Date: 18 March, 2019

Categories: Economic Trends Español Legislation

Ley 5-2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que reforma la Ley Hipotecaria, y que entrará en vigor el próximo mes de junio, a los tres meses de su publicación. Se trata de una reforma de gran transcendencia práctica, cuyo principal objetivo es incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE. El fin de esta ley persigue la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

En el Preámbulo se anuncia que “la Ley regula tres aspectos diferenciados: En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios. Y, en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma”. No se derogan, efectivamente, ni la OM de 28 de octubre de 2011, ni la Ley 2/2009, y habrá contratos a los que les siga siendo aplicable una u otra normativa.Reforma, Ley Hipotecaria, Contratos de Crédito Inmobiliario

Esta norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría. Especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios.

Por otro lado, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de doce cuotas mensuales impagadas.

Según esta norma, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como los gastos de notario, registro y gestoría serán sufragados por las entidades, mientras que, el cliente deberá abonar los gastos de tasación.

En el ámbito procesal, la norma regula dos cuestiones que es necesario destacar:

  • Para los contratos preexistentes a la entrada en vigor de la LCCI, la disposición transitoria primera, en su apartado primero, establece que la LCCI no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

Sin embargo, su apartado cuarto prevé que para los contratos en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de la LCCI (salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él). En todo caso, este artículo no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviera este suspendido o no.

  • La disposición transitoria 3ª de la LCCI, que da cumplimiento a la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015, asunto C-8/14, prevé que, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de la LCCI, en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Debiéndose realizar la notificación en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de la LCCI y computándose dicho plazo preclusivo desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado el apartado primero de la disposición transitoria tercera. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado séptimo del artículo 557.1 y cuarto del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.

 

Share This:

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *