeamientos urbanísticos y gestión en los municipios costeros de la Costa Brava. Esta suspensión afecta a:

– Los sectores de desarrollo que: a) se encuentren totalmente o parcialmente dentro de la franja de 500m desde el dominio público marítimo-terrestre y b) que tenga más del 50% de su superficie con pendientes superiores al 20%, tanto si tienen planeamiento derivado aprobado como si todavía se encuentran pendientes de ordenación.

– Los suelos urbanos sin edificar no incluidos en sectores de desarrollo que: a) se encuentren totalmente o en más de un 50% dentro de la franja de 500 metros desde el dominio público marítimo-terrestre y b) tengan más del 50% de su superficie con pendientes superiores al 20%.

 

La suspensión se ha adoptado con carácter potestativo y tiene como finalidad la formulación del Plan Director Urbanístico de Revisión de Suelos No Sostenibles del Litoral Gerundense. Este Plan, del que, de momento, únicamente se conoce un Avance, llevará a cabo una detallada revisión del litoral de la Costa Brava. Si bien es cierto que la suspensión no afecta a las obras de reforma, rehabilitación y ampliación de los edificios existentes, así como tampoco a los solares no edificados dentro de determinados tejidos históricos y tradicionales, el impacto en promociones y operaciones inmobiliarias en curso es evidente puesto que la suspensión no ha excluido de su ámbito de aplicación aquellas licencias o instrumentos de planeamiento y/o gestión que se hallaban en trámite. Las posibilidades edificatorias de las fincas afectadas, en muchos casos, urbanizadas o en curso de urbanización, se han visto seriamente mermadas y con éstas, de nuevo, la seguridad jurídica que el tráfico inmobiliario requiere para su efectiva consolidación.

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Date: 16 May, 2019

Categories: Economic Trends FPS News Real Estate

ASG construirá el nuevo Hotel Hard Rock en Barcelona

FABREGAT PERULLES SALES ABOGADOS ha asesorado a ASG en esta reciente adquisición.

 

Más información en:   http://www.expansion.com/catalunya/2019/05/15/5cdbe7fbca47419e118b461b.html

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Date: 8 May, 2019

Categories: Civil Law Deutsch Jurisprudence Real Estate

Das nachbarliches Vorkaufsrecht der angrenzenden ländlichen Grundstücke: Frist für ihre Ausübung.

In unserer Gesetzgebung gibt es zwei nachbarliche Vorkaufsrechte der angrenzendn ländlichen Grundstücke. Einerseits, das im Zivilgesetzbuch geregelte Recht, das allgemein für alle ländlichen Grundstücke gilt. Auf der anderen Seite, das Recht, das durch das Gesetz zur Modernisierung der landwirtschaftlichen Betriebe. Dieses kann nur bei den Eigentümer von vorrangingen Betrieben ausgeübt werden und nur wenn der verkaufte Betrieb weniger, als das Doppelte der Mindestanbaueinheit beträgt. Beide gesetzliche Vorschriften haben den gleichen Zweck: den kleinen Betrieben ein Ende setzen, um die Verbesserung der landwirtschaftlichen Produktion zu fördern. Jeder von ihnen setzt eine Frist für die Ausübung des Rückkaufsrechts fest. Die Frist des Zivilgesetzbuches ist recht kurz (9 Tage), aber das Gesetz zur Modernisierung der landwirtschaftlichen Betriebe erlaubt die Ausübung bis zu 1 Jahr ab der Eintragung des Verkaufs. Der Oberste Gerichtshof hat mit seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 die widersprüchlichen Urteile der verschiedenen Provinzgerichte über die Frist für die Ausübung des im Gesetz zur Modernisierung der landwirtschaftlichen Betriebe beendet. Der Oberste Gerichtshof hat festgestellt, dass es zwei Ausschlussfristen zu berücksichtigen sind, wenn das Gesetz zur Modernisierung der landwirtschaftlichen Betriebe anwendbar ist und dies muss restriktiv ausgelegt werden. Der erste ist von 60 Tage ab dem Datum der beweiskräftigen Mitteilung des Verkaufs. Die zweite Frist gilt nur, wenn keine beweiskräftige Mitteilung des Verkaufs vorliegt. In diesem Fall beträgt die Frist ein Jahr ab der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist, dass es für die Anwendung der kürzeren Frist, d.h. 60 Tage, keine Rolle spielt, ob die beweiskräftige Mitteilung des Verkaufs vor oder nach der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch erfolgt- denn dies war der Konflikt der verschiedenen Provinzgerichte, der mit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs gelöst worden ist. Daher gibt es in unserer Gesetzgebung drei Ablauffristen.

