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1.- Calificación de viviendas con protección oficial

El DL 17/2019 introduce, por medio de la modificación del artículo 77 de la Ley (Cat) 18/2007, del derecho a la vivienda (en adelante, “Ley 18/2007”), la siguiente distinción entre dos tipos de calificaciones de vivienda con protección oficial:

• – la calificación genérica, que se da cuando el acceso a la vivienda de las personas usuarias pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, y
• – la calificación específica, cuando dicho acceso esté sólo en régimen de arrendamiento.

En ambos casos, es deber de los promotores la inscripción de la calificación definitiva en el Registro de la Propiedad.

                1.1. El destino del suelo a vivienda de protección oficial en el planeamiento

El DL 17/2019 determina, mediante la modificación del artículo 17.1 de la Ley 18/2007, que la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública, de carácter genérico o específico, que establezca el planeamiento urbanístico vincula en los mismos términos la calificación de vivienda con protección oficial.

Asimismo, se modifican los apartados 5 y 6 del art. 17 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las modificaciones operadas por el DL 17/2019-:

Apartado 5: Las revisiones de los planes de ordenación urbanística municipal, sin perjuicio de las reservas que deban efectuarse sobre el techo de nueva implantación, deben garantizar y justificar que, en el conjunto del plan, no se reduce el total de techo calificado anteriormente destinado a vivienda de protección oficial que resulta de la aplicación de las reservas que, a tal fin, establece la legislación urbanística, salvo que se justifique adecuadamente que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con dicho destino. En todo caso, este último supuesto tiene carácter excepcional debiendo respetarse siempre la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial que estén edificadas.

El planeamiento urbanístico general de nueva implantación, sin perjuicio del cumplimiento de los estándares de reserva mínima destinada a viviendas de protección pública que establece la legislación urbanística, tiene que garantizar y justificar que no se reduce en el conjunto del plan el total de techo calificado de vivienda de protección pública por el planeamiento anterior, a menos que se justifique adecuadamente en la memoria social que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con esta destinación y, en los municipios incluidos en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. Esta última posibilidad tiene carácter excepcional y siempre se tiene que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.

Apartado 6: Las modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública o de vivienda objeto de otras medidas de estímulo de la vivienda asequible tienen carácter excepcional y que comporten la reducción del techo con esta destinación tienen carácter excepcional y deben justificarse adecuadamente, tomando como base los cambios estructurales en la demanda de vivienda o la creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública sea por la necesidad de creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública, sea por los cambios estructurales producidos en la demanda de vivienda. En este último caso, si se trata de un municipio incluido en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, se debe justificar que se cumple con el objetivo de solidaridad urbana. En todo caso, estas modificaciones deben respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial que estén edificadas.

1.2.- Vigencia de la calificación de viviendas con protección oficial

La modificación del artículo 79 de la Ley 18/2007 por el DL 17/2019 comporta que la calificación de las viviendas con protección oficial restará vigente mientras el planeamiento urbanístico las reserve al uso de vivienda de protección pública o bien, mientras estén integradas en un patrimonio público de suelo y de vivienda (hasta ahora, el Gobierno estaba habilitado para ponderar, adecuar y distinguir el plazo de calificación sin limitación alguna).

Cuando no se dé ninguna de tales circunstancias, la vigencia de la calificación puede ser de duración determinada de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, teniendo que tomarse en consideración si se han otorgado ayudas públicas o no para su promoción y la naturaleza de estas.

Mientras se mantenga la vigencia de la calificación, sólo se podrá descalificar a iniciativa de la misma Administración por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda y siempre que la calificación urbanística del suelo no la destine al uso de vivienda de protección pública. La resolución que autorice la descalificación podrá fijar como condición la necesidad de devolver todas o parte de las ayudas percibidas.

2.- Precios y rentas máximos de las viviendas con protección oficial

El DL 17/2019 modifica el artículo 83 de la Ley 18/2007, estableciendo que en el momento de la calificación de las viviendas con protección oficial, la Administración competente deberá determinar el precio de venta o renta máximos que corresponde abonar a los usuarios.

Las partes tienen que hacer constar, en el contrato de ocupación de una vivienda de protección oficial, el precio y la renta máximos vigentes en aquel momento, si bien pueden pactar un precio o una renta inferiores.

2.1.- Precios  de venta máximos de las viviendas con protección oficial 

El artículo 83 bis de la Ley 18/2007, introducido por el DL 17/2019, establece que el precio de venta máximo se determina aplicando al precio de venta básico los factores de localización y de características de la vivienda.

• – Precio de venta básico: es único para todo el territorio y se determina atendiendo a:

1. El valor mínimo de los terrenos no transformados urbanísticamente próximos a núcleo de población, que se establece en 7,5 euros por metro cuadrado de suelo.
2. Los gastos ordinarios para la urbanización de los terrenos mencionados.

• – Los costes de construcción de una vivienda en un edificio plurifamiliar, de calidad media y de características estándares.
• – Factor de localización: permite corregir al alza el precio de venta básico atendiendo a la demanda residencial existente en cada municipio.

Este factor, al igual que el precio de venta básico, será establecido periódicamente por medio de orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

• – Factor de características de la vivienda: pondera las condiciones específicas de la vivienda en materia de eficiencia energética. En el caso de las viviendas usadas, se tendrán en cuenta las circunstancias de antigüedad así como su estado de conservación, que, valoradas en su conjunto, influyan significativamente en el precio.

