Date: 29 September, 2015

Categories: Civil Law Español

La reforma del régimen de propiedad horizontal en Cataluña

La Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que fue publicada el 20 de mayo de 2015 y está en vigor desde el 21 de junio de 2015, introduce reformas exclusivamente en materia de propiedad horizontal, con el fin de agilizar la gestión de las comunidades de propietarios.

En primer lugar, podemos destacar algunos cambios significativos en relación con la junta de propietarios y los acuerdos adoptados por esta:

1. En cuanto a su constitución, la ley 5/2015 suprime el sistema de doble convocatoria, contemplándose solamente una única convocatoria que no requerirá un quórum mínimo de asistencia.

2. Respecto al régimen de adopción de acuerdos, éste se simplifica y se modifican las mayorías exigidas. El régimen general requiere ahora solamente la mayoría simple de los presentes que a su vez cuenten con la mayoría de cuotas partícipes en la votación, no participando los ausentes en la adopción de dicho tipo de acuerdos. Sin embargo, por lo que a los acuerdos de formación sucesiva se refiere (aquellos acuerdos sujetos a la unanimidad o a una mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas) la norma hace partícipes a los propietarios ausentes en la adopción de dichos acuerdos, teniendo estos el plazo de un mes des de la recepción del acta de la junta de propietarios para manifestar su voto por escrito al Secretario de la comunidad. De no emitir ninguno, se computará este a favor de la mayoría. Sin embargo, algunos acuerdos por unanimidad no se incluyen en dicho sistema de consentimiento presunto.

3. Cualquier acuerdo adoptado por parte de la junta de propietarios será ejecutivo des del momento de su adopción, y no desde su notificación, tal y como establecía la norma anterior.

Por otro lado, se introducen cambios relativos al plazo de afección real del inmueble en caso de su transmisión: el comprador responderá ahora por las deudas a pagar durante la parte vencida del año en curso y los cuatro años naturales anteriores a la transmisión, sin perjuicio de la responsabilidad del transmitente.

La ley reconoce expresamente el carácter privilegiado de los créditos de las comunidades de propietarios para gastos generales o para las cuotas del fondo de reserva. Dicho privilegio se extiende durante el año en curso y los cuatro años naturales anteriores.

Asimismo, se regula el fondo de reserva con carácter cumulativo. Aquellas cantidades incluidas en el fondo que no hayan sido usadas para cubrir gastos se acumularán, en una cuenta a parte, a las del fondo para el ejercicio siguiente. Aunque dichas cantidades sobrantes pertenecen a los propietarios de la comunidad, estos no podrán reclamarlas en el caso de transmitir sus bienes privativos, ya que se trata de cantidades afectas al fondo.

Finalmente, se regula el cargo de Vicepresidente, la utilización de las nuevas tecnologías en materia de notificaciones y requerimientos de la comunidad y se fomenta la mediación como método de resolución de aquellos conflictos originados en el seno de la propiedad horizontal.

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