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Date: 8 May, 2019

Categories: Civil Law Español Jurisprudence Real Estate

El retracto de colindantes de fincas rústicas: plazo para su ejercicio

En nuestro ordenamiento jurídico, existen dos retractos de colindantes de fincas rústicas. Por un lado, el regulado en el Código Civil, que se aplica con carácter general a todas las fincas rústicas y por otro, aquél regulado por la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias que sólo puede ser instado por los titulares de explotaciones prioritarias y siempre y cuando la finca vendida resulta inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Si bien ambos regímenes tienen la misma finalidad, que no es otra que terminar con las pequeñas explotaciones y así, incentivar la mejora de la producción agraria, los plazos de caducidad de la acción del retracto que una y otra regulación son diferentes. El plazo que para ejercer el retracto establece el Código Civil es muy breve (de 9 días), mientras que la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias posibilita el retracto hasta 1 año a contar desde la inscripción de la venta. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 17 de octubre de 2018, ha puesto fin a las contradictorias sentencias de las distintas Audiencias Provinciales que giraban en torno al plazo para ejercer el retracto regulado en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias. El Tribunal Supremo ha concluido que, en tales casos, y debiendo ser interpretado el instituto del retracto de forma restrictiva, existen dos plazos de caducidad: uno, de 60 días desde que se produce la notificación fehaciente de la venta y, a falta de notificación fehaciente, otro de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. Y lo que es más importante –pues ahí radicaba el conflicto resuelto de forma contradictoria por las Audiencias Provinciales-, que, para que opere el plazo más breve, esto es, aquél de 60 días, es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de la inscripción de la venta. Así pues, son tres los plazos de caducidad establecidos en nuestra regulación.

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Date: 30 April, 2019

Categories: Administrative Law Español Legislation Tax Law

La nueva reserva de viviendas de uso social en el municipio de Barcelona

El pasado 15 de diciembre de 2018, entró en vigor la tan comentada medida que el Ayuntamiento de Barcelona ha promovido para incrementar el parque de vivienda de protección pública en la ciudad. La nueva normativa establece que los promotores deben destinar a vivienda social un mínimo del 30% del techo que resulte de las actuaciones edificatorias de vivienda plurifamiliar de nueva construcción o gran rehabilitación que tengan un techo de vivienda superior a 600 m2. Es importante destacar, sin embargo, que dicha obligación no será exigible sino hasta el próximo 15 de diciembre de 2020. De esta forma, la destinación parcial a vivienda de protección pública no se aplica a los siguientes supuestos:

1) Licencias de obra presentadas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva normativa;

2) Licencias de obra presentadas antes de 15 de diciembre de 2020 siempre y cuando los interesados acrediten que la transacción de la finca se ha formalizado en documento público entre el 1 de julio de 2016 y 18 de junio de 2018;

3) En aquellos casos en que la transacción se haya formalizado en documento público entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016, podrá reducirse el porcentaje del 30% a aquél que resulte del estudio de viabilidad que deberá acompañar la solicitud de la licencia y que deberá ser validado por el Ayuntamiento. En estos casos, será de aplicación dicho porcentaje a menos que dé lugar a una superficie destinada a vivienda de protección pública inferior a la mínima de acuerdo con la legislación aplicable, supuesto en el cual no es de aplicación dicha destinación parcial.

También es importante destacar que la medida tampoco se aplica a: i) Parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación, salvo que se hayan incumplido los plazos de edificación establecidos por el planeamiento; ii) Edificios que, de acuerdo con los planes especiales de protección del patrimonio arquitectónico y catálogo de los Distritos, tengan un grado de protección A y B; si tienen un grado de protección C, será imprescindible no incrementar el número de viviendas.

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Date: 29 April, 2019

Categories: Civil Law Company Law Deutsch Español Real Estate Tax Law

Congreso de la Asociación Hispano-Alemana de Juristas

La Asociación Hispano-Alemana de Juristas celebrará su próximo congreso del 12 al 16 de Junio en Toledo.

Se impartirán ponencias sobre block chain y Smart contracts, tributación de sociedades inmobiliarias, mediación internacional, comercio exterior. Una vez más, y dado el éxito del anterior congreso, habrá una conferencia no jurídica sobre técnicas de negociación, impartida por el profesor de IESE, don Guido Stein.

Más info en http://www.dsjv-ahaj.org/es/toledo-2019/

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Date: 12 April, 2019

Categories: Banking products Civil Law

Productos financieros complejos. Indemnización de responsabilidad civil por incumplimiento de contrato de servicios de inversión. Devengo de intereses legales.

Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo nº183/2019, de 22 de marzo de 2019.

El caso objeto de autos versa sobre la adquisición de participaciones preferentes y obligaciones subordinadas adquiridas por la mercantil actora, que constituyó un derecho de prenda a favor de Bankia, S.A. como acreedor pignoraticio, en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por la mercantil demandante. Como consecuencia del canje forzoso de esas participaciones preferentes y obligaciones subordinadas por acciones de Bankia, S.A. por resolución del FROB de fecha 16 de abril de 2013, se entiende que se sustituyó el objeto inicial de la prenda, constituida inicialmente sobre dichos productos financieros, por las acciones de Bankia. Dicha sustitución no tuvo su causa en un acuerdo de ambas partes sino como consecuencia de la resolución dictada por el FROB.