Corresponde a este factor un valor entre 0,9 y 1,1 teniendo en cuenta que el valor 1 se corresponde con una vivienda de características estándar.

2.2.- Renta máxima de las viviendas con protección oficial

El artículo 83 ter de la Ley 18/2007, introducido por el DL 17/2019, establece que la renta máxima se determina aplicando al precio de venta máximo obtenido una tasa anual de rentabilidad del 4,8 por ciento. El resultado se tendrá que reducir, si procede, en función de lo que establezcan las ayudas públicas que se hubieran obtenido para la promoción de la actuación.

En los contratos se puede pactar la actualización anual de la renta, con el límite máximo de lo que resultaría de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC en la fecha de la actualización.

Las Administraciones públicas competentes pueden establecer bonificaciones a la renta en función del nivel de ingresos de los usuarios, que se podrán revisar anualmente en función de la variación de la situación económica de las personas usuarias.

En el caso de promociones privadas de las viviendas, las bonificaciones que se establezcan se tienen que compensar a la cedente del uso de la vivienda.

3.- Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial

El DL 17/2019 modifica el artículo 95 de la Ley 18/2007, reduciendo de 3 años a 1 año el periodo para la renovación de la inscripción en el Registro de Solicitantes de la Vivienda con Protección Oficial, por medio de la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos; en caso contrario, se producirá la caducidad de la inscripción.

Se modifican también las causas de baja del Registro establecidas en el artículo 96 de la Ley 18/2007 –en cursiva, las novedades–:

• – La voluntad expresa del solicitante o la solicitante. En el caso de las unidades de convivencia, deben firmar la solicitud de baja todas las personas mayores de edad que las forman.
• – La adjudicación de una vivienda de protección oficial.
• – La renuncia a participar en un procedimiento de adjudicación y la renuncia a la vivienda de protección oficial adjudicada, por una sola vez, sin causa justificada. sin causa razonable justificada, en dos ocasiones. Las causas razonables que justifican la renuncia deben establecerse por reglamento.
• – El incumplimiento sobrevenido de las condiciones establecidas para poder estar inscrito en el Registro.
• – La revocación de la inscripción por constatación ulterior del incumplimiento originario de las condiciones de acceso al Registro.
• – La caducidad de la inscripción por falta de renovación.

4.- Procedimiento de adjudicación de las viviendas con protección oficial

En relación al procedimiento de adjudicación, el DL 17/2019 modifica los artículos 101 y 103 de la Ley 18/2007 e introduce el artículo 101 bis en la misma norma. De esta manera,  se establece que corresponde a los promotores gestionar el proceso de adjudicación, estableciéndose particularidades en función de si la promoción tiene carácter público o privado.

En el caso de promociones públicas, corresponde a la Administración promotora aprobar las bases y gestionar el procedimiento de adjudicación. Si la Administración promotora no es la municipal, las bases se tienen que elaborar teniendo en cuenta los criterios y necesidades que indique la Administración municipal.

En el caso de promociones privadas, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas a la promoción, de la destinación de las viviendas al régimen de alquiler o de la calificación del suelo como vivienda de protección pública.

• – En el supuesto de promociones privadas con ayudas públicas, el proceso de adjudicación se rige por las condiciones y los criterios de selección que establezca la Administración otorgante de la ayuda. En caso de que dicha Administración no se reserve la gestión del proceso, la misma corresponderá a los promotores privados.

Si, además, las viviendas se destinan al régimen de alquiler, las primeras y posteriores adjudicaciones se tienen que llevar a cabo por orden de preferencia según la mayor antigüedad de la inscripción en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial.

• – En el supuesto de promociones privadas sin ayudas públicas, de viviendas en régimen de alquiler, sobre sobre terrenos destinados urbanísticamente al uso de vivienda de protección pública, corresponde a los promotores privados gestionar el proceso de adjudicación a partir de la lista de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial de acuerdo con el procedimiento que se establezca por reglamento.

Dicha lista se tiene que solicitar ante el órgano rector del Registro, disponiendo la Administración de 1 mes para facilitarla.

• – En el supuesto de promociones promovidas sin ayudas públicas y sin que la calificación urbanística del suelo imponga la destinación a vivienda de protección pública, son adjudicadas por los promotores por el procedimiento que libremente escojan, respetando en todo caso los requisitos legal y reglamentariamente impuestos.

Lo establecido se entiende sin perjuicio de los regímenes especiales de viviendas de protección oficial promovidas por sociedades cooperativas de viviendas (artículo 102 de la Ley 18/2007) y de promociones voluntarias de viviendas de protección oficial (artículo 103 de la Ley 18/2007), y del derecho de realojamiento de las personas afectadas por la ejecución de una actuación urbanística.

5.- Ampliación de las competencias de los entes locales

El DL 17/2019 añade un apartado nuevo, el 2 bis, al artículo 8 de la Ley 18/2007, y extiende así las funciones de los entes locales, en el marco de las competencias de promoción gestión de la vivienda de protección pública, a las siguientes:

• – El encargo de los proyectos de edificación sobre suelos de titularidad municipal o sobre los que tenga disponibilidad para la construcción de viviendas de protección pública, la licitación y la ejecución de las obras.
• – La definición de los criterios y procedimientos de adjudicación de las viviendas promovidas por los entes locales y la selección de las personas adjudicatarias de las viviendas.
• – La gestión de las viviendas promovidas por los entes locales en régimen de alquiler y su mantenimiento.

La ejecución de los programas y líneas de actuación definidos por la Ley 18/2007, o los planes de vivienda, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas de titularidad o gestión municipal.