Date: 24 May, 2013

Categories: Administrative Law Español Real Estate

EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS

El pasado 13 de abril de 2013 se publicó el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, incorporando así al ordenamiento jurídico español la regulación de la certificación de eficiencia energética de edificios prevista en la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010.

El objetivo principal de la nueva normativa es la promoción de la eficiencia energética, así como la obligación de poner a disposición de los adquirentes y usuarios de los edificios, o parte de los mismos, el certificado de eficiencia energética que mediante el meritado Real Decreto se aprueba, a fin de que los mismos estén informados objetivamente sobre las características energéticas del inmueble.

A los efectos de la nueva regulación, el certificado de eficiencia energética es aquel que contiene información sobre las características energéticas y la calificación energética del inmueble o parte del mismo. Los requisitos mínimos de eficiencia energética no se establecen en dicho Real Decreto, si no en el Código Técnico de la Edificación.

1. Entrada en vigor, ámbito de aplicación y exigencia del certificado de eficiencia energética.

El Real Decreto 235/2013 entró en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el 14 de abril de 2013, y es aplicable tanto a los edificios de nueva construcción, como a los edificios o partes de los mismos ya existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

A partir del 1 de junio de 2013, será exigible entregar o poner a disposición de los compradores o nuevos arrendatarios de edificios, o partes de los mismos, el certificado de eficiencia energética.

Se entiende por “parte de un edificio”, la unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente, o titularidad jurídica diferente.

Los responsables de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, tanto si es de nueva construcción como respecto al edificio ya existente, son el promotor o propietario del mismo. Asimismo, la certificación de eficiencia energética deberá presentarse ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, e para su inscripción en el registro correspondiente a su ámbito territorial.

Si bien el certificado de eficiencia energética es exigible tanto para los edificios de nueva construcción como para los ya existentes, en el caso de los primeros constará de dos fases: un certificado de eficiencia energética del proyecto, y un certificado posterior una vez que el edificio esté terminado.

El Real Decreto también incluye en su ámbito de aplicación a aquellos edificios o partes de los mismos ocupados por una autoridad pública y sean frecuentados habitualmente por público, aunque, en función de su superficie, disponen de distintos períodos transitorios.

2. Validez y actualización del certificado de eficiencia energética. Exhibición de la etiqueta de eficiencia energética.

El certificado que regula el Real Decreto 235/2013 tendrá una validez máxima de diez años, transcurridos los cuales deberá ser renovado.

Asimismo, el certificado podrá ser actualizado voluntariamente cuando haya variaciones en el edificio que puedan modificar el certificado ya obtenido.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización de la denominada etiqueta de eficiencia energética, durante el período de su validez.

Dicha etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad, dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del mismo.

La exhibición de la etiqueta de eficiencia obligatoria en lugar destacado y visible, serán obligatorios:

 A partir de 1 de junio de 2013:

– Edificios o unidades de los mismos de titularidad privada, con una superficie igual o superior a 500 m2 y que sean frecuentados por el público.

– Edificios o partes de los mismos ocupados por autoridades públicas, con una superficie útil total superior a 500m2.

 A partir de 9 de julio de 2015:

– Edificios o partes de los mismos ocupados por autoridades públicas, con una superficie útil total superior a 250m2 y que sean frecuentados por el público

 A partir del 31 de diciembre de 2015:

– Edificios o partes de los mismos ocupados por autoridades públicas, con una superficie útil total superior a 250m2 y que sean frecuentados por el público, en régimen de arrendamiento.

3. Exclusiones

Se excluyen del ámbito de aplicación del Real Decreto, y por ende, no será necesaria la obtención del certificado de eficiencia energética, los siguientes supuestos:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.

c) Construcciones provisionales cuyo plazo de utilización previsto sea igual o inferior a 2 años.

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.

e) Edificios o partes de edificios aislados, con una superficie útil total inferior a 50 m2.

f) Edificios que se compren para reformas “importantes” –así dice el Real Decreto- o demolición. En este aspecto, el Real Decreto establece un régimen similar al de la cédula de habitabilidad.

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a 4 meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

4. Especial referencia a las viviendas unifamiliares

Resulta especialmente interesante la posibilidad que brinda el Real Decreto respecto a las viviendas unifamiliares que tengan un “diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real” pues no son pocas las promociones que se emprenden con una “vivienda-tipo”.

En tales supuestos, la certificación podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de tales características, si el técnico competente que expide el certificado puede garantizar tal correspondencia.

5. Técnicos competentes

– Los arquitectos e ingenieros en sus grados superior y medio. No se establece ningún requerimiento nuevo en cuanto a formación.

– Los técnicos habilitados exclusivamente para la suscripción de certificados de eficiencia energética. Parece que en breve, se creará un nuevo título oficial con competencias exclusivas en certificación energética.

– Los que cumplan los requisitos de la futura Orden Ministerial que se dictará al amparo de las previsiones de la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto.

El Real Decreto crea también un nuevo título de Formación Profesional, el de Técnico ayudante del proceso de certificación energética de edificios, que podrá realizar la toma de datos y otras actividades auxiliares del proceso de certificación energética.

6. Control y régimen sancionador

La Comunidad Autónoma podrá llevar a cabo las actuaciones de control e inspección que considere necesarias a fin de comprobar y vigilar el cumplimiento de la obligación de certificación de eficiencia energética de los edificios.

Se considerará infracción en materia de certificación de la eficiencia energética el incumplimiento de los preceptos reguladores del Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética establecidos en el Real Decreto 235/2013.

Si el incumplimiento de alguno de los preceptos constituyera una infracción en materia de defensa de consumidores y usuarios, se sancionará de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Barcelona 24 de mayo de 2013

Andrea Suñer

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