El Tribunal Supremo resuelve el motivo de casación que alude a la infracción del art.1204 CC y de la jurisprudencia que lo interpreta, así como la infracción, por inaplicación, del art.1182 CC. En el desarrollo del motivo, la recurrente argumenta que el cambio de objeto de los contratos de prenda, impuesto por la resolución administrativa del FROB, comportó una novación extintiva de los contratos de garantía, dando lugar a un supuesto de imposibilidad sobrevenida dado que los títulos objeto de la garantía ya no existían. Además de que no se había obtenido el consentimiento del deudor para la modificación del objeto de la garantía.

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Date: 11 April, 2019

Categories: Civil Law

Cláusula de delimitación temporal del seguro de responsabilidad civil profesional.

El pasado 20 de marzo el Tribunal Supremo se pronunció en su Sentencia nº170/2019, sobre la cuestión consistente en si cualquier cláusula de delimitación temporal del seguro de responsabilidad civil debe o no cumplir simultáneamente los requisitos de las de futuro (reclamación posterior a la vigencia del seguro, inciso primero del párrafo segundo del art. 73 de la Ley de Contrato de Seguro) y de las retrospectivas o de pasado (nacimiento de la obligación antes de la vigencia del seguro, inciso segundo del mismo párrafo).

Dicho artículo 73 LCS dice así:responsabilidad civil, daños y perjuicios, indemnización, cláusulas limitativas

Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho.

Serán admisibles, como límites establecidos en el contrato, aquellas cláusulas limitativas de los derechos de los asegurados ajustadas al artículo 3 de la presente Ley que circunscriban la cobertura de la aseguradora a los supuestos en que la reclamación del perjudicado haya tenido lugar dentro de un período de tiempo, no inferior a un año, desde la terminación de la última de las prórrogas del contrato o, en su defecto, de su período de duración. Asimismo, y con el mismo carácter de cláusulas limitativas conforme a dicho artículo 3 serán admisibles, como límites establecidos en el contrato, aquéllas que circunscriban la cobertura del asegurador a los supuestos en que la reclamación del perjudicado tenga lugar durante el período de vigencia de la póliza siempre que, en este caso, tal cobertura se extienda a los supuestos en los que el nacimiento de la obligación de indemnizar a cargo del asegurado haya podido tener lugar con anterioridad, al menos, de un año desde el comienzo de efectos del contrato, y ello aunque dicho contrato sea prorrogado”.

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Date: 9 April, 2019

Categories: Criminal Law Jurisprudence Real Estate

Consecuencias del incumplimiento de la formalización de las garantías legales en la compraventa de una vivienda. Evolución Doctrina Jurisprudencial.

En su Sentencia del pasado 12 de marzo de 2019, el Tribunal Supremo realiza un análisis global de su jurisprudencia debido a los problemas que ha venido generando la interpretación de las cláusulas contractuales mediante las que se garantizan la devolución del dinero adelantado por los compradores con motivo de la adquisición de una vivienda en construcción, y si la no devolución de dichas cantidades constituye un delito de apropiación indebida.

Por una parte, existe una corriente propicia a la aplicación del tipo penal de la apropiación indebida cuando el acusado incurre en la omisión de establecer un patrimonio separado de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, custodiado en una cuenta especial en la que necesariamente habrán de depositarse las cantidades anticipadas por los adquirentes. Estas cantidades sólo se podrán percibir a través de entidades de crédito, y únicamente podrá disponer de ellas el promotor para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, siempre que previamente se ingresen en dicha cuenta separada y esté garantizada su devolución en la forma prevenida por la Ley.

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Date: 5 April, 2019

Categories: Corporate and Commercial Law Español FPS News

WOMEN EVOLUTION. PRIMER CONGRESO DE SALUD, BIENESTAR EMOCIONAL Y EMPRESA PARA MUJERES PROFESIONALES

congreso women evolution inscripciónEl 4 de abril de 2019, ha tenido lugar en el Centro de Congresos de IFEMA (Madrid) el Primer Congreso de Salud, Bienestar Emocional y Empresa para mujeres profesionales, de Women Evolution.

Se trata de un Congreso dirigido a mujeres directivas, empresarias, emprendedoras y profesionales de toda España, y que en esta primera edición ha reunido a más de 320 participantes.

Entre los patrocinadores del Congreso, se encontraban, apoyando el liderazgo femenino,  Fabregat Perulles Sales & Ambesten Consulting.

Tras la Mesa de Inauguración, la primera ponencia titulada “Ted. Talks. Experiencias compartidas en la Gestión de las Emociones”, tuvo comienzo con una presentación realizada por Nieves Perulles,  Abogado y Socia de FABREGAT PERULLES SALES, quien señaló la importancia del empoderamiento femenino y la necesidad de que haya más mujeres emprendedoras, destacando asimismo los valores como la empatía y la inteligencia emocional.

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